Покупка жилья обходится дешевле

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на вторичном рынке жилой недвижимости города на 7 июля 2008 года.

Общая тенденция для омского рынка жилья – это снижение среднегородской цены более чем на 100 руб./кв.м. А вернее минусом в 120 рублей за «квадрат» отмечена первая неделя июля для строящегося жилья и отставанием в 130 руб./кв.м запомнится неделя для «вторички».

По данным на 7 июля средняя по городу стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 35 790 рублей. Месячный минус в 2,7% или 980 руб./кв.м позволил стоимости новостроек откатиться на 2,1% или 780 руб./кв.м от отметки, которую они занимали в начале года. Сегодняшняя цена сравнялась с данными на конец ноября прошлого года. За прошедшую неделю средняя однокомнатная квартира снизилась в стоимости на 5 тысяч рублей, а за месяц на 43 тысячи, средняя «двушка» подешевела на 8 тыс.рублей за неделю и на 66 тысяч рублей за месяц, а трехкомнатная соответственно на 11 и 88 тыс.рублей.

Обладатели квартир на вторичном рынке теряют в стоимости имущества с меньшей скоростью. Так владелец «однушки» обеднел на 4,5 тыс.рублей за неделю и всего на 12 тыс.рублей за месяц, хозяин двухкомнатной квартиры, продавая ее сегодня, получит на 6,5 тысяч рублей меньше, чем в конце июня и на 17,5 тыс.рублей меньше, чем в начале лета. В случае с трехкомнатной квартирой упущения составят 8,5 тыс.рублей за неделю простоя и 23 тысячи за месяц. Вот в какие тысячи выливается недельное снижение стоимости квадратного метра на 130 рублей и месячное на 350 рублей. А по сравнению с началом года обладатели квартир на вторичном рынке жилья стали богаче на 210 рублей за каждый «квадрат».

Метры «вторички» по-прежнему дороже новостроек: в начале июля разница составляет 8590 рублей на квадратный метр.

Несмотря на кризис с реализацией квартир, по предварительным данным официальных органов за I полугодие 2008 года в Омской области выдано порядка 4150 ипотечных жилищных кредитов (увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4,5%) на общую сумму 5,4 млрд. рублей (увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2%). Средний размер кредита по предварительным данным составляет 1,3 млн. рублей против прошлогодних 1,36 млн.рублей. Предполагается, что по итогам 2008 года объем ипотечного жилищного кредитования будет сопоставим с уровнем 2007 года или превысит его на 5-10%.

Цифры этой недели общего объема предложений на рынке свидетельствуют о снижении числа предложений на 7% (таблица 1). Случайность или сезонное влияние второго летнего месяца, или, наконец-то, начало обратной тенденции к сокращению объема предложения на рынке – покажет время. Тем временем желающему приобрести жилье в Омске можно выбрать их 28 тысяч вариантов, только на первичном рынке более 16 тысяч предложений более 1 млн. кв.метров на общую сумму 36,6 млрд.руб. Из которых 17% вновь выставленные на продажу квартиры, т.е 2723 новых варианта будущей прописки омичей.

Вдвое меньше новых объявлений на вторичном рынке жилья 1494 варианта квартир (13% от общего количества). Сегодня выбор будущего владельца ограничен 11 518 вариантами квартир из 563 тыс.кв.м суммарно на 25 млрд.рублей. Что касается изменения цен, то они произошли в 5% случаев, при этом в четырех из пяти случаев произошло уменьшение стоимости продаваемого объекта. Если в среднем за неделю квартира на «вторичке» дешевела на 130 рублей за каждый квадратный метр, то разбег уступки был от минимальной одной тысячи рублей за квартиру по ул. 75-й Гвардейской бригады до максимальных полмиллиона рублей за метры жилой площади на ул.Бульвар Архитекторов.

По новой традиции наших обзоров в начале месяца мы приводим график динамики рублевых цен жилой недвижимости Омска, скорректированных на инфляцию (график 1). По данным Омскстата индекс потребительских цен в регионе за июнь составил 1,0% и 8,5% с начала года. Изменения цен на жилье на первичном рынке равно -2,7% за месяц и -2,1% с начала года. Т.е. номинальный индекс роста цен, а в нашем случае снижения цен он равен соответственно 0,973 и 0,979. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,010 для месячных данных и 1,085 для изменений с начала года. Получим 0,962 и 0,901. Другими словами омские новостройки в реальности подешевели на 3,8% за месяц, а не на 2,7% и упали в цене реально на 10% вместо номинального изменения в -2,1%.

Проделав аналогичные вычисления с данными вторичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли в цене 1,9% за месяц, а не просто -0,8% и реально упали в стоимости на 7,5%, а не приросли на 0,5%, как говорят нам номинальные расчеты.

На графике 1 для наглядности изменений на рынке жилой недвижимости города прослеживается динамика, начиная с 2007 года. Видно, рост цены квадратного метра (кривые номинальных индексов изменение цен) постепенно увеличивался и только за последние три месяца пошел вниз.

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2008 года снижаются – это демонстрирует кривая реального индекса цен. На первичном рынке с 1 января 2007 года стоимость квадратного метра повысилась в 1,16 раза или выросла на 16%, а не на 41% как показывает линия номинальных изменений. На вторичном рынке рост стоимости жилья составил только 1,32 раза или 32% против номинальных 60%.

Для большей выразительности выводов, пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омской «вторичке» в мировые валюты и построим два следующих графика (график 4 и 5), где цена омского «квадрата» измеряется в долларах и евро по курсу Центрального Банка РФ. Если долларовый график очень похож на рублевый: на них цены растут до марта 2008 года, а после понемногу снижаются. По сравнению с данными прошлого месяца стоимость квадрата в долларовом эквиваленте снизилась на $3 и составила $1 897, а за три месяца «квадрат» упал на $30.

С начала же года вторичное жилье измеренное в долларах подорожало на 110 пунктов (6%). То вот в пересчета на европейскую валюту график изменения цен отличается от рублевого и больше похож на реальную картину, если учитывать в расчетах инфляционную составляющую. Цена повысилась на 2 евро за месяц. При стоимости на 30 июня 2008 года €1 206 за квадратный метр произошедшие изменения - слишком маленькая величина, но здесь важна динамика, а она отрицательная, начиная с января 2008 года. Так с конца прошлого года «вторичка» подешевела на €35 или 3%, точно вернувшись на уровень октября-ноября 2007 года.

Обратившись к таблице 2 можно легко составить представление о более точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры. В строчках цены варьируются по районам Омска в зависимости от местоположения, а по столбцу выбирается тип квартиры в зависимости от материала стен и комфортности планировки.

Дешевле прочих в настоящий момент оценено жилье в Ленинском районе, а точнее проживание в кирпичном доме в четырехкомнатной квартире с обычной планировкой стоит 35,54 тыс. руб./кв.м. При этом самые дорогие квартиры на вторичном рынке жилья – это те же «четверки» в кирпичных домах, но стоящие в Куйбышевском районе и имеющие улучшенную планировку, т.е. кухни в ней более 9 кв. м. и общая площадь более 90 кв. м. Прописку в Октябрьском районе имеет однокомнатная квартира с почти среднегородской стоимостью квадратного метра (44 350 рублей).

График 1

Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2007 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 30.06.2008 по 07.07.2008 г.

График 2

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 25.06.2007 по 30.06.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

График 3

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 25.06.2007 по 30.06.2008 г. (тыс.$./кв.м)

График 4

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 25.06.2007 по 30.06.2008 г. г. (тыс.€/кв.м)

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 07.07.2008 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал «Недвижимость» № 28 (671) от 15 июля 2008 г.