Вверх по лестнице, ведущей вниз

Светлана Тарута

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор динамики цен предложения на рынке новостроек города Омска на 12 мая 2008 года. Обратимся к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от материала стен и типа планировок квартир.

Чем дальше, тем стремительнее снижаются цены на омские квартиры. В то время когда на московском рынке все стабильно и все в ожидании взлета цен, на омской земле ждут, когда завершится падение цен. Но рынок по-прежнему направляет динамику цен вниз. Омские новостройки спустились на «пол-ступеньки» – минус 0,5% за месяц – и стоят 37 580 руб./кв.м (график 1). Вторичное жилье сделало шаг вниз (1% снижения за месяц) с результатом в 45200 руб./кв.м. За вторую неделю мая наблюдается рекордное падение цен: на первичном рынке минус 240 руб./кв.м
(-0,6%) и на вторичном – минус 180 руб./кв.м (-0,4%).

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 14.05.2007 по 12.054.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

Тем не менее с начала года стоимость жилой недвижимости выросла в среднем на тысячу рублей за «квадрат». А за год с середины мая 2007 года прирост цен составил более 20% (21,7% для новостроек и 22,5% для «вторички»). Для сравнения: в прошлом году цены прибавляли 21% с начала года и 2,7 в месяц на первичном рынке жилой недвижимости. На срединной неделе мая разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилья составляет 7 620 рублей в пользу «вторички».

Сегодня на рынке жилой недвижимости спрос отстает от предложения. В таблице 2 представлена числовая характеристика предложения омских квартир. Объем рынка на 12 мая – 1,7 млн. кв.м, приходящихся на 28 920 вариантов объявлений о продаже жилой площади на общую сумму 67,6 млрд. руб. В разделе новостроек предложено более 1 млн. кв.м площадей в 16 309 квартирах по «оптовой цене» 39,5 млрд. руб. Количество вариантов квартир за месяц увеличилось на 14%. За последнюю неделю выставлено к продаже 2 517 новых предложений, что соответствует 15% от общей цифры новостроек. Впервые за последние несколько лет количество предложений с уступкой цены за неделю превышает на 20% сумму объявлений с приростом стоимости квартир.

Таблица 2

Прирост средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за январь-март 2008 года по данным сайта Ассоциации строителей России

Максимальную цену за кв.м просят пять различных агентств в квартире на втором этаже готового дома по улице Учебная, 90. Стоимость этих «квадратов» в 107,6 тыс. руб./кв.м почти в три раза больше среднерыночной цены омских квадратных метров в новостройках и в 5 раз дороже самых дешевых «квадратов», которые будут прописаны к 1 кварталу 2009 года в Октябрьском округе по ул. Пархоменко, 7. Сегодня на начальной стадии строительства один метр из 59 в однокомнатной квартире здесь стоит 21 020 руб.

Что касается вторичного рынка жилья, то уже три недели держат знамя «самых дорогих омских квадратов» 90 метров в двухкомнатной квартире на Иртышской набережной. За вид на воду продавцы просят по 172,22 тыс. руб./кв.м. А вид на ТЭЦ имеют самые дешевые метры (22,09 тыс. руб./кв.м) по ул. Комбинатская в квартире общей площадью 43 кв.м. Разрыв самых дорогих и самых доступных «квадратов» составляет 150 тыс. рублей. Выбрать квартиру по своему вкусу и размеру можно из 625,9 тыс. кв.м в 12 611 вариантах по своему карману из 28 млрд.руб. предложений на рынке Омска.

На сегодняшнем рынке новостроек предложения в зависимости от материала стен и типа планировок квартир распределяются таким образом, что 52% занимают квартиры в кирпичных домах с обычной планировкой квартир (т.е. параметры в них для однокомнатных квартир менее 47 кв.м общей площади, двухкомнатных меньше 79 кв.м, трехкомнатных до 90 кв.м и четырехкомнатные менее 110 кв.м), 25% предложений – это площади в кирпичных домах с улучшенной планировкой и только 18% – квартиры в панельных домах (график 2).

График 2

Структура предложения квартир на рынке новостроек г. Омска в зависимости от материала стен и типа планировок квартир ), период с 2006 по 2008 г. (в долях от общего количества)

Такое неравновесие объясняется тем, что квартиры в панельных домах стоят дешевле и раскупаются значительно быстрее, в то время как у жилья в кирпичном доме (соответственно, более дорогого) срок экспозиции превосходит сроки реализации квартир в «панельках». Интересно отметить, что еще два года назад в 2006 году, когда спрос был выше предложения, расклад квартир в зависимости от материала стен был равный по трети на каждый вид.

Самое примечательное, что в Омске начинает складываться рынок предложений квартир в монолитно - каркасных домах. Хотя их доля 6–8% от общего количества предложений, но в числовом значении за последние два года оно увеличилось в 4 раза с 247 вариантов объявлений до 983. Сегодня в Омске можно встретить помимо традиционных видов материалов стен еще и монолитно-кирпичные (мкр «Победа»), монолитнобетонные (ЖК «Миллениум»), панельные с кирпичной вставкой (мкр «Космический»), каркасно-кирпичные дома (мкр «Континентальный») и дома с вентилируемым фасадом. Все это позволяет удовлетворить самые привередливые запросы потребителей.

Если обратиться к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от материала стен и типа планировок квартир (график 3), то можно увидеть, что ограниченный спрос на рынке вообще обостряет спрос на дешевое (социальное) жилье. Это позволяет продавцу квартир в панельных домах значительно сбрасывать цены, чтобы привлечь клиентов.

Средняя цена одного кв.м квартиры в «панельке» составляет 36 250 рублей, это на 3,5% ниже средней цены и на 3 тысячи рублей за «квадрат» дешевле жилья в кирпичном доме с квартирами с улучшенной планировкой. С начала года ценник упал на 0,7%. За год цены в панельных домах выросли на 16%, в то время как в кирпичных прирост составил 23–24%. Цены жилья в кирпичном доме с квартирами обычного типа соответствуют 37 150 руб./кв.м. Стоимость одного «квадрата» в кирпичных домах с улучшенной планировкой составила 39 290 руб. Несмотря на общее снижение цен, стоимость кирпичного жилья увеличились приблизительно на 2% с начала года.

Ранее рост цен застройщики во многом объясняли ростом цен на строительные материалы. Какая ситуация складывается на этом рынке сейчас, когда цена готовых метров ползет вниз? По данным об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2008 года, подготовленным экспертами Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков, видно, что цены выросли самое малое на 0,1% на сваи железобетонные, а самый значительный прирост – 18,9% – имеют плиты пазогребневые гипсовые для перегородок (таблица 2). На рынке наблюдается довольно значительный рост цен практически на все позиции металлопроката. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило: арматура – 10,4%, балка – 5,7%.

По прогнозам аналитиков, динамика роста цен на основные стройматериалы в 2008 году сохранится на достаточно высоком уровне. Это все приведет к удорожанию себестоимости строительства. Это будет толкать застройщиков к поднятию цен, а сегодняшний ограниченный спрос давит на снижение цены, и в результате по законам рынка должна установиться равновесная цена, удовлетворяющая все стороны.

Стоит заметить, что ценообразование в строительстве складывается из множества факторов, которые влияют на стоимость «квадрата». Помимо себестоимости стройматериалов и собственно «коробки» будущего жилища в цену метра закладывается стоимость земли, бюрократические издержки девелопера (на согласование проекта и пр.), стоимость возводимой за счет девелопера инфраструктуры и многое другое. Кроме того, регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ.

Минрегионразвития до конца года реформирует ценообразование в строительстве с помощью двадцати новых нормативных актов. К 2009 году строительная отрасль должна будет пользоваться другими механизмами ценообразования. И в первую очередь это должно коснуться строительства, проводимого за счет бюджетных средств. Эксперты считают, что инициатива Минрегиона никак не повлияет на рыночные цены на недвижимость.

Напомним также читателю о новом нормативном ограничении спроса: с 15 мая 2008 года вступает в силу новая редакция стандартов выдачи ипотечных кредитов АИЖК, ужесточающая и без того тяжелые требования при выдаче ипотеки.

Сориентироваться более точно в ценах новостроек г. Омска с учетом местоположения дома и типа квартиры можно с помощью графика 4 и таблицы 3.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 28.04.2008 по 05.05.2008 г.

График 3

График изменения средней цены предложения на рынке новостроек г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 14.05.2007 по 12.05.2008 г.

График 4

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 14.04.2008 г. по 12.05.2008 г.

Типы планировок квартир в новостройках

К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Таблица 3

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 14.04.2008 г. по 12.05.2008 г.

Местоположение дома.
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 20 (663) от 19 мая 2008 г.