Подъем, спуск, равнина...

С начала лета на омском рынке жилой недвижимости наблюдается стабилизация цен. Так, новостройки топчутся в районе 28,5 тысячи рублей за квадратный метр. То плюс, то минус 100 за «квадрат» складывается в основном только из скидок и надбавок посредников. А строительные компании, по их словам, давно опустились до уровня себестоимости и ниже свои отпускные цены не ставят.

Стабилизация экономики, приспособившиеся к кризисной жизни люди, активизация правительственных программ, совместные действия строительного сектора и административных структур позволили мечтам многих омичей воплотиться в жизнь. Так, главной позитивной новостью последних дней стало заявление межведомственной комиссии по защите прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, которую возглавляет губернатор Леонид Полежаев. За девять месяцев на территории Омской области введено в эксплуатацию более 50 домов, которые возводились с привлечением средств граждан. До конца года ожидается ввод еще 16 многоквартирных домов.

В первом полугодии было введено в строй только 6 многоквартирных домой, а уже в июле-августе — 24 дома, свои средства в которые вложили более 1700 дольщиков. Столько же новостроек было сдано и в сентябре. Квартиры в них приобрели 1880 дольщиков. В Омске за это время в эксплуатацию введен 21 многоквартирный дом. Большинство домов возведено без серьезных отклонений от сроков, предусмотренных договорами долевого участия.

Это все вселяет надежду на то, что в ближайшее время продолжения обвала цен на рынке жилья вряд ли можно ожидать. Подчеркнем, что только с начала этого года цены на новостройки уменьшились на 11%, что составило 3 530 рублей потерь с каждого квадратного метра. По сравнению с октябрем 2008 года стоимость «первички» снизилась на 18,5%, то есть на 6 480 рублей с квадратного метра. А с максимума в 37 880 рублей в апреле прошлого года (график 1) «квадрат» на первичном рынке обесценился на четверть, но, по мнению многих экспертов, он, скорее, приблизился к платежеспособному спросу. Но уже в августе мы наблюдали рост цен за месяц: «плюс» 0,1% (график 2).

Вторичный рынок сегодня повторяет путь «первички», который она прошла за лето. Так, в августе окончательно стабилизировались цены на вторичное жилье, и в сентябре появились попытки роста (одна неделя из трех принесла «плюс» 0,2%). На вторичном рынке среднегородская цена на конец сентября установилась на уровне 33 тысячи 340 рублей за квадратный метр. За месяц цена «квадрата» опустилась на 90 рублей (-0,3%), а с начала года — на 6 930 рублей (-17,2%). За последние 12 месяцев потери рынка оцениваются в 23,8%, или 10 440 рублей с метра. Цена за «квадрат» в 45 560 рублей (марте 2008 года) опустилась почти на треть (-27%). Сегодняшняя цена на вторичном рынке совпадает уровнем апреля 2007 года.

Общий объем предложений квартир в Омске продолжает сокращаться (график 3). Так на 28.09.2009 объем выборки составил 15 359 вариантов квартир общей площадью 900 тыс. кв.м на сумму около 27 млрд руб. Это в штуках на 2% меньше, чем месяц назад, и на 15% ниже, чем в начале года. За прошедший год объемы предложений сократились на половину («минус» 45% от количества прошлой осени). Объема, измеренного в рублях, стало на 57% меньше, чем год назад, и наличие квадратных метров сжалось на 46%. По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 7 150 квартир, и это более чем в два раза меньше прошлогоднего значения. Суммарно к продаже выставлено 424 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 13 млрд руб. — в 3 раза меньше чем в прошлом сентябре.

На рынке вторичного жилья выбрать можно из 8 209 предложений из 450 тыс. «квадратов». Эти объемы «вторички» на треть меньше по сравнению с девятым месяцем прошлого года. Но самое главное, что на 3% больше, чем месяц назад, когда на рынке зафиксировался стабилизация цен.

Крайние точки на ценовой шкале первичного рынка отличаются на 40 тысячу рублей. Максимум 56 тысяч рублей за квадратный метр просит агентство «Инженер» за 150 «квадратов» в апартаментах на пятом этаже дома на Иртышской набережной (интересно, что когда-то именно это агентство продавало самый дешевый метр). Минимум в 15 560 рублей за «квадрат» от компании «Омский дом недвижимости» будет расположен на втором этаже кирпичной девятиэтажки в «однушке» площадью 45 квадратных метров в строящемся доме № 87 по ул. Мельничная в старом Кировске, к отделке которого можно будет приступить только через год.

На вторичном рынке уже несколько лет трехэтажки на ул. Комбинатская самые доступные. Самые дешевые «квадраты» от агентов «Славгород-риэлт» по цене 15 560 рублей за квадратный метр можно посмотреть на втором этаже дома № 46. С максимальной ценой 154 620 рубля за омские метры стоит в продаже квартира по ул. Фрунзе, 49, предлагаемая АН «Миэль-недвижимость. Омск». Два санузла и три меблированных, отделанных по европейским стандартам комнаты занимают 119 квадратных метров.

Разбег цен на вторичном рынке составил 139 тысяч рублей от минимума до максимума.

По наблюдениям многих риэлторов, дешевых квартир на рынке стало значительно меньше. При этом однокомнатные квартиры все чаще стали подниматься в цене. Двухкомнатные удерживаются на первоначально заданном уровне, а на трехкомнатные бывают большие уступки.

Публикуем  в таблице 1 цены самых доступных квартир, которые предлагаются на омском рынке недвижимости по состоянию на середину осени 2009 года. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает около 30 тысяч объявлений. На жилищном рынке на 01.10.2009 г. общий объем предложений составил 15 359 вариантов квартир.

Сегодня самому непритязательному покупателю можно выбрать из доступных вариантов квартиру площадью, начиная от 12 кв.м в рабочем поселке и заканчивая 275 «квадратами» в элитном квартале. Разбег цен: от 440 тысяч рублей за однокомнатную в промышленном районе до 26–27 миллионов за квартиры в домах у слияния рек.

В сентябре 2008 года, когда на омском рынке вовсю главенствовали настроения о повальном безудержном снижении цен, с нашим журналом поделился своими комментариями ведущий аналитик страны, автор методологии анализа рынка недвижимости, применяемой Российской Гильдией Риэлторов, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник, который предрекал, что «через год-полтора все снова будет расти». Как мы видим, его аналитические расчеты полностью совпали с реальностью. О возможных вариантах события на омском рынке читайте в следующих обзорах.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» №40, 2009