Каждое пятое объявление – это новое предложение

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города за период с 31 марта по 7 апреля 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», за прошедшую неделю в 3% предложений цены квартир повысились, а в 4% снизились в среднем на 76 000-78 000 рублей за квартиру. В среднем на одного омича приходится 20 кв.м жилой площади. Это столько же, сколько и в столице, но на треть меньше российского норматива в 30 кв.м/чел. И вдвое меньше европейского показателя.

Динамика цен на омском рынке – это почти горизонтальная линия. Особенно это заметно, если изобразить изменение средней стоимости квартир с начала года с недельным шагом (график 1). За последнюю неделю произошла стандартная прибавка 0,1%, что составляет 50 руб./кв.м. С начала года цена «вторички» приросла на 3,1%, т.е. «квадрат б/у» подорожал на 1 390 руб./кв.м. Сегодняшняя среднегородская стоимость квадратного метра на вторичном рынке равна 45 610 руб./кв.м. Для сравнения: в прошлом году за этот же отрезок времени цены подскочили на 24,1%, или 6 710 руб./кв.м.

В новостройках ситуация еще интереснее. Средняя цена предложения по городу составляет 37 580 руб./кв.м. Это на 210 руб./кв.м меньше, чем неделю назад. Такого уменьшения не наблюдалось за последние годы. С начала года это четвертый минус в ценовой динамике новостроек. В общем, с прошлого декабря «квадрат» подорожал на 2,8%, что составляет 1 010 руб./кв.м. В предыдущем году эти цифры составляли 16,3% и 4 160 руб./кв.м.

Сегодня цены растут в 7-6 раз медленнее, чем в прошлом году. Хорошо это или нет, сложно сказать. С одной стороны, стабильность на рынке должна устраивать всех: продавец уверен, что за назначенную им цену объект будет продан, а покупатель знает, что, приобретая квартиру, он не платит больше настоящей цены своего нового жилья. С другой – инвесторы привыкли к высоким процентам прибыли, риэлторы – к увесистым суммам комиссионных.

Покупатель квартиры, для которого надо сбить цену, зачастую сам является продавцом другой недвижимости. И хорошо, если при покупке для него цена уменьшается, а при продаже растет. А если наоборот? Застройщикам тоже несладко, цены на ресурсы растут (дорожают и материалы, и оборудование, и кредиты, и рабочая сила), а цены на продаваемый продукт стоят, что может значительно сократить доходы строительных компаний.

По данным журнала «Недвижимость» на 7 апреля 2008, объем предложений первичного рынка жилья бьет все рекорды и составляет 14 480 квартир, это в 3,6 раза больше, чем год назад. Объем предложений рынка вторичного жилья равен 12 196 квартирам, что в 2,5 раза больше прошлогоднего значения. На рынке каждое пятое объявление – это новое предложение. Новых квартир на первичном рынке выставлено к продаже 3 554, на вторичном – 2 040. За прошедшую неделю в 3% предложений цены квартир повысились, а в 4% снизились в среднем на 76 000-78 000 рублей.

Интересно отметить, что в новостройках на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 6 объявлений, где цены снизились (таблица 1). На «вторичке» соотношение: на 10 «плюсов» 26 «минусов». Причем шаг уменьшения колеблется от 1 тысячи рублей до 620 тысяч рублей на первичном рынке и от 1 тысячи рублей до 660 тысяч рублей на вторичном. Увеличиваются цены в среднем на 72 тысячи рублей для новых квартир с разбегом в конкретных объявлениях на рынке от 1 тысячи до 580 тысяч рублей.

На «квартиры б/у» прибавка в 1,5 раза существенней – в среднем по городу 113 000 рублей за неделю, а в реальных предложениях цены поднялись до 1,5 млн.рублей за объект жилой недвижимости. Минимальная стоимость квадратного метра на новостройки по ул. Мельничная в Кировском районе – 22 850 руб./кв.м, на «вторичке» дом по ул. Комбинатская, 46 – 19 640 руб./кв.м. Максимальную цену за «квадрат» заплатит покупатель квартиры в строящемся доме по ул. Учебная, 90 – 107 620 руб./кв.м. А самые дорогие квадраты Омска в базе предложений на 7 апреля прописаны в доме по пр. Маркса, 81 – 161 360 рулей.

В таблице 2 представлены цены самых доступных и самых дорогих квартир, которые предлагали на омском рынке недвижимости. Выбор предложений сделан из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает более 33 тысяч объявлений. В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города. Особый интерес вызывает колонка, которой нет в объявлениях, где рассчитана стоимость одного квадратного метра.

Совмещенные ценовые рейтинги районов первичного и вторичного рынка жилья повторяют ситуацию недельной давности (график 2). По-прежнему в авангарде с большим отрывом от прочих Куйбышевский район со средней ценой строящейся площади 42 960 руб./кв.м (+0,4% за неделю) и «б/у площади» по 52 780 руб./кв.м (+0,2% за неделю). В других районах квартиры в новостройках за истекшую неделю подешевели самое большое на 1,2% в Ленинском районе. На вторичном рынке в минус ушло жилье Октябрьского и Ленинского районов (снижение 0,4% и 0,2% за неделю).

На структурной диаграмме предложения на рынке жилья города Омска в зависимости от местоположения дома ярче других выделяются доли, принадлежащие Кировскому и Центральному районам (график 3). На эти территории приходится по 27% и 20% всех объявлений о продаже квартир. Желающим приобрести жилье в новостройке большую возможность дают Кировский, Центральный и Октябрьский районы, доля которых 33%, 21% и 20% соответственно.

На вторичном рынке много вариантов можно подобрать в том же Кировском районе (21% от всех объявлений вторички), Центральном и Советском районах, на которые приходится по 19% и 18%. А вот престижность проживания и развитая социально-культурная инфраструктура, особенно в историческом центре, сужает круг желающих выставить на продажу квартиры в Куйбышевском районе, поэтому у него всего 7% от всех предложений на рынке. Размером площади района объясняется минимальная доля – 5% предложений у Первомайского района.

По официальной статистике на начало 2006 года общая площадь жилищного фонда города Омска составила 22 833,5 тыс. квадратных метров, в том числе 824,3 тыс. приходилось на специализированные жилые помещения и 192,9 тыс. на ветхие и аварийные дома. Структура жилищного фонда отличается от структуры предложений на рынке жилья (таблица 3). По мнению экспертов, Кировский, Центральный с Куйбышевским и Первомайский – это районы, где стремятся поселиться люди, а Октябрьский, Ленинский и Советский в большей степени – места, откуда жители выезжают.

На взгляд других специалистов, выбор новой квартиры не зависит от административного деления территории. Люди выбирают жилье ближе к родным, к работе, к магазинам, поликлиникам, школам, т.е. в зависимости от наполненности социально-культурной инфраструктуры микрорайона проживания.

Обеспеченность жильем в округах города практически одинаковая (таблица 3). В среднем на одного омича приходится 20 кв.м жилой площади. Это столько же, сколько и в столице, но на треть меньше российского норматива в 30 кв.м/чел. И вдвое меньше европейского показателя. Но в Омске идет наращение данного показателя.

Так, по предварительным данным, в первом квартале 2008 года в Омске с января по март текущего года сдано 200 тыс. кв. метров жилья. Из них более 40 тыс. кв. введено в эксплуатацию в Кировском административном округе, более 120 тыс.кв. метров – в Центральном, около 18 тыс. кв. метров – в Советском, около 17 тыс. кв. метров – в Ленинском и 2,5 тыс.кв. метров жилья – в Октябрьском административном округе. Таким образом, обеспеченность жильем по городу за 1 квартал 2008 года прибавила 0,18 кв.м/чел. Напомним, что всего в 2008 году планируется построить 820 тыс. кв. метров жилья, в 2009 году – 1,15 млн. кв. метров, в 2010 году – 1,3 млн. кв. метров, в течение последующих пяти лет – по 1,5 млн. кв. метров. В соответствии с генеральным планом развития города до 2025 года в Омске необходимо построить около 26 млн. кв. метров жилья, чтобы довести обеспеченность на одного человека не менее 30 кв. метров жилой площади в соответствии с нормативами.

Уважаемые посетители, если Вам интересна и полезна наша рубрика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по адресу tarutajob@mail.ru

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 07.01.2008 по 07.04.2008 г.

Таблица 1
Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 31.03.2008 по 07.04.2008 г.

График 2
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 07.04.2008 г. (первичный / вторичный рынок)

График 3
Структура предложения на рынке жилья города Омска, в зависимости от местоположения дома на 07.04.2008 г. (в долях от общего количества)

Таблица 3
Жилищный фонд и обеспеченность населения города жильем г. Омска

Журнал "Недвижимость" № 15 (658) от 14 апреля 2008 г.