Весенний «ценопад» продолжается

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 19 мая 2008 года. По данным журнала «Недвижимость» определим, как распределилось количество квартир по вариантам цен. Процитируем недавний масштабный опрос, который подтвердил, что квартирный вопрос по-прежнему остается для россиян одним из самых болезненных.

«Ценопад» на омском рынке недвижимости продолжается. За последнюю неделю цена новостроек потеряла 270 руб. (-0,7%) с каждого квадрата и составила в среднем по городу 37 310 руб./кв.м. (график 1). Вторичное жилье упало в цене на 190 руб./кв.м (-0,4%) до уровня 45 010 руб./кв.м. При этом достигнуто небывалое месячное снижение цен на 1,5% для первичного рынка и 1,3% для «вторички». Вместе с тем сохраняется прибавка с начала года, хотя она и тает на глазах. Новостройки дороже конца декабря на 2% против 2,8% значения прошлой недели.

Тем, кому интересно, как складывается средняя цена, будет полезно изучить график 2, где наглядно представлено, как распределилось количество квартир по вариантам цен. Так, рассматривая кривую новостроек, можем видеть, что 1% из всего их числа имеет цену за «квадрат» менее 25 000 рублей, а стоимостью более 55 000 руб./кв.м обладает только 1% квартир. Самые большие доли – 39% и 32% – занимают площади со стоимостью 30–35 тыс. руб./кв.м и 35–40 тыс. руб./кв.м. Именно на этот интервал, по данным журнала «Омские новостройки», и приходится средняя цена квадратного метра.

На вторичном рынке на пике в 27% всех объявлений пребывают квартиры стоимостью от 45 до 50 тыс. руб./кв.м. Среднегородская цена «вторички» как раз из этого диапазона – 45 010 руб./кв.м. Примечательно, что спуск линий распределения квартир по вариантам цен более пологий, а подъем всегда более крутой, т.е. средняя будет ближе к минимальной цене и дальше от максимальной.

В нашем случае не работает классическое «правило трех сигм» для статистического закона нормального распределения, когда большинство значений отклоняются в +/- три среднеквадратичных отклонения от средней величины. Для распределения цен на рынке недвижимости применимо скорее ассиметричное распределение: «минус» два шага вниз и «плюс» четыре шага вверх от средней величины.

В таблице 2 представлена числовая характеристика предложения на базе журнала «Недвижимость». По-прежнему на омском рынке жилой недвижимости предложение превышает спрос. Чуть-чуть подрос объем рынка до 29 069 вариантов объявлений о продаже 1,7 млн. кв.м квартир на общую сумму 67,5 млрд. руб. Объем предложений рынка вторичного жилья равен 12 598 квартирам, из которых 2 133 – впервые выставленные на продажу объекты. На одно предложение, по которому цена поднялась, приходится 3,4 объявления со снижением цены.

За последнюю неделю возросло количество новых предложений и на рынке новостроек до 2 508 вариантов из общей цифры объявлений в 16 471 квартир. Количество предложений с уступкой цены за неделю превышает на 20% сумму объявлений с приростом стоимости квартир. Как и в прошлую неделю, точки максимума и минимума имеют те же значения и адреса прописки. Исключение составил только минимум цены за кв. м на вторичном рынке. Двухкомнатная квартира в Чкаловском поселке на последнем этаже пятиэтажной панельки да еще при срочной продаже выставляется за рекордно низкую цену за 25 550 руб./кв.м

В прошлом году квартиры настолько подорожали, что стали не по карману средним покупателям. Напомним, что за 2007 год стоимость квадратного метра в омских новостройках подорожала более чем на 40%, а «квадрат» «вторички» взлетел почти на 60%. С декабря риэлторы сидят без работы. Квадратные метры не продаются и не покупаются. Если раньше в месяц в среднем агентстве заключали по пять-семь сделок, то сегодня в лучшем случае – одну. Такого прежде никогда не было. Риэлторы с нетерпением ждут лета. В пору вступительных экзаменов омский рынок недвижимости, как правило, оживляется. Жилье покупают родители абитуриентов, приехавших на учебу в Омск с Севера.

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья сегодня в 4 раза превышает среднемесячную заработную плату по области, а новостройки больше в три раза. Купить жилье по таким ценам среднестатистический омич может только с помощью ипотеки. В результате опроса, проведенного холдингом РОМИР, в котором приняли участие 1 588 респондентов («Российская бизнес-газета» № 647 от 1 апреля 2008 г.), выяснилось, что довольны своими жилищными условиями менее 40 процентов наших сограждан.

Опрос выявил четкую тенденцию: чем моложе человек, тем меньше его устраивает жилье. Так, среди респондентов в возрасте 18–24 лет довольны всем только 28 процентов, а вот среди тех, кто старше 60 лет, половина заявляет о том, что их жилищные условия в улучшении не нуждаются. Заметим в скобках: проведенное недавно исследование американского GE Money показало: 27 процентов россиян приблизительно до 39 лет делят жилплощадь с родителями.

Кажется, на этом фоне при неуклонно растущих доходах населения спрос на ипотечные кредиты должен быть огромен, однако почти 38 процентов опрошенных заявили, что не имеют средств для выплат по ипотеке (график 3). Еще 13 процентов посетовали: условия предоставления кредитов невыгодны: высокие ставки, большой размер ежемесячных выплат и т.д.

Кстати, согласно опросу Национального агентства финансовых исследований, каждый десятый россиянин до сих пор считает ипотеку... обманом. Правда, наша финансовая грамотность все же понемногу растет – в прошлом году подобного мнения придерживался каждый пятый.

Получить ипотечный кредит в ближайшие два года планируют 5,5 процента респондентов. Однако «твердо намерены» сделать это лишь половина из них. Кажется, немного. Но в масштабах России это позволяет оценить потенциальный спрос на ипотечные кредиты в 1,6–2,8 миллиона. Для сравнения: в 2007 году (его принято считать началом ипотечного бума) было выдано около 400 тысяч кредитов. Потенциал для двух-трехкратного роста рынка налицо.

Среди жителей городов с населением от 100 тысяч до 1 миллиона человек доля имеющих твердое намерение взять ипотечный кредит в два раза выше, чем среди жителей мегаполисов и маленьких городов. Итоги опроса подтверждают тенденцию, которую аналитики отмечали в прошлом году: смещение спроса из столиц (включая региональные типа Екатеринбурга и Новосибирска) в областные центры и средние города.

В среднем граждане мечтают получить чуть более миллиона рублей. Кстати, отмечают социологи РОМИР, в прошлом году именно таков был средний размер кредита в крупных городах типа Омска.

И, наконец, один из главных вопросов: какую сумму в счет погашения кредита и процентов по нему могли бы выплачивать респонденты (график 5)? Подавляющее большинство (67 процентов) назвали 15 тысяч рублей в месяц (как известно, это средняя заработная плата по стране). Четверть потенциальных заемщиков (25 процентов) ответить затруднились. Сумму в 20 тысяч рублей осилят 5 процентов. В принципе при размере кредита в миллион рублей и сроке в 15 лет – вполне реалистичные варианты. Однако, увы, на 15 тысяч рублей ориентируются и те, кто рассчитывает получить намного больше миллиона.

Одним из самых важных факторов при выборе программы ипотечного кредитования 53 процента опрошенных назвали процентную ставку по кредиту. Для 40 процентов важен размер ежемесячных выплат, еще для 40 – размер первоначального взноса.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, темпы роста ипотечного рынка скорее всего замедлятся. Это обусловлено нынешними сложностями в привлечении кредитных ресурсов для банков, уровень ставок по ипотеке будет напрямую зависеть от их доступности. А ЦБ РФ вновь поднял ставку рефинансирования. Опрос РОМИР подтверждает: даже при незначительном улучшении финансового положения заемщика или увеличении объемов строительства, которые позволят ценам расти не так быстро, объемы ипотеки вырастут на порядок.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 21.05.2007 по 19.05.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 12.05.2008 по 19.05.2008 г.

График 2

Гистограмма распределения средней цены предложения квартир г. Омска на рынке жилой недвижимости, на 19.05.2008 г.

График 3

Планируете ли вы в ближайшие два года получить ипотечный кредит? Источник: РОМИН

График 4

Доля тех, кто хочет взять ипотечный крдит, в зависимости от возраста. Источник: РОМИН

График 5

На какую сумму вы рассчитываете взять кредит?

Журнал "Недвижимость" № 21 (664) от 26 мая 2008 г.