Доля малоэтажного строительства будет расти

Светлана БРОННИКОВА, Евгения КАРАСЕВА

Все больше омичей стремятся из многоквартирных «скворечников» перебраться в отдельные дома на земле. И застройщики предлагают богатый во всех смыслах выбор коттеджей и таунхаусов. Сегодня в Омске и ближайших его окрестностях строится около десяти клубных поселков и элитных усадеб. А вот предложения эконом-класса пока в дефиците.

По генеральному плану в Омске до 2025 года будет введено 10,4 млн. квадратных метров жилья, из них примерно 1 млн. квадратных метров – за счет индивидуального жилищного строительства. Градостроители из Москвы и Санкт-Петербурга, показавшие перспективы нашего города, прогнозируют, что через 10-15 лет из шумных городских квартир все больше омичей предпочтут переселиться в индивидуальные дома – таунхаусы и коттеджи.

Доля малоэтажного строительства в Омске увеличивается с каждым годом. Ежегодный прирост составляет 120-130 тысяч кв. метров индивидуального жилья. В 2008 году, по планам мэрии, в Омске будет построено 130 тысяч кв. метров домов на земле. В дальнейшем в Омске ежегодно планируется строить не менее одной тысячи малоэтажных строений в год.

При этом, как подчеркивают специалисты, на рынке коттеджного строительства происходит не только количественный, но и качественный рост. На смену неказистому частному сектору и разношерстным новорусским поселкам с вычурными замками приходят современные цивилизованные усадьбы.

«Появление коттеджных поселков по заранее разработанному и утвержденному проекту – ответ на возросшие потребности потенциальных покупателей, – отмечает Элеонора Шпаннагель, руководитель отдела «VIP-сервис» компании «МИЭЛЬ-недвижимость». – Клиенты хотят, чтобы их соседи были равного с ними социального статуса, строения имели единый архитектурный стиль, охраняемую территорию, хорошие подъездные пути».

«Доля коттеджных поселков за последние три года увеличилась значительно, – считает директор проекта «Александровская усадьба» партнерства «Частная собственность» Елизавета Туркина. – В 2005 году на рынке было представлено всего два малоэтажных комплекса. Теперь только у нас помимо четырех реализованных проектов в разработке еще пять поселков. Думаю, конкурентная борьба со временем постепенно переместится из плоскости «цена-качество» в плоскость маркетингового предложения. Предложения станут разнообразнее, но, скорее, по месторасположению, чем по своей сути».

Все чаще единым застройщиком коттеджных комплексов выступают крупные домостроительные компании. Они берут на себя не только возведение домов в определенном архитектурном стиле, но и создание инфраструктуры поселка, подведение коммуникаций, организацию централизованной охраны.

Самые «продвинутые» современные коттеджные поселки позиционируются как мини-города. В идеале в них должно быть все для комфортной жизни: спортивная и детская площадки, мини-маркет, кафе, так, чтобы жители могли делать самые необходимые покупки, пользоваться прачечной и химчисткой, забегать в аптеки, не выходя за границы поселка. Нередко в состав поселений включают детсады и минимальное медицинское обслуживание. Единственная проблема – вся «социалка» строится, как правило, в последнюю очередь. Если вообще строится.

Между тем рынок коттеджных поселков пока интересен лишь местным игрокам. «Омское малоэтажное строительство жилья сегодня меньше привлекает федеральных инвесторов, чем коммерческая и многоквартирная жилая застройка в нашем регионе, – говорит директор дивизиона «Центр» Regional Real Estate Наталья Кошубарова. – Основной интерес федеральных участников рынка недвижимости в сфере малоэтажного строительства направлен на Центральный федеральный округ (Тульская, Калужская обл. и др.), где сейчас наблюдается очень высокая активность на рынке земли и загородной недвижимости».

Родовые поместья возвращаются?

В настоящее время заявлено о строительстве более десятка комплексов. Только в городе реализация новых проектов даст прирост более 600 коттеджей и таунхаусов. Возведение усадеб в пригородах Омска увеличит количество современных малоэтажных домов еще на 1,5-2 тысячи. Срок реализации большинства проектов – 2009-2010 годы.

В новых предложениях об эконом-классе как правило речи не идет. Большинство новинок рынка малоэтажного жилья ждут состоятельных жильцов, готовых выложить от 7 до 30 миллионов за дом.

По данным отдела «VIP-сервис» компании «МИЭЛЬ-недвижимость», стоимость квадратного метра в коттеджах и таунхаусах колеблется от 23 до 50 тысяч рублей. Зависит она от престижности поселка, архитектуры строения и степени его готовности.

Одно из самых свежих предложений – коттеджный поселок в Ленинском районе Омска, на территории Московка-3, который планирует построить компания «Русфин-Сибирь» при поддержке Министерства строительства Омской области. Как сообщается на сайте застройщика, 70 коттеджей бизнес-класса начнут возводить в 2008 году. Несколько дальше, вблизи с. Морозовка, запланирован более масштабный поселок «Радонеж» на 1 000 коттеджей с земельными участками площадью от 500 до 2 000 кв. метров.

Завершить строительство предполагается до 2010 года. Дом из сэндвич-панелей (брус с минеральным утеплителем) площадью 166 кв. метров обойдется в среднем 28 тысяч рублей за «квадрат».

На выезде из Ленинского округа, на побережье Иртыша, формируется небольшой комплекс «Ближние дачи». В типовом проекте коттеджа «квадрат» стоит от 35 тысяч рублей, с учетом стоимости земли.

Вырастают усадьбы и в центре города. За Аграрным университетом, на пр. Королева –ул. Заозерная, возводится «Агродеревня» на 62 дома – 32 коттеджа и восемь таунхаусов, состоящих из четырех коттеджей. Продолжается застройка «Старгорода» – одного из пионеров омского современного коттеджного строительства.

До 2010 года на ул. 2-я Кольцевая – Березовая – 2-я Дачная планируется построить пятнадцать двухэтажных таунхаусов и около ста коттеджей. Помимо этого, «Старгород» включает шесть 6-этажных жилых домов.

Но все же большая часть малоэтажных комплексов базируются на Левобережье. На ул. Кондратюка строится поселок класса «бизнес+» «Зеленая роща». На площади в 8 гектаров появятся 15 трех- и четырехуровневых дуплексов (таунхаусов на две семьи) из кирпича. Покупателям предлагаются блок-секции свободной планировки площадью 350 метров, а к ним – земельный участок в 8 соток за 450 тысяч рублей. На данный момент, по словам продавца, реализовано 5% площадей. Сдача первой очереди поселка запланирована на конец 2009 года.

Три года назад начался проект жилой комплекс «Юго-Западный» на ул. Волгоградская – Бульвар Архитекторов. Первые две очереди состояли из кирпичных двухуровневых таунхаусов, а стоимость квадратного метра в них стартовала с 9 тысяч рублей. В прошлом году началось возведение третьей и четвертой очередей поселка.

Вместо традиционных кирпичей в их строительстве используется пенобетон. Сдача третьей очереди запланирована летом, четвертой – в конце 2008 года. По данным продавца, на середину марта во всем жилом комплексе «Юго-Западный» реализовано около 80% площадей.

Поселок-долгожитель в поселке Солнечный с народным названием «Долина нищих» продолжает разрастаться в том числе и за счет современных комплексов – например, «Торонто-Омск». На ул. 4-я Солнечная группа компаний «Диоген» планирует построить 44 коттеджа.

В области осваиваются территории у села Дружино (клубный поселок «Александровская усадьба» и поселок «Радужный»), у села Богословка (поселок «Сосны»), участки по Черлакскому («Иртышские зори»), Сыропятскому («Тихая речка») и Русско-Полянскому тракту («Южные ворота»). НПО «Мостовик» будет вести строительство современного коттеджного поселка на 60 домов.

Гости из прошлого

По оценке компании Regional Real Estate, на вторичном рынке в Омске каждую неделю представлено более 300 предложений коттеджей. Анализ базы журнала «Недвижимость» показывает, что подавляюще большинство всех «б/у» предложений приходится на Кировский район – почти 150 частных построек и коттеджей. Доля остальных районов гораздо меньше.

Сэкономить на покупке обжитого коттеджа можно, выбирая вариант на окраине города либо в глухом частном секторе. Самую недорогую цену заявляют собственники относительно небольших по меркам индивидуального жилья коттеджей площадью 80-100 кв. метров. Их стоимость колеблется в диапазоне 1,5-3 миллиона рублей.

За более дорогие предложения, представленные в свободной продаже, придется выложить до 15-30 миллионов рублей. «Золотые» квадраты представляют собой многоуровневое индивидуальное жилье, максимально приближенное к деловому центру города.

Однако, как утверждают специалисты, подобные коттеджи, несмотря на роскошную «начинку», будут со временем дешеветь. Во многом они не отвечают требованиям современного покупателя – неоднородность соседей, отсутствие внятной инфрастуктуры и централизованной охраны на территории.

Но главная причина непопулярности вторичных индивидуальных домов – в сложностях с оформлением дома и земли в собственность. Зачастую коттеджи в то время возводились самовольно, без разрешений, без оформления права на земельный участок. Не исключено, что у собственника дома возникнут проблемы: он не сможет полноценно распоряжаться своим владением: отдать под залог, передать в наследство или выгодно продать на рынке.

Коттедж для экономных

Самой очевидной проблемой омского рынка можно назвать дефицит предложения эконом-класса. А ведь именно о малоэтажном строительстве российские власти в последнее время говорят чуть ли ни как о панацее в решении нерешаемого квартирного вопроса.

Едва ли ни единственным предложением эконом-класса можно назвать коттеджный поселок на окраине Амурского поселка, на ул. Завертяева. Заказчиком строительства выступили областные власти, а коттеджи на льготных условиях реализуются среди бюджетников – учителей, врачей, работников культуры.

Понятно, что о повышенном комфорте и богатой инфраструктуре говорить не приходится. Сегодня в микрорайоне около ста коттеджей. Предполагалось, что бюджетный поселок увеличится еще раза в два-три, однако сейчас стройка прекратилась. Причина проста – не хватает финансирования.

Частные инвесторы в Омске пока неохотно осваивают бюджетную нишу этого рынка. Исключением можно назвать предложение компании «Русфин-Сибирь». Готовый дом эконом-класса площадью 68 кв. метров продается всего по 12 тысяч рублей за «квадрат» (правда, без учета стоимости земли).

Как сообщается на сайте производителя, дом спроектирован специально для нужд социального характера и представляет собой деревянное модульное здание, в котором учтено все самое необходимое, что должно быть в доме: санузел, ванна, отопление, окна ПВХ, минимальная внутренняя отделка, электричество.

Вместе с тем в других регионах страны девелоперы уже обратили внимание на эконом-сегмент. В своих проектах компании используют технологии, позволяющие удешевить строительство: масштабирование, типовые проекты, относительно дешевые стройматериалы. «Сборный» портрет доступного дома выглядит следующим образом.

Дом площадью до 200 кв. м, построенный из пеноблоков, с облицовкой из кирпича или штукатурки. Еще реже – с использованием съемной опалубки и «сэндвичей». Стоит он на участке земли не более 10 соток.

В Омске развитие бюджетных коттеджных комплексов может быть связано с внедрением современных технологий. Например, при строительстве части коттеджей в поселке на ул. Завертяева компания «Омскагропромстрой-3» уже пыталась применять суперкомпозит – новый материал, который считается более экономичным в сравнении с традиционными железобетонными конструкциями.

Проект «Суперкомпозиты» нашел поддержку у областного правительства и включен в программу развития и модернизации предприятий промышленности строительных материалов Омской области на 2006-2010 годы. Специалисты утверждают, что эти инновационные материалы позволят снизить материалоемкость, обладают лучшими теплоизоляционными свойствами, проще монтируются. В результате значительно сокращается продолжительность строительно-монтажных работ и себестоимость строительства, повышается долговечность сооружений.

Мнения экспертов:

Элеонора ШПАННАГЕЛЬ, руководитель отдела «VIP-сервис» компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
? Рынок малоэтажного строительства в Омске находится в стадии формирования. Но мода на жизнь “на земле” неуклонно растет, поэтому спрос на коттеджи и таунхаусы высок. Правда, существует одна проблема: при высоком спросе наблюдается довольно низкая покупательская способность.

Многие потенциальные покупатели способны приобрести коттедж только с привлечением ипотечного кредита. Но в большинстве банков не предусмотрены программы кредитования данного вида жилья. А там, где они есть, существует много ограничений.

Далеко не все строения попадают под условия банков. Поэтому можно сказать, что в данном виде жилья наблюдается эффект отложенного спроса.

Судя по тенденциям, наблюдающихся в соседних регионах, спрос на малоэтажное жилье (как премиум-класса, так и более дешевое) будет расти.

Наталья КОШУБАРОВА, директор дивизиона «Центр» Regional Real Estate:

– Проекты малоэтажного строительства будут успешны при следующих условиях: при удачном местоположении, при развитии проектов в соответствии с концепцией (спрос на точечную и неорганизованную коттеджную застройку падает, на смену им приходят поселки: четкое позиционирование, разработка бренда, продуманный маркетинг), при благоприятной ситуации на ипотечном рынке. Кроме того, застройщик должен представить на рынок предложение, адекватное конъюнктуре рынка. Например, развитие проектов класса эконом, эконом+.

Елизавета ТУРКИНА, директор проекта «Александровская усадьба», партнерство «Частная собственность»:

? Я бы разделила рынок коттеджных поселков внутри города на две части. Первая – это новые предложения от застройщиков, характеризующиеся единым стилем и способом продвижения. Вторая – поселки, которые строились стихийно, без концепции, «для себя». Несмотря на то, что и те и другие можно отнести к сегменту «премиум», сравнивать, например, «Старгород» и коттеджный поселок на ул. Суворова нельзя.

Новых поселков в черте города немного. По большому счету, все предложения находятся примерно в одном диапазоне соотношения «цена-качество» и различаются только географией. В большинстве поселков стоимость дома вместе с землей в среднем составляет 7-11 миллионов рублей.

Журнал "Недвижимость" № 12 (655) от 24 марта 2008 г.