Омские метры в 3 раза дешевле столичных

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 26 мая по 2 июня 2008 года. Сопоставим региональные цены на жилье с ценами в крупнейших городах страны.

На омском рынке без перемен. За последнюю неделю цены ползут вниз. Правда, есть и отличие — темп снижения замедлился. На первичном рынке минус 0,6% за неделю против прежних 0,8%. На «вторичке» снижение составило 0,2% вместо 0,5% (график 1). За месяц стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 2,8%, а на вторичном рынке жилья падение вдвое меньше — 1,4%.

Такое неравномерное движение цен увеличивает разрыв стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынках жилья до 7 960 руб./кв.м с перевесом «вторички», где среднегородская цена достигла отметки в 44 730 руб./кв.м, а в новостройках в среднем по Омску квадратный метр стоит 36 770 рублей.

На графике 2 видно, как изменялись цены с начала 2007 года. Номинальные значения показывают нам, что почти за полтора года цены на жилье выросли на первичном рынке в 1,45 раза, или на 45%, на вторичном рынке — в 1,61 раза, или на 61%.

Как известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости, ее необходимо корректировать на инфляцию. Поправка на общее изменение цен делается таким образом, что из изменений цен на рынке жилья «вычитаются» проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка, так как на повышение цен на жилье влияет общее повышение цен. А для наших профессиональных читателей поясним, для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья мы соотнесли индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля (по данным Омскстата).

На графике видно, что цена квадратного метра, начиная с 2007 года, постепенно увеличивалась и только за последние два месяца пошла вниз.

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2008 года снижаются. Это показывает кривая реального индекса цен. На первичном рынке с 1 января 2007 года стоимость квадратного метра повысилась в 1,2 раза, или выросла на 20%, на вторичном рынке рост составил 1,33 раза, или 33%. С начала 2008 года цены на новостройки упали на 7,1% и на «вторичку» на 6,4%. За месяц реальное изменение цен составило - 4,5% и -3,1% соответственно. Это почти вдвое больше номинального уменьшения цен на жилье.

Особенно снижение цен подчеркивается еще и тем фактом, что в переводе в европейскую валюту цены на омское жилье снизились с начала года на 3% на первичном рынке и на 2% на вторичном рынке жилой недвижимости.

Обратимся к числовой характеристике предложения, рассчитанной на базе журнала «Недвижимость» (таблица 1). Изменения за неделю минимальные: такой же общий вывод об отставании спроса от предложения. По-прежнему продолжается приращение объемов предложений в новостройках: плюс 7% за неделю до отметки в 17 741 вариант объявления суммарной площадью 1 118 тыс. кв.м на 40,3 млрд. руб.

Также идет сужение круга выбора на вторичном рынке: минус 3% и количество предложений на продажу равно 12 230 штукам, или 604,8 тыс. кв.м общей стоимостью в 27,1 млрд. руб. В целом на рынке на одно предложение, по которому цена поднялась, приходится 2 объявления со снижением цены. В 592 случаях цены жилья поднялись, а в 1 177 вариантах уменьшились. Изменились крайние точки средних цен: на вторичном рынке: вернулась в перечень объявлений квартира на ул. Комбинатская, 46 с новым рекордом ценового минимума в 20 000 руб./кв.м.

Это в два раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 44 730 рублей и в 8,6 раз ниже максимального значения в 172,22 тыс. руб./кв.м. На первичном рынке новые фавориты: гигантская сумма в 113 930 руб./кв.м просится за однокомнатные квартиры на первом и седьмом этажах в панельном доме на ул. Завертяева и в 5,5 раз дешевле за «квадрат» заявлена к продаже трехкомнатная квартира под отделку в кирпичной многоэтажке по ул. Алтайская.

Рассмотрим, что же происходит в стране в целом. Так, на сайте www.dailystroy.ru по тому, насколько вырос уровень рублевых цен на жилье за апрель месяц в крупнейших городах страны, их можно разделить на три группы. В первую группу входят города с высоким ростом уровня цен (больше 4%): Санкт Петербург (+5,9%), Москва (+4,5%). Во вторую группу городов, в которых наблюдался средний рост цен (от 2 до 3%), вошли Челябинск (+3,2%), Волгоград (+2,7%), Нижний Новгород (+2,5%), Новосибирск (+2,3%). Третью группу составили города с относительно стабильными рынками (от -1,5 до +1,5 %): Красноярск (+1,3%), Самара (+1,2%), Казань (+1,2%), Уфа (+0,8%), Екатеринбург (+0,3%), Ростов-на-Дону (-0,2%), Пермь (-1,3%), Омск (-1,4%). Картина распределения цен на вторичном рынке в городах-миллионниках представлена на графике 3. Омск, по данными www.dailystroy.ru в размере средней цены 45 014 руб./кв.м, занимает двенадцатое место. Региональная стоимость «квадрата» в 3,33 раза меньше цены московских метров и на 30% дешевле соседних новосибирских.

Рынки недвижимости городов и регионов России находятся сейчас на этапе активного развития, так утверждается на сайте www.irn.ru. Недвижимость в Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, недвижимость Краснодара, Краснодарского края и Ростова привлекают покупателей и мигрантов со всей страны благодаря теплому климату. Недвижимость Петербурга, Калининграда, Екатеринбурга, Перми, Новосибирска, Ярославля и других городов интересна благодаря активному развитию регионов.

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам, что и на предыдущем рисунке. Данные несколько отличаются по номинальному значению, но это и понятно: здесь другие временные отрезки и методологические основы расчетов. К тому же статистические данные, как правило, занижают ценовые показатели. Отличается также и соотнесение средних цен по регионам. Но в главном сохраняется та же четверка лидеров: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и Екатеринбург (Свердловская область) и тройка замыкающих: Омская область (на том же двенадцатом месте), Республика Татарстан со столицей Казанью и Челябинская область. При этом омские метры дешевле московских в 3,5 раза и на 26% меньше стоят, чем «квадраты» в Новосибирске.

В целом же общий вывод таков что, в Омске одни из самых низких цен на недвижимость по России.
Более подробно сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости от местоположения и типа квартиры помогут график 5.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 03.03.2008 по 02.06.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 26.05.2008 по 02.06.2008 г.

График 2

Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2007 г.

График 3

Средние цены предложения на вторичном рынке крупнейших российских городов (руб. за кв. м), на апрель2008 г. Источник: dailystroy.ru

График 4

Средние цены на вторичном рынке субъектов Российской Федерации с центрами, входящими в список крупнейших российских городов (руб. за кв. м), за 1 квартал 2008 г. Источник: Росстат

График 5

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 05.05.2008 по 02.06.2008 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья:
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 23 (666) от 9 июня 2008 г.