Цены впали в ступор

Светлана ТАРУТА, Евгения КАРАСЕВА

Предлагаем вниманию читателей очередной обзор динамики цен и структуры предложения на рынке новостроек города Омска с 11 февраля по 10 марта 2008 года. По данным журнала «Омские новостройки», цена предложения за этот период выросла в среднем на... 80 рублей, или 0,2%. Это самое незначительное изменение за последние 12 месяцев.

Напомним, что месяц назад индекс журнала «Омские новостройки» составил +0,9%. По нашим данным, эта динамика стала самой низкой за последние семь месяцев. Но показатели февраля-марта 2008 года побили все рекорды (график 1). Месячные изменения колеблются в пределах статистической погрешности, т.е. можно утверждать, что цены остались на прежнем уровне.

Если пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омской новостройке в валюту, получим следующее. По сравнению с данными прошлого месяца стоимость «квадрата» в долларовом эквиваленте выросла на $57 и составила $1 575. А вот в пересчете на европейскую валюту цена снизилась. Если на 11 февраля 2008 года она составляла €1 042 за квадратный метр, то к 10 марта упала до € 1 023 за «квадрат».

Шаг вперед и два назад

Среднестатистическая однокомнатная квартира площадью 46 квадратных метров 10 марта стоила около 1 миллиона 726 тысяч рублей. Это всего на 3 тысячи больше, чем месяц назад. Цены на жилую недвижимость в последние месяцы буквально топчутся на месте. Если разбить рассматриваемый период на недельные интервалы, это станет наиболее заметно. А в период с 3 по 10 марта – в преддверии весенних праздников – цены вообще ушли «в минус».

Эксперты называют несколько причин стагнации рынка. Во-первых, сезонность – праздники 23 февраля и 8 марта сопровождались затяжными выходными днями. Во-вторых, не менее «праздничное» событие – главные выборы страны, которые разбавили череду красных дат календаря.

Сами по себе выборы на ценовую ситуацию рынка недвижимость повлияли в меньшей степени, полагают риэлторы. Первостепенной причиной стал тот факт, что в предвыборный период в стране обычно наблюдается дефицит наличных денег.

Все свободные ресурсы банков и инвестиционных компаний аккумулируются на подготовке к выборам. Как результат – отсрочки с выдачей ипотечных кредитов, которые на новостройки получить и без того достаточно сложно: квартиры в новых домах зачастую по ипотеке не продаются.

Цены на вторичном рынке жилья выросли чуть больше, чем на первичном – на 310 рублей. К середине марта квадратный метр в квартире «б/у» стоил 45 440 рублей (график 2). Минимальная стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке по данным на 10 марта составляла порядка 1 миллиона 590 тысяч рублей.

График 1, График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 12.03.2007 по 10.03.2008 гг.

Для Москвы $5 тысяч не предел

Как показывают наши данные, в этом году жилая недвижимость стала менее прибыльным способом инвестирования денежных средств, чем год назад. По данным Росстата, уровень инфляции в нашей стране в феврале 2008 года составил 1,2%.

То есть фактически роста цен на жилую недвижимость за последний месяц не было и даже наоборот. Инвесторы не только не получают прибыль со своих вложений, они теряют деньги.

Интересно, что развитие омского рынка жилой недвижимость дублирует ситуацию на рынке столичном, только с задержкой на год, а то и два. Вот и сейчас мы наблюдаем аналогичную картину. В течение прошлого года на московском рынке жилья наблюдалось относительное затишье: в зависимости от категории жилья цены выросли на 7-15%, сообщает сайт агентства «РИА Новости». К январю 2008 года цена «квадрата» на московском рынке жилья составляла порядка 140 тысяч рублей (данные сайта dailystroy.ru). Причем московские аналитики уверены, что заметные колебания стоимости жилья наблюдались в основном по причине падения доллара.

Однако уже за первые месяцы этого года ситуация резко изменилась. После «восьмимартовских» выходных цены на недвижимость в Москве «достигли своего исторического максимума», сообщило на днях радио «Эхо Москвы», ссылаясь на данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Стоимость квадратного метра превысила отметку в пять тысяч долларов. А через два года, к концу 2009, цена за «квадрат» в Москве может вырасти до девяти тысяч долларов, считают отдельные аналитики. Не исключено, что по этому же сценарию будет развиваться и омский рынок жилья.

График 2, График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 12.03.2007 по 10.03.2008 гг.

Предлагаем вашему вниманию изменения, произошедшие в ценовом рейтинге районов (график 3).

График 3, Ценовой рейтинг районов Омска на 11.02.2008 г.

Таблица 1, Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в марте 2008 года

Оптом дороже

В тройке лидеров ценового рейтинга районов снова произошли изменения (таблица 1). На второе место вернулся Центральный район, показав прирост за месяц +2,10%. К 10 марта цена предложения составляла в этом районе в среднем 38 670 рублей за «квадрат». А вот Куйбышевский район, лидер топа, наоборот, начал падать в цене. За месяц «квадрат» в новостройке здесь в среднем подешевел на 3,42% и стал стоить 41 190 рублей.

В целом медленный рост цен на жилую недвижимость стал характерен для нашего города с начала 2008 года. Отчасти потому, что спрос и предложение наконец-то достигли определенного равновесия. Обратите внимание на структуру предложения рынка новостроек (график 4).

По оценке экспертов, она стала более грамотной. В ответ на требования рынка, застройщики увеличили объем однокомнатных квартир в новых домах. По сравнению с прошлым годом предложение «однушек» выросло на 5%, а по сравнению с 2006 – на 11%. При этом предложение многокомнатных квартир, напротив, сократилось. Аналогичная картина наблюдается на вторичном рынке жилья.

График 4, Структура предложения квартир в новостройках города Омска в зависимости от количества комнат, период с 2006 г. по 2008 г. (в долях от общего количества)

И еще один замечательный факт. Касается он цен на квартиры с разным количеством комнат. Уже давно жилая недвижимость продается по принципу «чем больше квартира, тем меньше цена «квадрата». А девиз «оптом дешевле» давно стал применим и к покупке жилья.

Однако с конца прошлого года на омском рынке жилья наметился определенный «перекос» в противоположную сторону. И цены на четырехкомнатные квартиры заметно перегнали стоимость остальных квартир (график 5). К середине марта квадратный метр в «четверке» стоил, по данным «Омских новостроек», в среднем 42 570 рублей. Тогда как в традиционно самой дорогой «однушке» цена квадрата составляла около 37 340 рублей.

График 5, График изменения средних цен предложения 1-, 2-, 3-, 4-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 15.01.2007 по 10.03.2008 гг. (тыс.руб./кв.м)

Такой расклад может говорить о нескольких тенденциях. Во-первых, многокомнатных квартир в местных новостройках становится все меньше. Застройщики, заметив ранее высокий спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, стали активней вводить небольшие площади.

Но, и это во-вторых, спрос на большие площади среди омских покупателей остается, а строители по инерции вводят небольшие площади. Вместе с тем, по мнению наших экспертов, спрос на многокомнатные квартиры остается высоким среди тех омичей, которые приобретают жилье не с целью инвестирования, а для комфортного проживания.

Журнал "Недвижимость" № 11 (654) от 17 марта 2008 г.