Первое снижение за последние три года

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 14 по 28 апреля 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», за последние две недели апреля средний уровень стоимости вторичного жилья снизился на 230 рублей и составил 45 тысяч 430 рублей за квадратный метр. Факт снижения зафиксирован на рынке впервые за последние три года.

То, чего так долго ждали, случилось. Из последних сил карабкавшиеся вверх цены на вторичном рынке жилья покатились вниз. За последние две недели апреля средний уровень стоимости вторичного жилья снизился на 230 рублей и составил 45 тысяч 430 рублей за квадратный метр. Факт снижения зафиксирован на рынке впервые за последние три года, когда аналитики журнала «Недвижимость» проводили мониторинг цен рынка жилья Омска. За весь апрель стоимость вторичного жилья упала на 0,3%, или 130 руб./кв.м (график 1). С начала года цена вторички приросла на 2,9%, т.е. «квадрат б/у» подорожал на 1 260 руб./кв.м. Для сравнения в прошлом году за этот же отрезок времени цены подскочили на 30,4%, или 8 460 руб./кв.м.

На первичном рынке жилья без перемен. Средняя цена предложения по городу составляет 37 880 руб./кв.м, такой ценник держится без изменений вторую неделю подряд. Вся апрельская прибавка равняется 90 руб./кв.м (0,2%). В общем, с прошлого декабря квадрат новостроек подорожал на 3,6%, что составляет 1 310 руб./кв.м. В предыдущем году эта цифра составляла 20,4% и 5 220 руб./кв.м, а месячный прирост в 2007 году был 5,9%.

Все эти изменения вытесняют спекулятивный интерес инвесторов. Т.к. прогнозируемый уровень инфляции на апрель составит 1–1,2%, то получается что чистое изменение цен на жилье в Омске за месяц имеет отрицательную динамику. С учетом инфляционных ожиданий «квадрат» на первичном рынке подешевел на 0,5%, а на вторичном – на 3,2%. Да и с начала года жилые метры теряют в стоимости 1,9% для новостроек и 2,6% для «вторички». Все это подталкивает инвесторов с большей обдуманностью подходить к вложениям денег, риэлторов искать новые пути продвижения своих услуг, застройщиков осваивать непривычные для них сектора строительного бизнеса.

А покупателю следует более пристально следить за общими тенденциями развития рынка и не прогадать при выборе своей конкретной квартиры, тем более если она приобретается для проживания, ведь сегодня как никогда прежде варианты выбора многочисленны.

Общий объем предложения квартир в г. Омске на 28.04.2008 г. составил 28 240 вариантов квартир общей площадью 1,7 млн. кв.м на сумму более 65,5 млрд. руб. По нашим данным, объем предложений первичного рынка жилья составляет 15 338 квартир, это в 3,1 раза больше, чем год назад (таблица 1). Суммарно к продаже выставлено 1,022 тыс. кв. м новых квартир общей стоимостью 36,8 млрд. руб.

В 2,2 раза больше чем в прошлом году вариантов квартир на рынке вторичного жилья, где выбрать можно из 12 902 предложений свои заветные метры из 6444 тыс. «квадратов». Каждое четвертое объявление на первичном рынке – это новое предложение, а на «вторичке» 2 291 новых объявлений, т.е. каждое пятое предложение. За прошедшую неделю в 5% предложений новостроек цены квартир повысились, а в 5% «б/у метров» снизились.

Примечательно, что в новостройках на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 7 объявлений, где цены снизились. На «вторичке» соотношение 3:1 (на 1 «плюс» 3 «минуса»). Минимальная стоимость квадратного метра на двухкомнатную новостройку в Октябрьском районе по ул. Харьковская – 21 080 руб./кв.м, на вторичном рынке самые дешевые «квадраты» с пластиковыми окнами на первом этаже в доме по ул. 3-я Челюскинцев, 97 по 17 040 руб./кв.м. Максимальную цену просят за один квадратный метр из 82 в отстроенном доме по ул. Красина, 6 – 121 890 руб./кв.м. А самые дорогие «квадраты» Омска в базе предложений журнала «Недвижимость» на 28 апреля смотрят на Иртышскую набережную за 172 220 рубля за каждый из 90 по-европейски обустроенных и меблированных квадратных метров.

В таблице 2 предлагаются цены самых доступных и самых дорогих квартир, которые предлагали на омском рынке недвижимости. Выбор предложений сделан из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает более 36 тысяч объявлений. В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города. Особый интерес вызывает колонка, которой нет в объявлениях, где рассчитана стоимость одного квадратного метра.

800 тысяч рублей необходимо иметь самому непритязательному покупателю для приобретения 26 кв.м жилья. Если у покупателя появилось желание купить квартиру в строящемся доме, то минимальная сумма подрастет до 885 тыс. руб. за комнату в Старом Кировске, которую можно будет рассмотреть в 1 квартале 2009 года. Самую большую сумму – 20,5 млн. руб. – просят выложить за двухуровневые двухбалконные двухсанузельные апартаменты по ул. 5-й Армии, 2. Чуть меньше – 19,26 млн. руб. – стоит 172-метровая квартира в только что отстроенном доме по ул. Красина, 6.

Совмещенные ценовые рейтинги районов первичного и вторичного рынка жилья за две последних недели претерпели изменения (график 2), самые значимые из которых – это подъем цен на квартиры в Первомайском районе до второго места в рейтинге новостроек с ценой 39,29 тыс. руб./кв.м и снижение цен в районе на вторичное жилье до третьего места по городу с средней стоимостью квадратного метра в 45,76 тыс.руб./кв.м. Подешевели квартиры в новостройках в Кировском районе, что заставило его опуститься на одну строчку рейтинга с ценой 36,41 тыс. руб./кв.м. На вторичном рынке жилье упало в цене в Ленинском, Кировском и Октябрьском районах.

На графике 3 и в таблице 3 наглядно представлены варианты среднемесячной цены за кв.м в зависимости от местоположения и типа квартиры.

Уважаемые посетители, если вам интересна и полезна наша рубрика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по e-mail: tarutajob@mail.ru

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 23.04.2007 г. по 28.04.2008 г.

График 2

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 28.04.2008 г. (первичный/вторичный рынок)

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 21.04.2008 по 28.04.2008 г.

График 3

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 31.03.2008 по 28.04.2008 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Таблица 3

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 31.03.2008 по 28.04.2008 г.

Журнал "Недвижимость" № 18 (661) от 5 мая 2008 г.