Есть смысл подумать о покупке

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор динамики цен предложения на рынке новостроек города Омска по состоянию на 16 июня 2008 года. Обратимся к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от количества комнат в квартире.

На омском рынке без особых перемен. Все те же проблемы с реализацией квартир для продающих и многообразие выбора для покупающих. Цены чуть медленнее, но к радости приобретателей все равно снижаются. Среднегородская цена «первички» опустилась до отметки в 36 300 руб./кв.м. За неделю стоимость квадратного метра на первичном рынке упала на 0,5% и за месяц на 2,7%. Продолжается отрицательная динамика в движении цен по сравнению с началом года -0,7%, и ценник новостроек скатился до уровня декабря прошлого года.

На вторичном рынке средняя по городу стоимость квадратного метра составляет 44 580 рублей, оставшись на уровне недельной давности. По сравнению с серединой мая квартиры на «вторичке» потеряли 1% стоимости. Разрыв в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости Омска увеличился до прежнего максимума в 8 280 рублей.

В среднем цены на омское жилье падают со скорость 0,7% в неделю для новостроек и 0,3% для «вторички». Это значит, что средняя квартира в 72 новеньких метра дешевеет на 20 тыс. рублей еженедельно, а обладатели средних 52 «б/у квадратов» теряют по 8 тысяч рублей стоимости своего имущества.

Общий объем выборки предложений квартир в г. Омске на 16.06.2008 г. составил 30 192 варианта квартир общей площадью 1,7 млн. кв.м на сумму более 68 млрд. руб. На первичном рынке к продаже выставлено 17 752 квартиры, это в 4,4 раза больше, чем год назад (таблица 1). В 2,5 раза больше чем в прошлом году вариантов квартир на рынке вторичного жилья. На первичном рынке 2 703 новых предложения (15% всех объявлений), а на «вторичке» 1 658 новых объявления (13% от общего числа).

За прошедшую неделю только в 1% предложений цены квартир повысились и в 3% случаев снизились. На «первичке» падение цен наблюдается в 2% объявлений. В «б/у квартирах» на одно предложение, на которое за неделю поднялась цена, приходится 3,2 объявления, где цена снизилась. В новостройках на один «плюс» почти два «минуса». А емкость первичного рынка увеличилась до 1,13 млн. кв. м суммарной стоимостью более 40,6 млрд. рублей.

Третью неделю держится максимальная величина цен на первичном рынке – 113 930 руб./кв.м за 33 «квадрата» в панельном доме на ул. Завертяева, и новый скачок минимальной цены до 21 300 руб./кв.м, которые просят за 54 кв.м под отделку в кирпичной многоэтажке по ул. 4-я Любинская. Это в 1,7 раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 36 300 рублей и в 5,3 раза ниже максимального значения на первичном рынке.

Больше месяца держится максимальная цена для вторичного рынка 172 220 руб./кв.м за жилье в 90 «квадратов» с видом на Иртыш, и три недели подряд самые дешевые «квадраты» с решетками на окнах первого этажа в доме по ул. Комбинатская, 46 по цене 22 090 руб./кв.м.

В целом медленный рост цен на жилую недвижимость стал характерен для нашего города с начала 2008 года. А с учетом инфляционных процессов потери на жилищном рынке еще более значимые, чем при простом сравнении номинальных цен. Накопленная инфляция к июню составляет, по данным Омскстата, порядка 7,4%. С учетом этого цены на новостройки с начала 2008 года упали на 8,6% и на «вторичку» на 7,1%. За месяц реальное изменение цен составило
-3,8% и -2,1% соответственно. Это значительно больше номинального уменьшения цен на жилье.

Особенно снижение цен подчеркивается еще и тем фактом, что в переводе в европейскую валюту цены на омское жилье снизились с начала года на 4% на первичном рынке и на 2% на вторичном рынке жилой недвижимости.

Рассмотрим наш ценовой рейтинг районов города (таблица 2). За последний месяц порядок расположения районов не изменился. С максимальной ценой в 43 090 руб./кв.м лидирующую строчку занимают новостройки Куйбышевского района, с начала года ценник здесь вырос на 4,43%. Это единственный район города, где за последний месяц стоимость «квадрата» подросла (+0,62%).

А на второй ступени по-прежнему Первомайский район (37 980 руб./кв.м). У него максимальный из всех районов прирост (+5,2%) к ценам в начале года. За месяц же падение цен составило 1,92%. Свою роль здесь сыграла корректировка цен в панельных новостройках по ул. Малиновского и в ЖК «Заозерный», а также поправки в сторону уменьшения цен на кирпичные шестиэтажки в «Старгороде».

С минимальным падением цен с начала года (-0,81%) Центральный район расположился на третьей строчке рейтинга – 36 900 руб./кв.м. Самый большой выбор здесь среди квартир в Амурском поселке и его окрестностях, а также в домах по ул. Завертяева. Среди новостроек Кировского района своим падением (в некоторых случаев до -10%) отметились дома №3, 5, 16 по ул. Дианова и дом на бульваре Архитекторов, а вот жилье на ул. Рокоссовского прибавило до 5% за месяц.

Среднерайонная стоимость квадратного метра на Левобережье – 35 100 руб./кв.м. Потеряв в стоимости 3,87% за месяц и 4,53% с начала года новостройки Ленинского района занимают пятую позицию в списке. Новые дома по улицам Гашека, Шакурова и Карбышева можно приобрести по средней цене в 34 580 руб./кв.м. Строящееся жилье Октябрьского района по 34 230 руб./кв.м (-2,7% с начала года) на предпоследней строчке. С разрывом почти в девять тысяч рублей от лидера последняя позиция в рейтинге принадлежит малочисленным новостройкам Советского района, здесь средняя стоимость сложилась в 34 190 руб./кв.м (-1,64% за месяц и -2,96% с начала года).

Обратите внимание на структуру предложения рынка новостроек (график 2). По оценке экспертов, она стала более грамотной. В ответ на требования рынка застройщики увеличили объем однокомнатных квартир в новых домах. По сравнению с 2006 годом доля предложений «однушек» выросла на 7%, а число вариантов увеличилось в 7,6 раза. Жилья с двумя комнатами среди объявлений о продаже стала больше в 7 раз, и доля таких предложений увеличилась с 30% в 2006 году до 36% в 2008. При этом предложение трехкомнатных квартир, напротив, сократилось с 38% до 28% об общего количества.

И еще один замечательный факт. Касается он цен на квартиры с разным количеством комнат. Уже давно жилая недвижимость продается под девизом «оптом – дешевле». Классический вариант, когда чем больше в квартире комнат, тем дешевле отдельный квадратный метр для омского рынка жилья не применим с ноября прошлого года. Именно тогда цены на четырехкомнатные квартиры заметно перегнали стоимость остальных квартир (график 3). К середине июня квадратный метр в «четверке» стоил, по данным «Омских новостроек», в среднем 39 220 рублей. Тогда как в традиционно самой дорогой «однушке» цена квадрата на 6% дешевле и составляла около 36 930 рубля.

Такой расклад может говорить о нескольких тенденциях. Во-первых, многокомнатных квартир в местных новостройках становится все меньше. Застройщики, заметив ранее высокий спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, стали активней вводить небольшие площади. Во-вторых, спрос на большие площади среди омских покупателей остается, а строители по инерции вводят небольшие площади. Вместе с тем спрос на многокомнатные квартиры остается высоким среди тех омичей, которые приобретают жилье не с целью инвестирования, а для комфортного проживания.

Поскольку строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре строительной себестоимости от 50 до 58%, мы не перестаем следить за изменениями цен на эти ресурсы. По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, рост средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за январь-май 2008 года составил 11,4%.

Наблюдается тенденция увеличения спроса на цемент. Средние отпускные цены по всем маркам цемента по состоянию на середину мая составили – 4 759,29 руб./тонн (+12,21 % с начала года). По итогам первого квартала 2008 года объем производства цемента в России составил 11,3 млн. тонн. Это на 1,9% больше, чем за первый квартал 2007 года.

Кроме того, отмечен рост объемов производства других важнейших стройматериалов. Так, производство ЖБИ и ЖБК увеличилось на 8,4% по сравнению с первым кварталом прошлого года до 6,9 млн. кубометров. Производство кирпича строительного увеличилось на 10,7% до 3 млрд. штук, крупных стеновых блоков – на 11,5% до 281 млн. усл. блоков.

На рынке наблюдается довольно значительный рост цен практически на все позиции металлопроката. По оценке Ассоциации строителей России, суммарный рост средних отпускных цен за I полугодие 2008 г. на рынке готового металлопроката составит: на арматуру – 56,5%; на оцинкованные трубы – 50%.

Ожидается, что динамика роста цен на основные стройматериалы в 2008 году сохранится на достаточно высоком уровне. Сориентироваться более точно в ценах новостроек г. Омска с учетом местоположения дома и типа квартиры можно с помощью графика 4 и таблицы 3.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 18.06.2007 по 16.06.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 09.06.2008 по 16.06.2008 г.

График 2

Структура предложения квартир в новостройках города Омска, в зависимости от количества комнат, период с 2006 г. по 2008 г. (в долях от общего количества)

График 3

График изменения средних цен предложения 1,2,3,4-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 15.01.2007 по 10.03.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 2

Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в июне 2008 года

График 4

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 16.06.2008 г.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 25 (668) от 23 июня 2008 г.