Эксперты единодушны: недвижимость переоценена

Евгения КАРАСЕВА, Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 25 февраля по 24 марта 2008 года. Эксперты единодушно сходятся во мнении, что недвижимость в Омске переоценена. Ситуация приближается к ценовой стабилизации.

На рынке все спокойно...

С начала года рост цен на вторичную жилую недвижимость с каждым месяцем становится все менее динамичным (график 1). Январский прирост +1,7%, февральский +0,8%, мартовский + 0,5%... Несмотря на то, что месяц назад некоторые наши эксперты прогнозировали рост цен на недвижимость в «послевыборный» период, пока он наблюдается только на бумаге. Почему?

Риэлторы называют ряд причин. Во-первых, рост ставок по ипотечным кредитам и дополнительные сложности с их оформлением привели к значительному сокращению количества ипотечных сделок. «По статистике областного Министерства экономики, в этом году в Омске идет снижение числа оформленных ипотечных кредитов, – говорит директор «Омской региональной ипотечной корпорации» Любовь Мацкова. – Стоимость жилья высока, наличности у населения практически нет, а требования банков к выдаче ипотечных кредитов ужесточились. Люди, которые раньше могли позволить себе оформить кредит с первоначальным взносом 10%, сейчас не могут этого сделать. А набрать 20% при сегодняшней стоимости жилья для многих трудно», – полагает эксперт.

Видимо, обеспокоившись этой ситуацией, государство предприняло ряд мер, которые помогут сделать ипотеку более доступной для россиян. Не далее как 24 марта Сбербанк, по сообщению пресс-службы, снизил ставки «по наиболее востребованным населением кредитам», в первую очередь ипотечным. Этого потребовал от руководства Сбербанка три недели назад президент Владимир Путин. И хотя снизились ставки незначительно – всего на полпроцента – столичные финансисты уверены, что таким образом крупнейший акционер Сбербанка – государство – пытается сделать ипотеку доступней для жителей нашей страны.

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска (тыс. руб. за кв. м), период с 26.03.2007 по 24.03.2008 гг.

Цены выше некуда?

Цены на жилье – это как раз вторая причина, которая вызвала стагнацию рынка. Эксперты единодушно сходятся во мнении, что недвижимость в нашем городе переоценена. Также считают и потенциальные покупатели квартир. Результатом стало снижение спроса на жилье, особенно на дорогостоящее. «Самыми востребованными на вторичном рынке сегодня для наших покупателей стали однокомнатные квартиры стоимостью до 1 300 тыс. рублей, – говорит директор агентства недвижимости «Диаманд-риэлт» Ирина Мусаева. – Омичам это под силу». Причем, материал, из которого изготовлен дом, приоритетного значения не имеет.

Сегодня средняя стоимость типовой «однушки» площадью 40 квадратных метров на вторичном рынке омска составляет 1 820,4 тысячи рублей. За последний месяц цена квадратного метра в среднем выросла на 230 рублей, тогда как за период с конца января по конец февраля «квадрат» показал рост в 380 рублей.

Стоит также отметить, что динамика цен на рынке новостроек еще менее заметна (график 2). Если с середины января по середину февраля цена выросла в среднем на 420 рублей за квадратный метр, то к середине марта – в среднем всего на 50 рублей. Застройщики нового жилья отмечают, что проблема реализации новостроек в последнее время встала очень остро.

В эксплуатацию вводится достаточное количество разнообразного и качественного жилья, однако из-за высоких цен и сложностей с ипотекой покупателей на эту продукцию находится не так много, как хотелось бы. Тем не менее, цены на свою продукцию застройщики не снижюат по экономическим причинам: дорожают энергетические и топливные ресурсы, строительные материалы – те слагаемые, из которых складываются стоимость каждой отдельно взятой квартиры.

График 2

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 26.03.2007 по 24.03.2008 гг.

Мы их теряем!..

По данным Минэкономразвития РФ, уровень инфляции в марте составит 1-1,2%. При таком раскладе менее чем однопроцентная динамика цен на «вторичку» даже не покроет уровня инфляции. Таким образом, роста средней цены в марте 2008 года не было. Можно даже сказать, что инвесторы, вложившие деньги в недвижимость, при определенных условиях «ушли в минус».

Можно добавить, что в целом за первые два месяца 2008 года инфляция в нашей стране достигла уровня 3,6%. При этом цены на вторичное жилье за это же время выросли, по данным журнала «Недвижимость», на 2,5%.

Были бы деньги

В последние месяцы на омском рынке жилья сложилась уникальная ситуация. У покупателя появилась возможность выбора, причем выбора из широкого спектра представленных предложений. Более дешевые варианты – «однушки» в панельках, требующие ремонта; варианты подороже – вполне приличные двух- и трехкомнатные квартиры для покупателя «средней руки». Есть варианты дорогих апартаментов с евроремонтом, встроенной бытовой техникой и мебелью.

По нашим данным, цена квадратного метра минимально и максимально дорогих предложений на «вторичке» различается в 6,25 раза, или на 70 тысяч рублей. Самый дешевый вариант, по данным «Недвижимости», – это гостинка площадью 60 квадратных метра, где один «квадрат» обойдется в 13 300 рублей. Наиболее дорогая квартира в 90 «квадратов» с евроремонтом и встроенной техникой будет стоить 83 300 рублей за «квадрат». Были бы деньги!..

График 3

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2008 г. (вторичный рынок)

В ценовом топе районов (график 3) по сравнению с прошлым месяцем ситуация значительно не изменилась. Самые дорогие квартиры традиционно в Куйбышевском районе: средняя цена здесь составляет 52 700 рублей за квадратный метр (таблица 1). Это на 554 рубля (или 1,06%) больше, чем месяц назад. Обладатель второй строчки – Первомайский район – показал отрицательную динамику: цена «квадрата» здесь упала на 412 рублей, или 0,88%.
Самый активный рост цен на жилье в период с 24 февраля по 25 марта показал Центральный район. Здесь в среднем стоимость «квадрата» выросла на 643 рубля (1,45%) и составляла 44 890 рублей.

Медленнее остальных росли цены на «квадраты» в Советском районе. За месяц они стали выше всего на 27 рублей, или 0,06%. Результат таких изменений – последняя строчка нашего рейтинга.

Таблица 1

Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 25.02.2008 по 24.03.2008 г.

Все повторяется
По мнению Ирины Мусаевой, о перенасыщении рынка жилой недвижимости в Омске пока говорить рано. «Предложений очень много, – говорит эксперт. – А благодаря активному появлению новостроек, они будут только расти. Однако платежеспособность омичей, наоборот, падает. Продавцы «вторички» сейчас зачастую уступают в цене, но тем не менее, на все предложения покупатель не находится».

«Доход населения не растет, – поддерживает коллегу Любовь Мацкова. – Строителям сложнее стало продавать квартиры в новостройках, спроса нет».

Однако говорить о снижении цен на жилье эксперты пока не торопятся. Некоторые видят в сложившейся ситуации повторение той, которая была в 2002 году. Напомним, что в 2002 году Правительство РФ отменило лицензирование риэлторской деятельности, благодаря чему появилось много новых фирм. Часть сделок они перетянули на себя, количество сделок в крупных агентствах резко сократилось, и рынок вошел в состояние стагнации.

Цены росли до марта, затем рост цены предложение фактически остановился. Заметные изменения в цене на жилье появились лишь в августе-сентябре 2002 года, к концу года вложение в недвижимость стало самой выгодной формой инвестирования денег. Ситуация сохранялась на протяжении пяти лет, пока жилье в Омске не стало для потребителя «неподъемным». Не исключено, что подобного развития событий можно ожидать и в этом году.

Диаграмма 1

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 25.02.2008 по 24.03.2008 г.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 25.02.2008 по 24.03.2008 г.

(под таблицей)
Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 13 (656) от 31 марта 2008 г.