Отбор аналогов при оценке недвижимости, квартир или бизнеса

Основные принципы отбора предприятийаналогов. Рыночный подход к оценке акций основан на использовании двух типов информации: + рыночная (ценовая) информация; + финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах куплипродажи акций, аналогичных акциям оцениваемой компании. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например “Финмаркет”, “Росбизнесконсалтинг”, АК&М публикуют ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупкупродажу ценных бумаг, исследованиях активности рынков акций крупнейших предприятий, отчетов, когда проведена оценка недвижимости вследствее чего получила широкое развитие оценка бизнеса. Наряду с информацией по российскому рынку при оценке используются данные по зарубежным компанияманалогам, где выбор значительно больше. При этом необходимо учесть поправки на страновой риск.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обеспечивающие необходимую сопоставимость. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за последний отчетный год и предшествующий период (обычно за пять лет). Финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Рыночный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию, например оценка бизнеса. Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой. Как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат при оценке квартир, когда оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация может быть получена оценщиком как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав этой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов. Осуществляется в три этапа. На первом этапе определяется так называемый круг “подозреваемых”. В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.

На втором этапе составляется список “кандидатов”. Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список может сократиться изза отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также изза плохого качества, недостоверности предоставляемой информации. Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм.

Если аналог отвечает всем критериям (может оценка квартир), то он может использоваться на последующих этапах оценки. Принятие решения о сопоставимости лежит на оценщике. На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, позволяющий аналитику определить ценность оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Размер является важнейшим критерием, оценивае мым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Необходимо принимать вовнимание, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера, поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли: географическую диверсификацию, ценовые различия по сходным товарам и др.

Перспективы роста. Необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает степень влияния трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспектив роста отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках отрасли, оценка земли. Эксперт должен также внимательно изучить конкретные преимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.

Оценка финансового риска осуществляется следующими способами: + сравнивается структура капитала (соотношение собственных и заемных средств); + оценивается ликвидность (возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами); + анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами, способность фирмы привлекать заемные средства на выгодных условиях.