На 10 «плюсов» по статистике 9 «минусов»

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 25 февраля по 31 марта 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 9 объявлений, где цены снизились.

Цены на рынке жилой недвижимости Омска по-прежнему топчутся на месте. 0,6% прироста за март как на рынке новостроек, так и «вторички» – вот и все, что удалось выжать настойчивым риэлторам и неуступчивым продавцам.

В рублях же рост составил 230 рублей за «квадрат» новостройки и вывел среднюю цену предложения по городу на уровень 37 790 рублей за кв.м. На вторичном рынке прибавка в 280 рублей за месяц подняла стоимость квадратного метра до 45 560 рублей (график 1). То есть каждый день омское жилье дорожает на 7 - 9 рублей за кв.м. За три месяца с начала года цены на первичном рынке приросли на 1 220 рублей за кв.м, или 3,3%.

Рост стоимости «квадратов б/у» составил 1 390 рублей за кв.м, или 3,1%. Многие риэлторы воспринимают такую корректировку цен как нарастающий кризис.

«Начавшийся прошлой осенью спад роста цен – это не кризис, а естественное развитие рынка – говорит директор ООО «777 - сервис» Владимир Саватеевич Власов. – До 2000 года был голодный спрос на жилье, и цены диктовал продавец. После начала активного строительства и повышения доходов населения в 2004 году объем спроса и предложения уровнялись. В 2006 мы наблюдали всплеск спроса, основанного на ипотечных сделках. И опять ажиотажный спрос покупателей подталкивал продавцов квартир поднимать на них цены. Сейчас ужесточение требований по ипотечным сделкам сузил круг потребителей. Да к тому же покупатель стал разборчивей в выборе предложений риэлторских компаний. Если у человека имеются деньги на покупку жилья, то он скорее предпочтет квартиру в новом доме. А с другой стороны, будет опасаться покупать в строящемся объекте, – замечает эксперт. – Это приводит к откладыванию сделки по приобретению квартиры. В таких условиях сегодня приходится скидывать цены на торгах».

Оглянувшись назад на предшествующую пятилетку, видим, что мартовская прибавка нынешнего года, действительно, самая незначительная (график 2). Но в недавнем прошлом цены не взлетали ежемесячно, и однопроцентный рост был еще не так давно нормой для рынка.

Учитывая уровень инфляции, можно говорить, что цены на жилье в Омске по-прежнему стоят на месте или даже скатываются вниз. Ожидаемый уровень инфляции по стране в марте составил 1¬1,2%.
А рост цен на недвижимость за этот период вдвое меньше – 0,6%. Иными словами жилье теряет в цене. Особенно это подчеркивается еще и тем фактом, что в переводе в европейскую валюту цены на омское жилье снизились за месяц на 1%.

На сегодняшний день жилая недвижимость выходит из списка спекулятивного инвестора, который хочет быстро заработать. Но в долгосрочной перспективе вложения в строительство все также привлекательны.

Интересно отметить, что на сегодняшней день на 10 предложений, на которые за неделю поднялись цены, приходится 9 объявлений, где цены снизились. Причем шаг уменьшения колеблется от 5 тысяч рублей до 200 тысяч рублей. «Сегодня встречаются случаи, когда цены на отдельные объекты в строящихся домах снижаются порядка 10% по сравнению с началом года – свидетельствует Владимир Саватеевич Власов, директор ООО «777 - сервис». – Еще год назад на 10 заявленных повышений цен приходилось только 1 предложение с уступкой цены».

Рассмотрим подробнее данные в таблицах по средним ценам в зависимости от местоположения дома и количества комнат (таблицы 1 и 2). В новостройках самые дорогие «квадраты» в многокомнатных квартирах: 44 170 руб./кв.м, и прибавили они в цене рекордные 2,4% за месяц. А в Ленинском районе ценник на четырехкомнатные апартаменты дошел до 50 870 руб./кв.м.

Трехкомнатные квартиры в среднем по городу оцениваются в 37 960 руб./кв.м (+0,6% за месяц), первенство здесь принадлежит Куйбышевскому району с ценой в 43 020 руб./кв.м. Что касается однокомнатных квартир, то они обходятся покупателю в 37 670 руб./кв.м. Самые дешевые «однушки» располагаются в Советском районе – 35 810 руб./кв.м. И, наконец, «двухкомнатки» с ростом в 0,2% за месяц стоят в среднем 37 530 руб./кв.м. Стандартно самые дешевые найдутся в Советском районе по 34 170 руб./кв.м, а самые дорогие в Куйбышевском – 42 060 руб./кв.м.

На вторичном рынке жилой недвижимости ситуация такая, что наибольшую стоимость имеют гостинки и комнаты на подселении по 51 750 руб./кв.м. Это они еще упали в цене на 1,9% за месяц. А вот четырехкомнатные квартиры хоть и прибавили за месяц 1,7%, стоят значительно дешевле 45 010 руб/кв.м. Традиционно максимальные цены в квартирах, расположенных в Куйбышевском районе, вне зависимости от количества комнат. Совместив ценовые рейтинги районов первичного и вторичного рынка жилья, увидим, что разница незначительная (график 3).

В обоих случаях в авангарде с большим отрывом от прочих – Куйбышевский район со средней ценой строящейся площади 42 790 руб./кв.м (плюс 2% за месяц) и «б/у площади» по 52 690 руб./кв.м (плюс 1% за месяц). Квартиры в Первомайском районе теряют в цене в среднем по 0,7% в новостройках из -за снижения цен в домах на
ул. Заозерная и на вторичном рынке при сбросе цен на квартиры по ул. Малиновского и ул. Волочаевская. В среднем по району снижение составило 0,6% за месяц. На последних строчках рейтинга как на «первичке», так и на «вторичке» Ленинский, Октябрьский и Советский районы.

Вглядываясь в два последних графика (график 4 и 5), где раскрывается средняя цена по району в зависимости от материала стен и типа планировки квартиры, можно увидеть следующие закономерности и исключения из правил. Что касается рынка новостроек, то цены на квартиры улучшенной планировки в кирпичных домах выше прочих, но не в Кировском районе, где максимальные цены на «панельку», тогда как во всех других районах именно «квадраты» в панельных домах самые дешевые.

На вторичном рынке ситуация еще разнообразнее, но в общем кирпичное жилье дороже, чем панельная сборка. Из сегодняшней «болезни рынка» с низкой температурой роста цен и обильным высыпанием предложений Омск может выйти благодаря профессионализму риэлторов, которые проявят талант и умение при проведении сделок на рынке недвижимости. Застройщикам также придется более быстро и чутко реагировать на нужды покупателей квартир. А желающие приобрести квартиру должны реально оценивать свои шансы расплатиться за нее и нести бремя содержания нового имущества.

Если Вам интересна и полезна наша рублика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по адресу analitika@omskmedia.com.

Таблица 1

Таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат
на 31.03.2008 г. (тыс. руб./кв.м)

Таблица 2

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат
на 31.03.2008 г. (тыс. руб./кв.м)

Журнал "Недвижимость" № 14 (657) от 7 апреля 2008 г.