Выбор большой, а спроса нет

Евгения КАРАСЕВА, Светлана ТАРУТА

Сегодняшний обзор динамики цен и структуры предложения на рынке новостроек города Омска охватывает период с 14 января по 11 февраля 2008 года. Цена квадратного метра за это время выросла, по данным журнала «Недвижимость», в среднем на 0,9%. По прогнозам некоторых экспертов, активного роста цен на новостройки в 2008 году ждать не стоит.

Рассматриваемый период с 14 января по 11 февраля 2008 года на рынке новостроек показал самую низкую за последние полгода динамику – всего +0,9%. Да и в целом в сравнении с показателями за весь прошедший год такой индекс – один из самых низких (график 1).

Интересно отметить, что переведенная в американскую валюту цена на новостройки за последний месяц показала отрицательную динамику. Один квадратный метр в долларовом эквиваленте, по данным на 14 января 2008 года, стоил $1 528. Из-за того, что доллар продолжает сдавать позиции российскому рублю, спустя месяц цена на омские новостройки снизилась на $10. А вот в пересчете на европейскую валюту цена квадратного метра выросла на 15 евро – с 1 027 до 1 042 евро.

Деньги на кон!

Сегодня, чтобы купить новую однокомнатную квартиру площадью 46 квадратных метров, омичу нужно иметь минимум 1 723 тыс. рублей. Причем лучше всего наличными. Получить ипотечный кредит на приобретение жилья в новостройке стало крайне сложно.

Давно не секрет, что большинство омских застройщиков, начиная возведение нового жилого дома, к этому времени, как правило, не успевает собрать полный пакет разрешительной документации. Соответственно, по федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве...» и квартиры на стадии строительства дома продавать не имеет права. Эта ситуация создает дополнительные сложности и для потенциального покупателя. Например, ипотечный кредит на приобретение квартиры в таком доме не даст, пожалуй, ни один банк.

«Покупатели жилья в новостройках сегодня очень ограничены, – считает директор департамента новостроек компании «Омская недвижимость» Ольга Самонова. – Многие новостройки по ипотеке не продаются. Работа с ЖСК или по предварительным договорам имеет ряд юридических сложностей, и не все покупатели к этому готовы. А приобретать квартиру за наличные деньги сегодня могут позволить себе немногие омичи».

«В результате спрос на новостройки падает, – уверен начальник отдела новостроек «Сибирской инвестиционной компании» Олег Логинов. – Поэтому тормозятся и цены. Конечно, некоторые застройщики приводят данные, что с нового года цены у них выросли на 5 тысяч за квадрат. Но это единичные случаи. В целом мы наблюдаем крайне медленный рост цен».

Директор компании ЗАО «НовоСтрой КПД» Светлана Гуринова считает, что цены на омском рынке недвижимости находятся в условиях стагнации: «Строители Омского региона с каждым годом наращивают объемы вводимого в эксплуатацию жилья и увеличивают тем самым предложение. Поэтому на рынке недвижимости с конца 2007 года цены находятся в условиях стагнации. Ужесточение условий ипотечного кредита и крайне низкие доходы населения нашего города и области не могут быть причинами для дальнейшего повышения цены квадратных метров», – уверена эксперт.

График 1, График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 12.02.2007 по 11.02.2008 г.

«Вторичка» пошла в отрыв?

Цены на вторичном рынке жилья за рассматриваемый период показали большую динамику, чем на рынке новостроек. К середине февраля квадратный метр в квартире «б/у» подорожал на 570 рублей и стал стоить 45 130 рублей (график 2). Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке, по данным на 11 февраля, составляла порядка 1 580 тысяч рублей.

Разрыв между стоимостью «квадратов» «вторички» и новостройки снова вырос до 7 680 рублей (ценник на вторичное жилье на 21% больше, чем на первичное). Еще месяц назад эта цифра составляла 7 440 рублей/кв.м. Причину более активного роста цен на вторичное жилье эксперты журнала «Недвижимость» видят... снова в ипотеке! Ведь оформить ипотечный кредит на покупку вторичного жилья намного проще, чем на новое. Таким образом, спрос на «вторичку» остается более высоким, чем на новостройки. А значит, и цены на популярные квадраты растут быстрее.

График 2, График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 12.02.2007 по 11.02.2008 г.

Что было. Что будет?

Инфляция за январь, по данным Росстата, взлетела до 2,3%. Таким образом, роста цен на новостройки за месяц фактически не было, то есть цены на новостройки повысились вследствие общего роста цен.

Стоит обратить внимание на один «тревожный звонок». Центробанк России на днях принял непопулярное решение и впервые за последние 10 лет с 4 февраля повысил ставку рефинансирования с 10 до 10,25%. А это может повлечь за собой повышение стоимости привлечения заемных источников для инвестиционных проектов. Другими словами, строителям кредиты будут обходиться дороже, что приведет к увлечению затрат на возведение жилья. Застройщики, естественно, захотят повысить цены. Но согласится ли на это покупатель, который ограничен в средствах и неограничен в выборе, вот в чем вопрос.

Предлагаем вашему вниманию изменения, произошедшие в ценовом рейтинге районов (график 3).

График 3, Ценовой рейтинг районов Омска на 11.02.2008 г.

Для наглядного представления изменений, произошедших в рейтинге в течение месяца, мы составили таблицу 1.

Таблица 1, Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в феврале 2008 года

А им «панельки» подавай…

Впервые за последние несколько месяцев в тройке лидеров нашего топа произошли изменения. Как и прогнозировали в январе наши эксперты, Первомайский район занял вторую строку в рейтинге стоимости новостроек. С начала года цены на новое жилье в этом районе выросли, по нашим данным, на 6,97%. Причина тому – достаточное количество недорогих квартир в строящихся панельных домах.

«Большим спросом пользуется социальное жилье – квартиры в недорогих панельных домах, с отделкой «под ключ», – рассказывает Ольга Самонова. – Микрорайон из таких домов строится на ул. Малиновского». Востребованы, по словам эксперта, и новостройки на ул. Завертяева в Центральном районе. Однако, учитывая большую удаленность от центра города и неразвитую инфраструктуру, квартиры здесь практически не растут в цене. А вот кварталы по ул. Малиновского располагаются в развивающемся микрорайоне, недалеко от центральных магистралей, а значит, более перспективны.

Тем не менее, наиболее дорогими оставались новостройки в Куйбышевском районе – 42 650 рублей за квадратный метр. А самые дешевые новые квартиры можно было купить по-прежнему в Октябрьском и Советском районах – по 35 690 и 35 010 тысяч за квадратный метр соответственно.

График 4, Динамика структуры предложения квартир на рынке жилой недвижимости г. Омска
(кол-во квартир), период с 12.01.2007 по 11.02.2008 г.

Остановитесь, цены!

Емкость рынка жилой недвижимости Омска (вторичного и первичного) в 2007 году увеличивалась от месяца к месяцу, причем рынок новостроек продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения. Объем выведенного на рынок жилья в IV квартале составил порядка 238,8 тыс. кв.м, а всего с начала года – 820 тыс. кв.м. Это даже выше плановых показателей Минстроя Омской области. В результате к концу года предложение новостроек росло значительно быстрее, чем предложение «вторички» (график 4).

Данные журнала «Недвижимость» подтверждают слова директора компании «Горстрой-недвижимость» Людмилы Тюменцевой: «Предложение в 2007 году росло очень активно, и я думаю, в перспективе эта тенденция сохранится. Застройщики осваивают все новые территории, работают по программе регенерации ветхого жилья. Но цены по сравнению с тем же периодом прошлого года показывают незначительную динамику. И в дальнейшем ценовой активности ждать не стоит. К тому же, снижается и покупательская способность омичей».

Большинство специалистов по недвижимости отмечают определенное насыщение рынка новостроек, да и жилья в целом. Сегодня в Омске готовы к освоению по программе регенерации ветхого и аварийного жилья более 80 площадок. А значит, будет расти предложение. Причем, покупатель найдется не на все новостройки, и перенасыщение рынка в этом случае не за горами. Логичным следствием такой ситуации должно стать снижение цен на жилую недвижимость: как на новостройки, так и на «вторичку». Некоторые наши эксперты такой возможности не исключают, более того, они уверены, что уже в этом году стоимость квадратов омских новостроек может пойти вниз.

График 5, Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 14.01.2008 г. по 11.02.2008 г.

Таблица 2, Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омск в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 14.01.2008 г. по 11.02.2008 г.

Местоположение дома.
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.
Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 7 (650) от 18 февраля 2007 г.