В Омске построят «лишние» ТЦ?

Светлана БРОННИКОВА

Уже к концу 2008 – началу 2009 года рынок торговой недвижимости Омска полностью утолит голод. А если все задуманные проекты будут реализованы, то в городе могут появиться и лишние торговые центры, предрекают аналитики. Погоня за метрами сменится борьбой концепций и эффективных маркетинговых стратегий.

Торговый прорыв

В конце 2006 года эксперты сетовали на крайний дефицит качественных торговых площадей и призывали застройщиков скорее возводить современные торговые центры. Недостаток площадок не позволял выйти на омский рынок многим зарубежным и иногородним операторам и вынудил ритейлеров, нуждающихся в новых магазинах, самим взяться за строительство. Ситуация на рынке торговой недвижимости в Омске резко изменилась буквально за полтора года.

Прогноз изменения количества торговых площадей в городе

«За 2007 год количество торговой недвижимости возросло на 160 тысяч кв. метров, или на 86% по отношению к 2006 году, – отмечает старший маркетолог Regional Real Estate Анастасия Пустоходова. – Если в 2006 году насчитывалось 36 торговых комплексов (площадью от 1 000 кв. м), то к концу 2007 года их число увеличилось до 61».

Генеральный директор Центра коммерческой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков считает, что в 2007 году произошел прорыв в сфере омской торговой недвижимости. В первую очередь благодаря заходу в наш город крупных международных и общероссийских торговых сетей. «Наконец-то волна федеральных сетей накрыла и наш город. Это знаковые события для нас, ведь Омск находится на особом положении. Это один из последних городов-миллионников, куда заходят федеральные и международные сети», – замечает господин Щербаков.

В этом году в городе открылся торговый комплекс международного уровня – немецкий METRO Cash&Carry и общероссийские ТЦ: питерская «Лента», два красноярских «АЛПИ», калининградский «Бауцентр». Активизировались и местные застройщики: заработали «АТ-маркет», «Кристалл», «Триумф», «Апельсин», «Герцен-Плаза», «Флагман» и вторая очередь ТЦ «Маяк»
.
Новые метры

Наступивший год обещает быть щедрым на появление огромных центров шоппинга и развлечений. В копилку 2008-го уже посыпались первые торговые метры. В начале февраля открыл двери «Континент-2» на Левобережье. Он качественно отличается от своего «старшего брата». В роли крупных арендаторов выступают известные сети – Castorama, «Детский мир» и «М-Видео».

Прогноз изменения предложения на рынке торговой недвижимости г. Омска, кв.м.

Помимо торговли в комплексе имеется большая площадка фаст-фуда с полутора десятком операторов, где в том числе представлены восточная и японская кухни. В феврале-марте должны открыться киноцентр, боулинг, роллердром, бильярд и детский игровой клуб «Трансформер». «Континент-2» имеет площадь 70 тысяч кв. метров, на сегодня это крупнейший ТЦ в Омске. В IV квартале 2008 года планируется запустить и третью очередь «Континента». Кроме того, возводятся высотный офисный центр и вторая очередь выставочного корпуса.

В течение года будут сданы в эксплуатацию ТЦ «Северное сияние» в Нефтяниках, «Магистраль» на ул. Лукашевича, увеличится в объемах «Маяк» на пр. Комарова, закончит реконструкцию и расширение площадей «Голубой огонек» на пр. Маркса.

Из наиболее ожидаемых ключевых объектов – ТРЦ «Мега» шведского концерна IKEA MOS. На 130 тысячах кв. метров разместятся более 150 магазинов и свыше 20 ресторанов. Под парковки запланировано около 6 000 машиномест. В районе пос. Чукреевка, где строится магазин, работа не затихает даже в выходные дни. В паспорте объекта значится дата открытия – октябрь 2008 года. Но в компании «Русантон», омском партнере шведов, осторожны в прогнозах и не исключают, что ввод «Меги» может несколько сдвинуться – на конец 2008-начало 2009.

Серьезную конкуренцию и «Меге», и «Континенту» может составить ТРЦ «Торговый квартал» (площадь 123 тыс. кв. метров), строящийся на пересечении ул. Конева – пр. Комарова. Инвестор – московская компания «Торговый квартал – Девелопмент» намерена насытить комплекс девятью гипермаркетами, кинотеатром, катком, ресторанами и множеством мелких магазинов.

На ул. Лукашевича запланировано строительство международного комплекса OZ (заказчик – ООО «ТД Теноре-Омск»). Его площадь составит около 125 тысяч кв. метров. По утверждению инвестора, девелоперской компании «Эйм Проперти Девелопмент», Омск станет первым городом, где появится подобный объект. В планах компании создать сеть магазинов OZ по всей России.

Австрийская компания Meinl European Land намерена построить возле Парка Победы ТРЦ площадью 170 тысяч квадратных метров. Огромное здание вместит в себя продуктовый супермаркет «Реал», множество брендовых магазинов, ресторанные дворики, фуд-корды, магазин формата «Сделай сам», мультиплекс с несколькими кинозалами, а также двухуровневую парковку.

Рядом с ледовой «Ареной-Омск» разместится еще один торгово-развлекательный «стотысячник» фирмы «Латис». А по бульвару Архитекторов разрабатывается сетевой проект группы компаний «Регионы» – ТРЦ под брендом «Июнь». По словам омского партнера, директора компании «Каремак» Олега Макеева, ввод комплекса в действие намечен на 2009 год. Скорее всего, к этому времени остальные ТРЦ на Левобережье уже будут запущены, но компанию «Каремак» не смущает соседство с «многотысячниками».

Между тем аналитики прогнозируют, что если все ключевые объекты займут свое место на карте города, то некоторые из них могут оказаться лишними.

В целом по подсчетам Центра коммерческой недвижимости «Навигатор», в 2008 году запланировано к вводу около 300-400 тысяч кв. метров. Маркетологи Regional Real Estate называют такие цифры: на конец 2007 года емкость рынка составляла около 500 тысяч кв. метров, а потребность – около 190 тысяч кв. м. Но уже к концу 2008 года девелоперы заявили о вводе стольких объектов, что потребность в торговой недвижимости будет полностью удовлетворена. А возможно, произойдет и перенасыщение рынка: примерно на 160 тысяч кв. метров.

«Наметился перекос в сторону моллов – крупных торговых центров, – полагает Евгений Щербаков. – Пока переизбытка гипермаркетов и мегамоллов в Омске нет, но если построят еще несколько подобных объектов, это будет перебор. Мы уже сталкиваемся с такими явлениями в Европе.

В той же Варшаве, где наши партнеры изучали опыт строительства подобного рода объектов, уже наблюдаются такие картины, когда в 150-тысячном гипермаркете с 80 кассами работают всего 4 кассы, и те без особого напряжения. Подобную картину можно наблюдать в будние дни в «Триумфе», открывшемся в прошлом году. Если заехать среди недели, то на всех этажах можно насчитать 3-4 покупателя. А довольно хороший супермаркет «Турне» вообще простаивает. В выходные дни ситуация, разумеется, меняется, но не радикально. Хотя благодаря большому количеству торговых комплексов конкуренция между объектами будет усиливаться, и потребители от этого только выиграют».

Это мнение разделяет и генеральный директор ООО «Геомарт-ритэйл» (гипермаркет «Геомарт») Арсен Пономарев. «В Омске вполне возможен переизбыток торговых комплексов. В подобной ситуации уже оказались Нижний Новгород и Екатеринбург, где часть торговых центров стоят наполовину пустыми или сдаются в аренду за копейки.

Понятно, что владельцы площадей несут убытки. Но для арендаторов такая ситуация – плюс. Например, мы готовы открыть еще 4-5 «Геомартов» в городе. Мы ждем, когда построят достаточное количество торговых комплексов, и тогда можно будет выбрать площадку по адекватной арендной ставке».

В Омск закинут новые сети

Наиболее крупных арендаторов приведут за собой российские и иностранные инвесторы, возводящие в Омске мегамоллы. Как правило, они тиражируют в различных городах один пул операторов. Например, в большинстве открытых в России ТРЦ «Мега» позиция продуктового гипермаркета занята французской сетью «Ашан», а стройматериалы и товары для дома продает немецкая сеть OBI или французы Leroy Merlin. Группа компаний «Регионы» пообещали привести в ТРЦ «Июнь» магазины «Мосмарт» и «Спортмастер».

Местные ритейлеры ждут прихода таких крупных федеральных игроков, как «Патэрсон», «Седьмой континент», «Рамстор». Не первый год выбирают площадки сеть магазинов бытовой электроники «Мир» и сеть калининградских гипермеркетов «Вестер». Планирует зайти на омский рынок новосибирская сеть магазинов товаров для дома «Чудодом».

Вероятность их появления в Омске сегодня увеличивается. Если полтора-два года назад им не хватало качественных площадей («некуда было сесть»), то через год они смогут свободно выбирать более подходящую площадку из многих.

«Присутствие громких интересных брендов гарантирует центру посещаемость. И тем, кто первым зашел на рынок и начал строить качественные торговые комплексы, было легче в борьбе за федерального арендатора, – утверждает Надежда Садыкова, ведущий аналитик Regional Real Estate. – В ближайшее время откроются сразу несколько современных ТРЦ, и все они хотят получить крупного известного оператора. Но при таком большом количестве предложений операторы, разумеется, будут производить более тщательный отбор. И часть комплексов, увы, останется без громких имен».

География с арифметикой

Схема распределения торговых площадей по округам Омска претерпела существенные изменения. Судя по анонсам девелоперов, концентрация торговли и развлечений на Левобережье повысится в разы. По расчетам Regional Real Estate, уже в этом году Центральный округ не сможет удержать лидерство по количеству торговых площадей. В 2008 в Кировском ожидается 300 тысяч торговых «квадратов», в Центральном чуть меньше.

А уже в 2009 году Кировский округ совершит мощный рывок, обогнав Центральный округ в полтора раза (550 тысяч и 350 тысяч кв. метров соответственно). Остальные районы существенно отстанут. В Октябрьском и Советском округах до 2010 года новых площадей прибавится лишь на десятки тысяч. А в Ленинском количество торговли практически не изменится.

Окраины города испытывают на сегодняшний день наиболее существенный дефицит торговых площадей. Впрочем, эти ошибки наверняка будут исправляться. В Амурском поселке намерена открыть свой второй гипермаркет питерская «Лента». Для жителей района улиц Рабочих планируется построить комплекс на месте ДК «Рубин». На ул. Заозерная компания StroinRos Group (Москва) намерена поставить ТЦ «Огни».

«В идеале перспективными площадками для размещения ТРЦ является близость к крупным жилым массивам, поэтому сегодня приоритет отдается Левому берегу, – рассуждает Надежда Садыкова. – Возможно, девелоперам будет интересен и Амурский поселок. Но только в том случае, если программа регенерации кварталов частного сектора будет запущена на полную мощность, будут появляться новые жилые кварталы и увеличиваться население».

В центральной части Омска участков для строительства становится все меньше. Инвесторы находят выход в освоении подземного пространства. Намерение «уйти под землю» высказывали два застройщика. Под Привокзальной площадью строить ТРЦ планировала компания «Музыка и кино», а ТД «Мемфис» – под площадью у цирка. Для Омска торговые «подземелья» пока новинка.

Заграница нам поможет?

Возможно, началом острой конкуренции торговых комплексов объясняется следующая интересная тенденция на омском рынке коммерческой недвижимости: приглашать к работе над масштабными проектами известных западных архитекторов и консультантов. Сотрудничество с иностранными специалистами сами девелоперы объясняют недостатком опыта в проектировании современных ТРЦ у местных архитекторов.

Архитектурную концепцию OZ разработала компания DADyer – стратегический альянс английских и французских архитекторов. Архитекторы из Laguarda Low (Даллас, США) спроектировали «Торговый квартал» и комплекс у «Арены-Омск». Иностранные проекты приходится адаптировать под российские СНиПы и противопожарные и санитарные нормы. Так, заморские зодчие с удивлением узнают, что омские нормы по количеству парковок для торговых комплексов выше среднеевропейских или американских. А омские специалисты шутят: хоть в чем-то мы обогнали Америку, наверное, этим надо гордиться.

Идею омских комплексов все чаще продумывают столичные и даже зарубежные эксперты, они же занимаются брокериджем. Примером может стать тот же ТРЦ OZ. Разработкой торговой концепции и формированием пула арендаторов занимается американская компания CB Richard Ellis/Noble Gibbons. В процессе строительства управляет проектом английская компания MACE, выигравшая в Британии тендер на управление проектированием и строительством объектов предстоящей Олимпиады.

А по окончании стройки управлением объекта займется английская компания Donaldsons, в активе которой более половины всех существующих шоппинг-центров в Англии. Бренд-консалтинг осуществляется компанией SCG London в России, ее клиенты в России – шоппинг-центр «Фестиваль» (Москва), сеть супермаркетов «Азбука вкуса» (Москва), торговый центр «Старик Хоттабыч» (Москва), аптечная сеть «36,6».

«С привлечением профессионалов – не дилетантов, которые строят «чемоданы», а настоящих специалистов в области девелопмента и торговли – качество объектов будет расти, – уверен Евгений Щербаков. – Если еще год-два назад застройщики пытались сэкономить и ориентировались на собственную интуицию и предпринимательское чутье, то теперь они понимают, что для разработки идеи комплекса эффективнее привлечь питерскую, московскую или иностранную девелоперскую компанию. Последствия некачественной концепции можно наблюдать в «Герцен-Плаза», когда в едином пространстве совмещаются пиццерия и парфюмерный магазин. Между ними нет даже перегородок. А над ними находится меховой салон, который впитывает все эти ароматы».

Активно привлекаются иностранцы и в качестве генподрядчиков. В основном крупные объекты строят компании из Турции. Комплекс «Омсквинпрома» возводит турецкая компания Urban. Офисный центр корпорации «Агро-траст» – ЗАО «Российско-Турецкая строительная компания». Тендер на строительство ТРЦ «Мега» шведского концерна IKEA выиграла турецкая компания «Енигюн», которая известна строительством бизнес-центра в Варшаве, здания «Газпрома» и супермаркетов «Рамстор» в Москве. Для строительства ТРЦ «Июнь», также, возможно, будет привлекаться турецкий генподрядчик.

Успех? В деталях

Аналитики призывают застройщиков обратить внимание на наполнение больших торговых центров. В последнее время девелоперы эксплуатируют стандартную «начинку»: супермаркет, бутики, развлекательная площадка, кинотеатры и фуд-корт. Например, в Москве однотипные ТЦ становятся все менее востребованными.

«При обострении конкуренции между ТРЦ могут стать важными детали, – считает Надежда Садыкова. – В дальнейшем будет иметь значение, какие развлечения представлены в комплексе, какого качества кинотеатры в нем, кто будет «сидеть» на фуд-корте. На первый план также выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение торговых центров».

Журнал "Недвижимость" № 8 (651) от 25 февраля 2007 г.