Номинально – рост, а реально – падение

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города за период с 28 апреля по 5 мая 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», общий объем предложений в Омске составил более 28 тысяч вариантов квартир общей площадью 1,7 млн. кв.м на сумму равную 66 млрд. руб.

Все ниже опускается планка стоимости жилья на вторичном рынке Омска. За последнюю праздничную первомайскую неделю средняя цена «вторичного» жилья снизилась на 50 рублей и составила 45 380 рублей за квадратный метр. За весь предыдущий месяц стоимость жилья упала на 0,5%, или 230 руб./кв.м (график 1). С начала года цена «вторички» подросла на 2,7%, т.е. «квадрат б/у» подорожал на 1 210 руб./кв.м. Для сравнения: в прошлом году цены подрастали со средней скоростью +1,6% в неделю, или 5,9% за месяц.

На рынке новостроек ценник опять пошел вниз. Средняя цена предложения по городу составляет 37 820 руб./кв.м. За последнюю неделю стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке опустилась на 60 рублей (-0,2%) Вся месячная прибавка равняется 240 руб./кв.м (0,6%). В общем, с прошлого декабря квадрат новостроек подорожал на 3,4%, что составляет 1 250 руб./кв.м. В предыдущем году цены росли со средней скоростью +1,0% за неделю и 3,6% за месяц.

На этой неделе разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 560 рублей в пользу «вторички».

Обратимся к характеристики предложений на рынке жилья. Так, общий объем предложений квартир в Омске на 5 мая 2008 г., по которым рассчитывается индекс журнала, составил 28 221 вариант квартир общей площадью 1,7 млн. кв.м на сумму, равную 66 млрд. руб. Другими словами, если у вас есть в кармане 66 млрд. рублей, то вы можете купить всю выставленную к продаже жилую недвижимость на омском рынке.

По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 15 338 квартир, это в 3,1 раза больше, чем год назад (таблица 1). Суммарно к продаже выставлено 1 068 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 38,5 млрд. руб. В два раза больше, чем в прошлом году, вариантов квартир на рынке вторичного жилья, где выбрать можно из 12 332 предложений свои заветные метры из 610 тыс. «квадратов» (график 2). Каждое пятое объявление на первичном рынке – это новое предложение, а на «вторичке» 1 433 новых объявлений (12% от общего количества). За прошедшую неделю в одном проценте предложений цены квартир повысились, а в трех процентов – снизились.

Расчет соотношения повышения и снижения цен на этой неделе дал следующие результаты: в новостройках на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 18 объявлений, где цены снизились. На вторичном рынке одной квартире с повышением цены соответствует три с понижением. И адреса минимальных и максимальных омских «квадратов» за неделю не изменились.

По-прежнему по минимальной стоимости квадратного метра продается двухкомнатная новостройка в Октябрьском районе по ул. Харьковская по 21 080 руб./кв.м, на вторичном рынке самые дешевые «квадраты» с пластиковыми окнами на первом этаже в доме по ул. 3-я Челюскинцев, 97 по 17 040 руб./кв.м. Максимальную цену просят за один квадратный метр из 82 кв.м в отстроенном доме по ул. Красина, 6 – 121 890 руб./кв.м. А самые дорогие «квадраты» Омска в базе предложений журнала «Недвижимость» на 5 мая смотрят на Иртышскую набережную за 172 220 рубля за каждый из 90 по европейски обустроенных и меблированных квадратных метров.

В ценовом топе районов по сравнению с прошлой неделей и даже месяцем ситуация значительно не изменилась (график 3). Самые дорогие квартиры традиционно в Куйбышевском районе: средняя цена здесь составляет 53 140 рублей за квадратный метр на вторичном рынке и 43 040 тыс. руб./кв.м в новостройках (таблица 2). Обладатели второй строчки на «первичке» – Центральный район (39,48 тыс. руб./кв.м), на «вторичке» – Первомайский район (45,97 тыс. руб./кв.м). Все районы, за исключением Куйбышевского, показали отрицательную динамику: цена квадрата упала от 143 рублей до 560 рублей за месяц.

Предлагаем нашему читателю новые расчеты и новый график (график 4). Как известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимость недвижимости – ее необходимо корректировать на инфляцию.

В обзорах мы всегда делали поправку на общее изменение цен. Расчеты здесь нехитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилья отнимаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка, т.к. в повышении цен на жилье влияет общее повышение цен.

А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс – это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т.е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья мы соотнесли индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля.

На графике видно, что рост цены квадратного метра начиная с 2007 года постепенно увеличивался и только за последний месяц на вторичном рынке цены пошли вниз. На сегодняшний день за пять кварталов цены выросли в 1,63 раза на вторичное жилье и в 1,48 раза на новостройки.

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2008 года снижаются – это показывает кривая реального индекса цен. На первичном рынке с 1 января 2007 года стоимость квадратного метра повысилась в 1,4 раза (или выросла на 40%), на вторичном рынке рост составил 1,55 раза, или 55%. С начала 2008 года цены на новостройки упали на 2% и на «вторичку» на 3%. По прогнозам московских аналитиков стабилизация сохранится до осени, а к концу года можно ожидать нового скачка цен.

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 04.02.2008 по 05.05.2008 г.

Таблица 1
Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 28.04.2008 по 05.05.2008 г.

График 2
Динамика структуры предложения квартир на рынке жилой недвижимости г. Омска (кол-во квартир), период с 07.05.2007 по 05.05.2008 гг.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 05.05.2008 г. (первичный/вторичный рынок)

Таблица 2
Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 07.04.2008 по 05.05.2008 г.

График 4
Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2007 г.

Журнал "Недвижимость" № 19 (662) от 12 мая 2008 г.