Чем больше метров, тем они дороже

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2009 года. Рассмотрим изменения структуры рынка, объема предложений и цен на квартиры с различным количеством комнат.

На первичном рынке Омска среднегородская цена установилась на уровне 38 тысяч 280 рублей за квадратный метр. Сегодняшняя цена совпадает с уровнем марта 2007 года. В течение октября цена «квадрата» опустилась на 1,1%, т.е. на 320 рублей. По сравнению с январем стоимость метра новостроек обесценилась на 3 тысячи 850 рублей. К концу октября темпы падения в рублях и в валюте неожиданно сравнялись: новостройки с января подешевели на 12% в рублях и в долларах, а «вторичка» — на 17,4%. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 33 тысячи 270 рублей.

Рассмотрим предложения на рынке в зависимости от количества комнат. Так, на первичном рынке из общего числа предложений больше всего (38%) двухкомнатных квартир (график 2).

За четыре года их доля выросла на 5%, а число увеличилось с 1200 до 3500. То есть сегодня, чтобы выбрать квартиру, покупатель должен просмотреть почти в три раза больше объявлений, чем четыре года назад. Но в последнее время наблюдается сокращение общего числа предложений. В прошлом октябре «двушек» на рынке новостроек было предложено около 4600 штук, т.е. за год их число сократилось на 22%.

«Потенциальные покупатели однокомнатных квартир сегодня ощущают дефицит предложений, особенно качественных. Подобрать хороший вариант для человека с определенными требованиями к жилью становиться все труднее», — единогласно отмечают риэлторы. За год с рынка ушла каждая пятая однокомнатная новостройка, взамен которой строители ничего не предложили. Хотя из общей массы квартир их по-прежнему 35% (в прошлогоднем октябре было 34%). За четыре года застройщики увеличили объем однокомнатных квартир в новых домах с 23 до 35%, а число вариантов увеличилось в 4 раза.

Жилья с тремя комнатами среди объявлений о продаже стало больше в 1,8 раза, и доля таких предложений уменьшилась с 39% в 2003 году до 25% в 2009. За год вместо 3300 объявлений о продажи «трешек» стало 2,5 тысячи.

На вторичном рынке жилья — тенденции, противоположные рынку новостроек. Так, доля 3-комнатных и многокомнатных квартир все больше, а «однушек» и «двушек» все меньше. Из общей массы предложений сегодня только каждое четвертое – это однокомнатные квартиры, а еще в прошлом октябре было каждое третье. В целом за семь лет наблюдений на «однушки» приходилось от 20% до 36% емкости рынка (график 3).

Последнюю пятилетку каждая третья квартира на «вторичке» была с двумя комнатами, и только за последний год их доля сократилась до 29%. Вместо прошлогодних 3 тысяч 100 штук объявлений по однокомнатным и двухкомнатным сегодня покупатель может просмотреть только 2 тысячи 300 «двушек» или 2 тысячи «однушек», номинальное количество которых сократилось на 24% и 34% соответственно. Другими словами, в течение года каждое пятое предложение двухкомнатной квартиры и каждое третье однокомнатной ушло с рынка.

А вот трехкомнатные квартиры, которые всегда долго продавались, сегодня также присутствуют на рынке в размере 2,5 тысяч. Год назад их было 2,8 тысячи: минус 8% от прошлогоднего их числа и плюс 2% в доле рынка, которая сегодня дошла до 31%.

Четырехкомнатных квартир этой осенью больше: вместо 380 вариантов стало 470, что на 14% больше, и это увеличило их долю до 5% от общего количества объявлений. Многие хозяева таких квартир — владельцы малого бизнеса, которые больше прочих пострадали в период кризиса. И люди оказались не в состоянии содержать свою жилую недвижимость. К тому же у таких собственников, как правило, во владении не одна квартира, и если раньше они переезжали из полнометражных квартир в элитные апартаменты, то сегодня наблюдается обратная картина.

На вторичном рынке стало больше квартир гостиничного типа и квартир с подселением. Вместо 180 вариантов в прошлом году сегодня в 4,4 раза больше порядка 800 штук. В результате их вес вырос с 2% до 10% от общей массы предложений. И такой всплеск предложений — тоже следствие кризиса. Многие, потеряв надежду накопить или оплачивать ипотечный кредит на приобретение полноценной квартиры, срочно выставляют на продажу свои «гостинки», чтобы, добавив скудные сбережения, купить то, на что хватает денег.

Что касается цен на квартиры с разным количеством комнат, то, как повелось с осени 2007 года, когда на омском рынке начались обратные росту процессы, квадратные метры «четверок» — самые дорогие. Так, стоимость «квадрата» здесь в среднем по городу равна 31 тысяче 610 рублям, а однокомнатные продаются по 29 тысяч 420 рублей за квадратный метр. Далее в разрез с классическими традициями идут трехкомнатные по 28 тысяч 080 рублей за квадратный метр, а дешевле всех продаются двухкомнатные по 27 тысяч 20 рублей за квадратный метр (график 4).

Таким образом, в среднем однокомнатная квартира в новостройках на сегодня стоит порядка 1,2 миллиона рублей, двухкомнатная – 1,7 миллиона рублей, трехкомнатная – 2,4 миллиона рублей, а четырехкомнатная – 4,2 миллиона рублей. Здесь важно то, что в течение года квартиры с количеством комнат от одной до трех теряли в цене от 15 тысяч рублей в месяц для «однушек» до 35 тысяч рублей в случае с трехкомнатными квартирами. Всего с начала года продавцы, выставляя новостройки на продажу, сбросили с новогоднего ценника квартир с одной комнатой — 159 тысяч, с тремя — 320 тысяч, максимальную скидку сделали владельцы двухкомнатных квартир — 340 тысяч, и только никуда не спешащие хозяева многокомнатных хором уступили всего лишь 60 тысяч. В большинстве случаев уменьшение цены происходило за счет снижения размера комиссионных, получаемых риэлторскими агентствами за свои посреднические услуги.

Как мы отмечали в предыдущей публикации («Недвижимость» № 40) в последнее время на рынке наблюдается повышение цен на некоторые объекты жилой недвижимости. Так, по наблюдениям многих риэлторов, дешевых квартир на рынке стало значительно меньше. При этом однокомнатные квартиры все чаще стали подниматься в цене. Двухкомнатные удерживаются на первоначально заданном уровне, а на трехкомнатные бывают большие уступки. «Четверки» за последний месяц подорожали в среднем на 270 тысяч рублей за квартиру. Другими словами предприимчивые и следящие за последними веяниями на рынке хозяева многокомнатных квартир быстрее прочих стали накручивать цены на свои владения.

Что касается вторичного рынка, то на сегодняшний день здесь аналогичная «первичке» тенденция: вне зависимости от количества комнат цены снижались в равной степени. Как видно из графика 5, однокомнатные и четырехкомнатные квартиры с начала года плавно подешевели на 14–15%.

На конец октября дешевле всех продаются квадратные метры в двухкомнатных квартирах по 32 тысячи 560 рублей за квадратный метр. Такое явление мы наблюдаем уже два года подряд, когда «двушки» в расчете за «квадрат» дешевле квартир с другим количеством комнат. Если исходить из средней площади 54 кв.м, то в среднем по Омску двухкомнатная квартира стоит 1,8 миллиона рублей. А продается она на 250 тысяч рублей дешевле, чем в начале года, но на несколько тысяч дороже, чем месяц назад.

Однокомнатная квартира стоит около 1 миллиона 200 тысяч рублей, исходя из средней цены за квадратный метр в 33 тысячи 670 рублей. Покупая такую квартиру сегодня, приобретатель сэкономит 250 тысяч рублей, если отложил эту покупку с начала года.

Владелец трехкомнатной квартиры потерял 350 тысяч рублей, не успев продать ее в январе, а покупатель такой квартиры, соответственно, сберег эту сумму. При этом сегодня он может выбрать «трешку» большей площади, поскольку большеразмерных квартир стало больше на вторичном рынке и многие из них — это недавние новостройки. Всего на среднюю трехкомнатную квартиру надо «наскрести» 2,4 миллиона рублей по 33 тысячи 300 рублей за средние 72 квадратных метра.

Желающим купить многокомнатную квартиру надо спешить: общая тенденция рынка подталкивает их хозяев поднимать ценник. Так, сегодня средняя «четверка» стоит на 200 тысяч рублей дороже, чем месяц назад, когда ее красная цена была 3 миллиона 600 тысяч рублей. К тому же среди сегодняшних предложений много квартир в новых современных домах, а значит, мало «малогабаритных» четырехкомнатных квартир. В начале года средняя площадь квартиры с четырьмя отдельными жилыми помещениями была 82 квадратных метра, а за десять месяцев она доросла до 108 «квадратов».

Изменения на нашем рынке жилья иллюстрируют классическую ситуацию, когда многокомнатное, оно же, как правило, элитное жилье идет в авангарде при подъеме цен.

Светлана ТАРУТА