За качество платим дороже

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города за период со 2 по 9 июня 2008 года. В среднем цены на омское жилье падают со скоростью 0,7% в неделю для новостроек и 0,4% для «вторички». На сегодня цены тем больше, чем выше качество материалов стен и лучше тип планировок квартир.

Все увещевания риэлторов не помогают повернуть кривую изменения цен в сторону роста. По-прежнему на омском рынке цены опускаются вниз. На первичном рынке средняя по городу стоимость квадратного метра составляет 36 500 рублей. Недельное снижение – минус 0,7%, месячное – минус 2,9%, и самое примечательное явление этой недели то, что по сравнению с началом года номинальные цены снизились. Пока на минимальные 0,2% или 70 руб./кв.м, но время покажет насколько еще сможет откатиться назад ценник. Напомним, что с учетом инфляционных ожиданий реальные цены новостроек упали на 7,1% с начала года.

Среднегородская цена «вторички» опустилась до отметки в 44 580 руб./кв.м. Темп снижения здесь вдвое медленней, чем в новостройках. За неделю стоимость квадратного метра на вторичном рынке упала на 0,3%, за месяц на 1,4%. На этой неделе разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости возросла до 8 080 рублей с перевесом «вторички».

В среднем цены на омское жилье падают со скорость 0,7% в неделю для новостроек и 0,4% для «вторички». Это значит, что средняя квартира в 72 новеньких метра дешевеет на 20 тысяч рублей еженедельно, а обладатели средних 52 «б/у квадратов» теряют по 8 тысяч рублей стоимости своего имущества.

Общий объем выборки предложений квартир в г. Омске на 09.06.2008 г. составил 29 856 вариантов квартир общей площадью 1,7 млн. кв.м на сумму более 67,2 млрд. руб. По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 17 382 квартир, это в 3,6 раза больше, чем год назад (таблица 1). Суммарно к продаже выставлено 1 100 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 39,7 млрд. руб. В 1,8 раза больше чем в прошлом году вариантов квартир на рынке вторичного жилья, где выбрать можно из 12 474 предложений свои заветные метры из 616 тыс. «квадратов».

Каждое пятое объявление на первичном рынке – это новое предложение, а на «вторичке» 2 182 новых объявления (17% от общего числа). За прошедшую неделю в двух процентах предложений новостроек цены квартир повысились и в таком же количестве снизились. В «б/у квартирах» рост наблюдался в одном проценте случаев, а падение цен – в пяти. В новостройках на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 8 объявлений, где цены снизились. На «вторичке» на 1 «плюс» 4,4 «минуса».

Прошлонедельными остались крайние точки средних цен на первичном рынке: максимум 113 930 руб./кв.м просится за 33 «квадрата» в панельном доме на ул. Завертяева и минимальную цену 20 580 руб./кв.м предлагают за 85 кв.м под отделку в кирпичной многоэтажке по ул. Алтайская. Это в 1,8 раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 36 500 рублей и в 5,5 раз ниже максимального значения.

На вторичном рынке самые дешевые «квадраты» с решетками на окнах первого этажа в доме по ул. Комбинатская,46 по цене 22 090 руб./кв.м. Все также с максимальной ценой 172,22 рубля за омские метры стоит в продаже двухкомнатная квартира на четвертом этаже в новом доме по Иртышской набережной.

В ценовом топе районов по сравнению с прошлым месяцем ситуация значительно не изменилась (график 1), а все изменения привели к почти полному соответствию мест районов по ценам на первичном и вторичном рынках. Возглавляет рейтинг Куйбышевский район: средняя цена здесь составляет 52 650 рублей за квадратный метр на вторичном рынке и 42 730 руб./кв.м в новостройках (таблица 2).

На втором месте Первомайский район (45,97 тыс. руб./кв.м и 37,41 тыс. руб./кв.м соответственно). При этом цена на вторичном рынке за месяц не претерпела изменений. Третье и четвертое место у Центрального и Кировского районов. Замыкает перечень Советский район с максимальным снижением за месяц в 2,33% или почти тысяча рублей с «квадрата». Вдвое меньше было снижение цен у лидера рейтинга. Квартиры в Куйбышевском районе потеряли 496 руб./кв.м (-0,93%).

На структурной диаграмме предложения на рынке жилья города Омска в зависимости от местоположения дома, больше других занимают доли, принадлежащие Кировскому и Центральному районам (график 2). На эти территории приходится по 29% и 20% всех объявлений о продаже квартир. Желающим приобрести жилье в новостройке большую возможность дают Кировский, Центральный и Октябрьский районы, доля которых 35%, 20% и 17% соответственно. На вторичном рынке много вариантов можно подобрать в том же Кировском районе (21% от всех объявлений «вторички»), Центральном и Советском районах, на которые приходится по 19% и 17%.

А вот престижность проживания и развитая социально-культурная инфраструктура, особенно в историческом центре, сужает круг желающих выставить на продажу квартиры в Куйбышевском районе, поэтому у него всего 7% от всех предложений на рынке. Размером площади района объясняется минимальная доля – 5% предложений – у Первомайского района. В целом за последние полгода, когда мы в последний раз строили подобную диаграмму, значительных изменений в структуре распределения предложений в зависимости от месторасположения дома не произошло.

На вторичном рынке предложения в зависимости от материала стен и типа планировок квартир распределяются таким образом, что 58% принадлежит панельным строениям и 42% кирпичным. Последние годы идет наращение объемов предложений в более качественном кирпичном жилье с 37% в 2006 году до 41% в 2007.

Если вглядываться более подробно, то 43% занимают квартиры в панельных домах с обычной планировкой (т.е. параметры в них такие, что площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв.м, двухкомнатных – менее 50 кв.м, трехкомнатных – менее 60 кв.м, четырехкомнатных – менее 80 кв.м), 37% предложений это площади в кирпичных домах с обычной планировкой квартир (т.е. заданная площадь кухни в них менее 9 кв.м, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 43 кв. м, двухкомнатных – менее 52 кв.м, трехкомнатных – менее 65 кв.м, четырехкомнатных – менее 90 кв.м), 15% предложений – это площади в панельных домах со стандартной планировкой, только 5% квартиры в кирпичных домах с улучшенной планировкой и меньше одного процента принадлежит рынку монолитно-каркасного строительства (график 3).

Минимальное значение предложений в монолитно-каркасных домах объясняется тем, что в Омске начинает складываться рынок предложений таких квартир, и если два года назад варианты выбора можно было пересчитать по пальцам (в прямом смысле их значение было порядка десятка), то уже сегодня на первичной продаже доля квартир в монолитно-каркасных домах составляет 6–8% от общего количества предложений, но в числовом значении за последние два года оно увеличилось в 4 раза.

Если обратится к изменению средних цен на «б/у» жилье в зависимости от материала стен и типа планировок квартир (график 4), то можно увидеть, что на сегодня цены тем больше, чем выше качество материалов. Так, средняя цена одного квадратного метра квартиры в «обычной панельке» составляет 41 780 руб. – это на 6,3% ниже средней цены и на 4 тысячи рублей за квадрат дешевле жилья в кирпичном доме с квартирами с обычной планировкой. С начала года ценник на самые дешевые «панельки» упал на 0,5%. За год цены в панельных домах с стандартной планировкой выросли на 15% так же, как и в кирпичных с обычной планировкой. Цены жилья в кирпичном доме с квартирами обычного типа соответствуют 45 690 руб./кв.м. Стоимость одного «квадрата» в кирпичных домах с улучшенной планировкой на 7,3% больше среднего ценника и составляет 47 830 руб./кв.м.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 02.06.2008 по 09.06.2008 г.

График 1

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 09.06.2008 г. (первичный/вторичный рынок)

Таблица 2

Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 05.05.2008 по 09.06.2008 г.

График 2

Структура предложения на рынке жилья города Омска, в зависимости от местоположения дома на 09.06.2008 г. (в долях от общего количества)

График 3

Структура предложения квартир на вторичном рынке г. Омска в зависимости от материала стен и типа планировок квартир ), период с 2006 по 2008 г. (в долях от общего количества)

График 4

График изменения средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от материала стен и типа планировок квартир (тыс. руб. за кв.м), период с 11.06.2007 по 09.06.2008 гг.

Журнал "Недвижимость" № 24 (667) от 16 июня 2008 г.