Февральское затишье перед мартовской бурей

Евгения КАРАСЕВА, Светлана ТАРУТА

Очередной обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города Омска охватывает период с 29 января по 25 февраля 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», цены за этот месяц выросли в среднем на 0,8%. Динамика роста цен на омскую «вторичку» продолжает снижаться, в целом же рынок недвижимости пребывает в состоянии стагнации.

Такой ма-а-аленький индекс

О том, что рост цен на омские квартиры наблюдается лишь на бумаге, наши эксперты говорили еще месяц назад. Фактически же большинство сделок риэлторы совершают, «падая» в цене на 50, 100, 200 тысяч рублей, а иногда и больше.

По нашим данным, к концу февраля средний уровень стоимости жилья в региональном центре на вторичном рынке составил 45 280 рублей за квадратный метр, а индекс роста цен за это время показал +0,8%. Эта самый низкий показатель за последний год. На рынке новостроек квадрат 25 февраля стоил 37 560 рублей. За рассматриваемый период один «квадрат» жилья на вторичном рынке стал дороже в среднем на 350-400 рублей (график 1), а ценник на новые квартиры вырос за месяц в среднем на 400-450 рублей за квадрат.

Кроме нашумевшего кризиса американской ипотеки 2007 года среди причин стагнации называют и насыщение рынка жилья в Омске, и слишком высокий уровень цен на квартиры. Минимальная динамика цен предложения наблюдается не только на вторичном рынке. «Замерзли» и цены на новое жилье: в прошлом месяце индекс журнала «Омские новостройки» составил +0,9%. Это самый низкий показатель за последние полгода. Не говоря уже о том, что в 2007 году в этот же период рост «вторички» составил 3,5%. После чего мы в течение трех месяцев наблюдали бурный рост. Но уже в апреле-мае динамика пошла вниз, так и не сумев вернуть в течение года свои весенние позиции. Что ждет нас в этом году?

Зима заморозила цены...

В конце прошлого года в ряде российских СМИ появилась информация об искусственном сдерживании роста цен на ряд продуктов в стране. Так, были сообщения о том, что до выборов нового президента «заморожены» цены на газ и топливо, а до его инаугурации – на основные продукты питания. Причем производители и поставщики ввели мораторий на цены в октябре 2007 года и обещали продержать его до марта 2008 года (читай: до выборов президента).

Некоторые наши эксперты не исключают возможности стагнации цен на недвижимость по той же причине. Пусть застройщики и риэлторы не договаривались «замораживать» цены на жилье. Однако, учитывая стабилизацию цен на тот же газ, можно предположить, что удорожание строительства идет минимальными темпами (достаточно посмотреть на динамику цен на новостройки в графике 2). Как известно, стоимость «вторички» находится в прямой зависимости от новых домов. Растут цены на новостройки – то же происходит и с вторичным рынком, как только цены в строящихся домах остановили рост – стабилизируется и стоимость вторичных квадратов.

... даже в столице

Исключая влияние инфляции, роста средней цены в феврале 2008 года практически не было. Переведем цены на жилую недвижимость Омска в иностранную валюту по курсу ЦБ на 25.02.2008 г. Один квадратный метр в среднем по Омску в долларовом эквиваленте равен $1 851, в европейском – €1 250.

Похожая на омскую ситуация наблюдается среди большинства региональных рынков недвижимости. К примеру, в Новосибирске за последний месяц средняя цена на вторичную жилую недвижимость выросла на 1,3%: с 61 500 рублей до 62 200 рублей за квадратный метр (по данным сайта www.ns-k.ru). Как сообщает сайт www.dailystroy.ru, в Перми средний рост цен с января 2008 года составил 0,5%: с 56 096 рублей до 56 336 рублей за квадрат, в Уфе – 1,7%: с 48 768 рублей до 49 576 рублей за квадрат.

Даже в Москве средний ценник на жилье с середины января до середины февраля вырос в среднем на 2%. Цена квадрата в столице сейчас составляет около 141 тысячи рублей. Что это? Последствия ипотечного кризиса в США? Искусственная «заморозка» цен правительством РФ? Или «квадраты», наконец, достигли нереальных для российского покупателя ценников, и спрос упал? Мнения экспертов расходятся.

График 1, График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска (тыс. руб. за кв. м), период с 26.02.2007 по 25.02.2008 г.

График 2, График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 26.02.2007 по 25.02.2008 г.

Обратимся к ценовому рейтингу районов (график 3).

График 3, Ценовой рейтинг районов г. Омска на 25.02.2008 г. (вторичный рынок)

Дорогой мой Куйбышевский

Самые дорогие квартиры в историческом центре города, поэтому первое место нашего рейтинга уже который месяц удерживает Куйбышевский район. Здесь максимально высокая по городу средняя цена за один квадратный метр составляет 52 150 рублей. Ее рост за месяц составил 2,38%. Вторая позиция в топе – у Первомайского района, там квадрат в среднем стоит 46 660 рублей (+0,87% за месяц) (таблица 1). Левобережье стоит чуть ниже, со средним ценником 45 750 рублей, прибавив 1,1% со времени прошлого рейтинга.

Интересно, что Ленинский округ, который в прошлом топе занимал четвертое место, за последний месяц показал отрицательную динамику роста цен (-2,25%). Квартиры там подешевели в среднем на 1 000 рублей. В целом же с начала года этот район ушел в минус на 0,18%. Возможно, потому что предлагаются здесь в основном «хрущевки», ценность которых невелика, а новые дома вводятся в гораздо меньшем объеме, чем в Куйбышевском, Кировском и Центральном районах.

Таблица 1, Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 28.01.2008 по 25.02.2008 г.

Объем предложений рынка жилья поднялся на новую вершину и составляет 11 314 единиц квартир на вторичном рынке и 13 263 в новостройках. При этом за последние годы изменилась и структура предложения. Так, однокомнатных квартир стало больше, их доля на «вторичке» возросла с 24% в 2006 г. до 29% в 2008 г. Вместе с тем идет уменьшение доли многокомнатных квартир (четырехкомнатное жилье вместо 7% стало занимать 4% от всего предложения вторички за аналогичный период).

График 3, Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от количества комнат, период с 2006 г. по 2008 г. (в долях от общего количества)

Еще несколько слов скажем о структуре предложения квартир на вторичном рынке города. Если структуру раскрасить разными цветами (диаграмма 4), то можно увидеть следующее.

В зависимости от количества комнат треть всех продаваемых квартир составляют двухкомнатные. Именно на «двушки» в феврале приходилась основная доля всего количества предложений на рынке. В этом сегменте у покупателя есть из чего выбрать. Чуть меньше – 29% от общего числа предложений – составляют однокомнатные квартиры. Вес трехкомнатного жилья, по данным журнала «Недвижимость», достигает 26%, что тоже дает определенную возможность маневрирования как покупателям, так и продавцам.

Март всем покажет?

Делая прогнозы, наши эксперты с осторожностью оценивают перспективы развития рынка жилой недвижимости. При этом в одном их мнения совпадают: рост цен на жилье – как вторичное, так и новое – можно ожидать уже в марте.

Во-первых, как показывает наша история, любое изменение политической ситуации в стране непременно влечет за собой экономические перемены. А неизбежное подорожание топливных ресурсов, электроэнергии, стройматериалов, которое ожидают по всей стране после ее «главных выборов» может привести к активному росту цен на новостройки и – как результат – на «вторичку».

Журнал "Недвижимость" № 9 (652) от 3 марта 2008 г.