Взят тайм-аут. Надолго ли?

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на рынке жилой недвижимости города на 21 июля 2008 года. В Омске цена квадратного метра новостроек уменьшилась на тысячу рублей. В начале года среднегородской «квадрат» на первичном рынке стоил 36570 руб./кв.м, а на сегодня его стоимость равна 35570 руб./кв.м. Цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке осталась на уровне недельной давности и составляет в среднем по городу 44 тысяч 440 рублей.

После прироста цен на прошлой недели - впервые за последние месяцы вместо минуса в аналитических обзорах появился «плюс» - рынок взял «тайм-аут». На вторичном рынке жилья был рост в плюс 60 рублей или 0,1% после среднего минус 0,2%. В последнюю неделю цены застыли на месте, будто раздумывая «Куда теперь? Если уж повернулись, то с какой скоростью идти в новом направлении? Или.. Или может вернуться назад и продолжить схождение вниз?»

Вернее всего стоимость квадратных метров будет понемножку карабкаться вверх. На руку этому играет и сезонное ожидание (к началу осени и к концу года цены уже много лет стабильно подрастают). И непрекращающийся рост цен на строительные материалы тоже не останется не замеченным при калькуляции цен на строящееся жилье. Даже несмотря на то, что многие стройки сегодня замораживаются, это не дает надежды, что строители сбавят цены, чтоб привлечь новых инвесторов, застройщики скорее все свои убытки будут перекрывать за счет завышения стоимости готового продукта.

Хотя пока на омском рынке новостроек наблюдается сокращение падения цен. Так в конце мая за неделю стоимость «квадрата» на первичном рынке теряли по 310 рублей, в середине июня по 200 рублей. Начало июля ознаменовалось снижением на 120 руб./кв.м в течение недели, а за последнюю третью неделю середины лета минус 90 руб./кв.м или (-0,3%). Итого по данным на 21 июля средняя по городу стоимость квадратного метра на омские новостройки составляет 35 570 рублей. За месяц цены уменьшились на 1,3% или 480 руб./кв.м, что в результате привело к снижению стоимости жилья на первичном рынке с начала года на 2,7% или ровно на одну тысячу рублей со среднегородского «квадрата». На 31 декабря на ценнике стояла запись в 36 570 руб./кв.м.

Для ориентировки: минимальная цена за квадратный метр новостройки 16 620 рублей предлагается агентством «Ирида» - за 65 метров однокомнатной квартиры с двумя лоджиями в панельном доме №1 по ул.Малиновского. При этом заявленная стоимость «квадрата» в 2 раза меньше среднегородской цены и в 6,5 раз ниже максимально дорогого квадратного метра новостроек. Этот четырехкомнатный «великан» ростом в 107 630 руб./кв.м и размером общей площади в 118 кв.м располагается на втором этаже кирпичной десятиэтажки по ул.Учебная,90. Продать его пытаются сразу три агентства недвижимости.

С учетом того, что цена на вторичном рынке снижалась менее активно, чем на первичном, а за последнее время успела вырасти и застыть на месте на отметке в 44 440 руб./кв.м, разрыв в стоимости вторички и новостроек достиг максимального значения за последний год. 8 870 руб./кв.м с перевесом вторичного жилья (график 1). Всего месячное снижение цен вторички составило 90 руб./кв.м (-0,2%), а с начала года остается прибавка в 270 руб./кв.м или 0,6%. Новая максимальная стоимость на вторичном рынке равна 151 810 руб./кв.м. Именно в такую цифру оценен каждый квадратный метр из 83-х и расположенная на них строенная мебель в трехкомнатном жилище по адресу ул.Яковлева,9. В 8 раз меньше просят за квартиру тоже на первом этаже, но не в центре, а на краю Нефтяниках по ул.Комбинатская, где «квадрат» обойдется покупателю в 19 300 рублей, что вдвое дешевле средней по городу стоимости квадратного метра «вторички».

Общий объем предложений омского рынка жилья достиг новой вершины в 30 481 вариант квартиры, только на первичном рынке больше 18 тысяч предложений и еще 12,2 тысячи квартир выставлено на продажу на вторичном рынке жилой недвижимости.

Обратим внимание на структуру предложения рынка вторички (график 2). Увеличился объем однокомнатных квартир. По сравнению с 2006 годом, доля предложений «однушек» выросла на 5%, а число вариантов увеличилось в 4,6 раза. За год наоборот наблюдается снижение предложений однокомнатных квартир с 32% от общей суммы предложений до 30%.

Если брать в расчет еще и квартиры малосемейного типа, то уменьшение доли составит 3% с 37% до 34%. Жилья с двумя комнатами среди объявлений о продаже стала больше в 4,2 раза и доля таких предложений увеличилась с 32% в 2006 году до 34% в 2007-2008 гг. При этом доля предложений трехкомнатных квартир, напротив, сократилось с 32% до 28% от общего количества. Сам размер вариантов «трешек» возрос в 3,4 раза за два года или на 67% за год. Количество предложений четырех комнатных квартир увеличилось более чем в 2 раза, а доля их сократилась с 6% в 2006 году до 4% в 2008 году.

Коснемся цен на квартиры с разным количеством комнат. Если год назад расклад на омском рынке был строго классического образца, когда, чем больше в квартире комнат, тем дешевле отдельный квадратный метр, то с начала 2008 года на рынке вторичного жилья начинается путаница (график 3). Окончательно запутавшись в апреле рейтинг квартир по количеству комнат на конец июля выстроился в следующей последовательности.

На высшей строчке квадратный метр в «однушке» стоимостью в среднем 44 990 рублей, это на 0,9% больше чем стоимость самых многокомнатных квадратов в «четверках» и на 4% больше цены самых дешевых метров в двухкомнатных квартирах, там средняя стоимость колеблется в районе 43 460 руб./кв.м. На второй и третьей позиции стоят цены в «трешках» по 44 670 руб./кв.м и в четырехкомнатных апартаментах по 44 590 руб./кв.м.

Обратимся к прогнозах ведущих экспертов рынка жилья. В данном обзоре познакомим читателей с точкой зрении аналитиков общероссийского сайта www.dailystroy. Они отслеживают данные по крупнейшим городам России с населением свыше 1 миллиона человек. Эксперты связали изменения цен в регионах с московскими ценами (график 4). Каждые 4-4,5 года на рынке происходит очередное изменение цен (спад или подъем). Пересечение верхней красной линии и главной кривой разрыва цен в Москве и других городах показывает нам когда начинается рост цен в регионах.

По первоначальным расчетам подъем стоимости жилья на региональных рынках должен был начаться в середине этого 2008 года. Но 2005 год внес свои поправки и рост цен в крупных городах начался в 2006 году. Именно это происходило на омском рынке бурный подъем которого начался именно в 2006 году. По расчетам московских аналитиков в середины 2008 года должен начаться отрыв цен на жилье в Москве от региональных ценников. Что мы и наблюдаем, т.к большинство цен на недвижимость регионов стоит на месте или снижается, а маятник цен в столице качнулся вверх.
Что касается ближайшей перспективы, то прибавка стоимости региональных цен по прогнозам www.dailystroy случится в 2009 году и будет не такой бешеной как последние годы. Разрыв средних цен в крупнейших городах от московских сократится от 2,7 до 2,6 раз. (Напомним, что омская стоимость «квадрата» в 3,33 раза меньше цены столичных метров.) В 2006-2008 годах этот разрыв сократился с 3,3 до 2,6 раз именно за счет бурного роста цен в регионах. В 2011 году опять начинается подъем цен в Москве и значит замедление роста в других городах.

Что лежит в основе ускорения роста цен? По словам экспертов www.dailystroy рост цен происходит в рублевых ценах по регионам. Многие связывают данный феномен с развитием ипотечного кредитования. Действительно, сегодня, несмотря на кризис на фондовых рынках мира, в стране активно формируется инфраструктура ипотечного рынка.

Увеличивается количество банков, работающих с ипотекой, растет число ипотечных продуктов. По итогам 2007 года объем ипотечного рынка почти удвоился. Однако, доля ипотечных кредитов составляет всего 2,5% от доли ВВП РФ, тогда как в развитых странах 50%-90% - есть куда расти рынку. По сути, сегодня происходит переход от «денежного рынка» к «ипотечному рынку», когда большая часть сделок на рынке будет идти с помощью ипотечного кредитования.

Если сбудутся прогнозы банков и кредитных организаций (например, Фосборн Хоум) о приросте объемов кредитования в 2008 году на 50%, то есть, с 19400 до 29100 ипотечных кредитов в год в Москве, то доля сделок с использованием ипотеки вырастет с сегодняшних 25% до 35-40%. При этом, следует помнить, рост цен довольно четко связан (r2=0,72) c долей ипотечных сделок на рынке. Поэтому цена в 8400-9000$ за квадратный метр становится вполне реальной в 2009 году.

А вот по другим источникам такой прогноз не столь правдоподобен. Очередной провал курса доллара, случившийся за прошедшую неделю, вновь поддерживает иллюзию о бесконечном дорожании московской недвижимости. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, прирост долларового индекса стоимости жилья за неделю достиг 0,8%, то есть оказался даже несколько выше, чем ранее и стоимость московского среднего метра оценена в 5 941 $/кв.м. При этом рублевые цены на квартиры, отслеживаемые журналом о www.metrinfo.ru, напротив, показали отрицательную динамику! Снижение доллара в течение недели примерно на 1% привело к падению рублевых цен на квартиры в Москве до 137 772 руб./кв.м.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, в нынешних условиях судить о реальной динамике стоимости недвижимости целесообразно не в долларах или рублях, а в более "твердой валюте" - в золотом эквиваленте. Как показано в статье "Золотая недвижимость", цены на квартиры в Москве в золотом эквиваленте достигли абсолютного максимума не сейчас, а 2006 году, и до сих пор к нему не вернулись. Коррекция цен на московскую недвижимость в 2007 году в золотом эквиваленте составила не несколько процентов, как в долларах, а около 25%. При этом, последняя волна подорожания квартир зимы-весны этого года сменилась стабилизацией уже в начале лета.

Что касается развития ипотечных инструментов в регионах, то оно в последнее время активизируется. Что будет дальше? После перехода к «ипотечной модели рынка», оборот рынка (отношение количества сделок к количеству предложений) недвижимости уменьшится и станет возможным переход темпов роста цен с нынешних высоких к среднеевропейским – 7-10% в год.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 16.07.2007 по 21.07.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 14.07.2008 по 21.07.2008 г.

График 2

Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от количества комнат, период с 2006 г. по 2008 г. (в долях от общего количества)

График 3

График изменения средних цен предложения 1,2,3,4-комнатных квартир на вторичном рынке г. Омска с 16.07.2007 по 21.07.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

График 4

График прогноз разницы цен в Москве и других крупнейших городах РФ (с населением свыше 1 млн.чел.) с 1994 по 2012 гг. (по данным www.dailystroy)

График 5

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 21.07.2008 г.

(под графиком или под таблицей)
Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м) на 21.07.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 30 (673) от 28 июля 2008 г.