А половина «уходит» к чиновникам

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор динамики цен предложения на новостройки города Омска с 10 марта по 14 апреля 2008 года.

По данным журнала «Омские новостройки» на 14 апреля 2008 года, объем предложений первичного рынка жилья бьет все рекорды и составляет 14 252 квартиры, это в 3,2 раза больше, чем год назад. На рынке каждое пятое объявление – это новое предложение. Новых квартир на первичном рынке выставлено к продаже 3 048. За прошедший месяц в 3% предложений цены квартир повысились, а в 4% снизились в среднем на 76 000–78 000 рублей за квартиру.

Интересно отметить, что в новостройках на 10 предложений, на которые за месяц поднялись цены, приходится 7 объявлений, где цены снизились. Причем шаг уменьшения колеблется от 1 тысячи рублей до 620 тысяч рублей. Увеличиваются цены в среднем на 72 тысячи рублей для новых квартир с разбегом в конкретных объявлениях на рынке от 1 тысячи до 580 тысяч рублей. Минимальная стоимость квадратного метра на новостройки по ул. Мельничная в Кировском районе – 22 850 руб./кв.м. Максимальную цену за «квадрат» заплатит покупатель меблированной квартиры в доме по ул. Учебная, 90 – 107 620 руб./кв.м.

На вторичном рынке в среднем по Омску цена достигла 45 660 руб./кв.м, прибавив 50 руб./кв.м (0,1%) за неделю, 220 руб./кв.м (0,5%) за месяц и 1 490 руб./кв.м (3,4%) с начала года (график 1). Разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 910 рублей в пользу «вторички».

По данным журнала «Омские новостройки», в апреле 2008 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 37 750 руб./кв.м (график 2), поднявшись на 220 руб./кв.м (+0,6%) за месяц, в том числе на 170 руб./кв.м (+0,5%) за последнюю неделю. С начала года цена увеличилась на 1 180 руб./кв.м (3,2%).

Пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омской новостройке в валюту и построим два следующих графика (график 3 и 4), где цена омского «квадрата» изменяется в долларах и евро по курсу ЦБ РФ.

Если долларовый график очень похож на рублевый и по сравнению с данными прошлого месяца стоимость квадрата в долларовом эквиваленте выросла на $33 и составила $1 608, то вот в пересчете на европейскую валюту график изменения цен отличается от рублевого и больше похож на реальную картину (если учитывать в расчетах инфляционную составляющую). Цена снизилась на 5,5 евро за месяц. При стоимости на 14 апреля 2008 года €1 017 за квадратный метр произошедшие изменения – слишком маленькая величина, но здесь важна динамика, а она отрицательная в последние месяцы.

Таблица 1 предлагает вашему вниманию изменения, произошедшие в ценовом рейтинге районов. Скорее, это не изменения, а дублирование рейтинга, где все районы остались на своих местах. Но цены, бесспорно, изменились. Так, у лидера ценового рейтинга Куйбышевского района ценник поднялся на 4,39% за месяц и на 4,21% с начала года. К 14 апреля цена предложения составляла в этом районе в среднем 43 000 рублей за квадрат. Максимальный рост с начала года в новостройках центрального района плюс 5,35% до уровня 39 1900 руб./кв.м. Небольшое, но все-таки снижение цены за месяц наблюдается в Кировском районе. А с начала года потеряли в стоимости строящиеся квартиры в Советском районе.

Более подробная картина раскладки цен в зависимости от типа квартир и местоположения дома представлена на графике 5 и в таблице 2. Медленный рост цен снижает доходность строительных компаний. Согласно обзору строительной деятельности за январь-декабрь 2007 года, опубликованному Росстроем, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов в минувшем году в целом по Российской Федерации составила 16 387 рублей. При этом средняя рыночная цена предложения 1 кв. м, по данным журнала «Омские новостройки», достигла 37 750 руб. Таким образом, цены на жилье в Омске в два раза больше их себестоимости.

Застройщики признают корректными цифры, рассчитанные Росстроем, но добавляют, что Росстрой не учел так называемые административные расходы, которые могут превышать 100% от самой себестоимости строительства. Под административными затратами строители подразумевают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земельного участка, а также «непредвиденные расходы для ускорения строительства». В итоге себестоимость 1 кв.м жилья для застройщика увеличивается до 30 тыс. руб., из которых около половины уходит чиновникам и госструктурам.

И еще несколько цифр, скорее в противовес мнению риэлторов, списывающих застой на рынке жилой недвижимости на ипотечный кризис. Банки и кредитные организации, работающие на территории Омской области, в первом квартале 2008 года выдали ипотечных жилищных кредитов на 2,6 миллиарда рублей, что на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Всего в январе-марте в Омской области было выдано 1,8 тысячи ипотечных жилищных кредитов. При этом средний размер ипотечного кредита в первом квартале в регионе составил 1,5 миллиона рублей, средний возраст заемщика – 35 лет. В Омской области в 2007 году доля ипотеки на рынке жилья возросла до 22,6%. В 2006 году этот показатель составлял 12,7%. По объему ипотечного жилищного кредитования Омская область в настоящее время занимает третье место в Сибирском федеральном округе.

Марина Алексеева, директор по развитию направления «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа», так прокомментировала эти данные: «Для тех риэлторов, которые приводили сомнительных клиентов в банки для получения ипотечных кредитов, действительно наступили трудные времена. Но именно сейчас настоящие риэлторы обращаются к профессиональным брокерам для оформления ипотечного кредита.

Опыт нашей компании скорее подтверждает официальную статистику. Хотя, бесспорно, банки снизили активность на ипотечных сделках. Во-первых, в силу большого количества неоплачиваемых ипотечных кредитов, во-вторых, банки набрались негативного опыта работы с трудными клиентами. Свою безопасность кредитные учреждения обеспечивают по-разному: и отказами в получении ипотеки без объяснения причин, и ужесточением требований к предмету залога, и постепенным повышением ставки процентов, и сокращением льготных программ. К тому же АИЖК прекратило выкуп закладных у банков. Все это усложняет жизнь риэлторских компаний, но не «умертвляет» их».

Если вам, наш читатель, интересна и полезна наша рубрика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по адресу analitika@omskmedia.com

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс.руб. за кв м), период с 16.04.2007 г. по 14.04.2008 г.

График 2
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 16.04.2007 г. по 14.04.2008 г. (тыс.руб./кв.м)

График 3
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 16.04.2007 г. по 14.04.2008 г. (тыс.долл./кв.м)

График 4
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 16.04.2007 г. по 14.04.2008 г. (тыс.евро/кв.м)

Таблица 1
Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в апреле 2008 года

График 5
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс руб. за кв. м), период с 10.03.2008 по 14.04.2008 г.

(под графиком)

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс руб. за кв.м), период с 10.03.2008 по 14.04.2008 г.

Местоположение дома
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 16 (659) от 21 апреля 2008 г.