У соседей проблемы те же

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города по состоянию на 23 июня 2008 года. Рассмотрим, с какими ценами сталкиваются покупатели, решающие «квартирный вопрос» в соседних с нами регионами.

Традиционно сезонное затишье в летний период в риэлторском бизнесе оказало влияние на темпы снижения цен на рынке жилой недвижимости (график 1). Квадратные метры продолжают дешеветь, но если в мае скорость падения цен составляла 0,2–0,3% еженедельно, то к концу июня спад набрал обороты до 0,7% в неделю. Так, новостройки потеряли в цене 250 руб./кв.м за последнюю неделю и 950 руб./кв.м (2,6%) за месяц. На 23 июня стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по городу равна 36 050 руб./кв.м. С начала года каждый метр в новостройках потерял в цене 520 руб. (-1,4%), т.е. средняя однокомнатная квартира подешевела на 23 тысячи рублей, двухкомнатная – на 35 тысяч рублей, а трехкомнатная – на 47 тысяч рублей.

На вторичном рынке средняя по городу стоимость квадратного метра снизилась до отметки в 44 530 рублей. Недельное уменьшение – 50 рублей за «квадрат». А за месяц «вторичные» квартиры потеряли 0,6% стоимости. Так хозяин средней «однушки» обеднел на 9 тысяч рублей, хозяин «двушки» – на 13,5 тысяч рублей, а владелец «трешки» – на 18 тысяч рублей. Тем не менее по сравнению с началом года вторичное имущество возросла в цене на 360 руб./кв.м (+0,8%). Разрыв в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости Омска продолжает возрастать и достиг уровня в 8 480 рублей с перевесом «вторички».

Продолжительное снижение цен наблюдается при переводе их в европейскую валюту. Цены на омское жилье снизились с начала года с 1 018 евро/кв.м до 982 евро/кв.м на первичном рынке и с 1 229 евро/кв.м до 1 213 евро/кв.м на вторичном рынке жилой недвижимости.

Минимальная цена на «первичке» – 20 000 руб./кв.м – в 1,8 раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 36 050 рублей и в 5,7 раз ниже максимального значения цен (таблица 1). Верхушка цен на «вторичке» в 172 220 руб./кв.м вчетверо больше среднегородской цены и в 7,8 раз превышает минимальную величину стоимости квадратного метра.

Если мы проведем сравнительный анализ, расширив границы до рамок страны, то, по официальным данным Росстата, Омск вошел в число 30 субъектов Российской Федерации, где цены в 1 квартале поднялись менее чем на 4%. Омские метры на 24 позиции по минимальному приросту стоимости (+3,7% за 1 квартал на первичном рынке жилья) аккурат перед Москвой, где прирост составил 3,8% (таблица 2). Больше всех поднялись цены в Твери на 22,2%, а официально признанное снижение зафиксировано в Республике Коми (-1,6%), Свердловской области (-0,3%) и Калининградской области (-0,1%).

Самая дорогая по стране стоимость жилья в Москве и Санкт-Перебурге. По данным www.irn.ru, на конец июня московский метр стоит $5 774/кв.м, или в пересчете на российскую валюту 136 430 руб./кв.м. Как сообщает Росстат, за январь-март в среднем цены на российскую недвижимость выросли на первичном рынке на 2,3%, на вторичном – на 6,7%. В абсолютных значениях 1 квадратный метр стоил в среднем по России в 1 квартале 48 730 руб. в новостройках, 52 120 руб. – на «вторичке».

Стоимость недвижимости на первичном рынке в нашем регионе одна из самых низких (график 2). Точнее, наши метры со среднестатистической стоимостью в 34 508,80 руб./кв.м на предпоследней позиции. Последнюю строчку занимает Кемеровская область, где «квадрат» оценен на 18% дешевле в 28 153 рубля. Максимальный ценник на новостройки в Иркутске – 51 627 руб./кв.м и в Ханты-Мансийске – более 46 тысяч руб./кв.м. Другими словами, недвижимость в этих городах дороже омской в половину для Иркутска или на треть для Ханты-Мансийска.

Интересно посмотреть на гипотетическую возможность приобретения жилья в разных регионах. Для этого сравним стоимость квадратного метра и среднемесячную заработную плату (таблица 2). Так, в Омске на покупку 1 «квадрата» в новостройках понадобится зарплата за один квартал (за 2,9 месяца), в Новосибирске и того больше – 3,3 месяца, также как и в Иркутске, где явный дефицит с новостройками. А в том же Ханты-Мансийске, где одни из максимальных цен на недвижимость достаточно всего месяца с небольшим, чтобы заработать на квадратный метр в новостройках. Столько же (1,3 месяца) надо трудиться, чтобы стать владельцем метра нового жилья в Тюмени.

Просматривая Интернет-сайты, можно много интересного узнать о строительстве и ценах на жилье в соседних регионах. Так, аналитический центр «Сибакадемстрой Недвижимость» (sasn.ru) сообщает, что в первом квартале 2008 года рынок новостроек Новосибирска претерпел значительные изменения. Многие дома, которые были завершены строительством в конце прошлого года, ушли с рынка. При этом на рынок вышло достаточно много новых объектов, в основном на ранних этапах строительства. За счет этого средний по городу уровень цен за первый квартал 2008 года изменился незначительно и составил 50,25 тыс. руб. за кв.м., что на 1,6% больше уровня четвертого квартала 2007 года.

Однако столь низкий прирост цен не означает, что цены на новостройки не менялись. Напротив, по тем новостройкам, которые предлагались как в четвертом квартале 2007 года, так и в первом квартале 2008 года, средний прирост цен составил 5,8%. Лишь по 23% объектов средняя цена предложения не менялась или менялась в меньшую сторону за счет выставления на продажу менее дорогих типов квартир.

Многие застройщики продолжают испытывать трудности с продажами новостроек в связи с упавшим еще летом 2007 года потребительским спросом на квартиры. При этом такие застройщики продолжают повышать цены на квартиры в своих объектах с целью сохранения их инвестиционной привлекательности. Нередко одновременно с повышением цен застройщики вводят новые программы скидок, которые нивелируют повышение цен.

В ближайшие несколько месяцев рынок Новосибирска, наиболее вероятно, продолжит показывать умеренные темпы роста цен (1%–1,5% в месяц). Оживление на первичном рынке начнет проявляться в третьем квартале 2008 года.

Как пишет «Российская газета – Алтай» №4671 от 29 мая 2008 г., вопреки заявлениям барнаульских властей о том, что отрасль переживает подъем, цифры говорят об обратном: ввод жилья в Барнауле за четыре месяца составил 90,5 процента по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Как считают эксперты, тому есть несколько причин, среди которых сложности в получении земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, снижение спроса на квартиры в новостройках. На возможность барнаульцев покупать более привлекательное новое жилье повлияли и изменившиеся условия кредитования, предлагаемые банками: из-за ужесточения условий и повышения требований к заемщику ипотеку получить стало труднее.

С введением новых условий ипотечных программ специалисты связывают заметное падение спроса на недвижимость и, как следствие, снижение ее стоимости. По информации Алтайского агентства ипотечного кредитования (АЖИК), с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья в краевом центре снизилась приблизительно на 20 процентов. Теперь она колеблется в районе 42,4 тысячи рублей. Правда, этот показатель не учитывает стоимости элитного жилья.

Впрочем, еще совсем недавно ситуация выглядела иначе, и новое жилье было у барнаульцев в большем почете, чем сейчас. На сегодняшний день тенденция, когда спрос на первичном рынке превышал предложение, коренным образом изменилась. Многие давно уже сданные в эксплуатацию квартиры до сих пор не заселены. Большинство специалистов предполагают дальнейшее снижение стоимости квадратного метра. Барнаульцы же, в свою очередь, боятся прогадать, поэтому покупательская способность упала до самой низкой отметки.

Относительно перспектив цен на жилье в Барнауле прогнозы самые разнообразные. Региональные власти считают, что цены падать больше не будут. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, придерживаются другого мнения.

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке жилья Омска, период с 26.06.2007 по 23.06.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 16.06.2008 по 23.06.2008 г.

График 2

Средние цены на первичном рынке жилья за 1 кв.м общей площади по субъектам Российской Федерации, рубль, I квартал 2008 года (выборочно по данным Росстата)

Таблица 2

Средние цены на первичном рынке жилья за 1 кв.м общей площади за I квартал 2008 года и среднемесячная заработная плата за февраль 2008 г.по субъектам Российской Федерации (выборочно по данным Росстата)

Журнал «Недвижимость» № 26 (669) от 30 июня 2008 г.