Цены в январе «замерзли»

Евгения Карасева, Светлана Тарута

Предлагаем вниманию читателей обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Омска за период с 24 декабря 2007 по 28 января 2008 гг. Квадрат «вторички», по данным журнала «Недвижимость», за это время вырос в среднем на 1,7%. Однако, по словам риэлторов, омский рынок находится в состоянии стагнации, а квартиры продаются на 100 - 200 тысяч ниже заявленной стоимости.

Сегодня, чтобы купить один квадратный метр вторичного жилья, омичам надо «сообразить на троих»: по данным Омскстата, среднедушевой доход населения в декабре составил 15 914 рублей, а стоимость квадрата во «вторичке» равна 44 900 тысяч рублей – почти в три раза больше среднедушевого дохода.

Индекс стал ниже

Напомним, ровно год назад, по нашим данным, кв. метр жилья на вторичном рынке стоил в среднем 28 810 рублей. Индекс журнала «Недвижимость» на 29 января 2007 года составлял +3,6% за месяц. По сравнению с этими данными, сегодняшний индекс снизился более чем в 2 раза.

Как считает директор агентства недвижимости «Бэст - Риэлти» Ольга Терехова, «выросла цена предложения, но фактически рынок находится в мощной стагнации. Началось это в сентябре, после финансового кризиса в США», – считает эксперт. Подобного мнения придерживается и руководитель ООО «Аккорд - риэлт» Виктор Шаршуков: «В связи с летним кризисом банки ужесточили условия ипотечного кредитования. К тому же цена на жилую недвижимость в последнее время стала нереальной. Поэтому, чтобы реализовать квартиру, риэлторам приходится «падать» в цене на 50, 100, даже 200 тыс. руб.»

А как у них?

По данным открытых интернет - источников, в Москве, несмотря на общий «новогодний» спад деловой активности в конце 2007 – начале 2008 гг., цены предложения продолжали «по инерции» ползти вверх. Аналитики считают, что эта тенденция отчасти отражает дальнейшее снижение курса доллара по отношению к рублю. По данным сайта dailystroy.ru, за первые рабочие недели января рублевый рост цен в столице составил 3,3%, а средняя цена «квадрата» на вторичном рынке в Москве в настоящее время – более $6 тысяч (около 150 тысяч рублей).

Относительное затишье на рынке жилой недвижимости наблюдалась и в соседних регионах. В Новосибирске, по информации sans.ru, за последнее полугодие фактический индекс средних цен вырос с 1,185% до 1,230%. Причем летом рост прекратился, и несколько месяцев наблюдалось затишье. Лишь в IV квартале рынок ожил, и цены поползли вверх. В январе средняя цена на жилье в Новосибирске составляла 61 768 рублей за «квадрат».

Рынок насытился?

Возвращаясь к омскому рынку «вторички», стоит отметить, что стагнацию некоторые эксперты связывают и с определенным насыщением рынка. Так, в частности, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Инженер» Ольга Черемнова: «Сейчас трудно давать оценки, потому что финансовая ситуация очень непредсказуема. Я думаю, что наступило некоторое насыщение рынка. Но как долго продлится такое затишье – воздержусь от прогнозов».

По нашим данным, к концу января средний уровень стоимости жилья составил на вторичном рынке 44 900 руб./кв.м, на рынке новостроек 37 140 руб./кв.м. С конца прошлого года стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке увеличилась в среднем на 700 - 750 рублей, или на 1,7% (график 1). За год цены на вторичное жилье в Омске выросли на 55,8%, тогда как доходы населения стали больше на 33,6%. Что касается цен на первичном рынке, то в среднем «квадрат» жилья подорожал с начала года на 550 - 600 рублей, или на 1,6%.

График 1. График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 28.01.2008 г.

График годового изменения средних цен на рынке жилой недвижимости (график 1) подтверждает слова экспертов о том, что стагнация рынка началась в сентябре. С этого месяца максимум, на который выросли омские «квадраты», зафиксирован в ноябре – 2,2%. «Как правило, осень показывает стабильно высокий рост цен на жилье, – комментирует Виктор Шаршуков. – Но в 2007 году рынок в этот период остановил рост из -за финансового кризиса. Цены поднимали искусственно, реально же квартиры продавались на 5 - 10% дешевле заявленной стоимости».

Стоит отметить, что разрыв между квадратным метром в новой и во вторичной жилой недвижимости - за рассматриваемый период составляет 7 760 рублей. Интересно, что год назад в это же время цифра была намного меньше – 2 450 тысяч рублей за квадратный метр (график 2).

График 2. График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 28.01.2008 г.

Рост средней цены на вторичном рынке жилья в январе сводит к минимуму инфляционные потери инвесторов. Ожидаемый уровень инфляции в первом месяце года составит 1,8%, а стоимость омской недвижимости увеличилась на 1,7%. Обратимся к ценовому рейтингу районов (диаграмма 1).

Диаграмма 1. Ценовой рейтинг районов г. Омска на 28.01.2008 г. (вторичный рынок)

Самые дорогие квартиры не только вторичного, но и первичного рынка жилья в течение месяца были в Куйбышевском районе. По нашим данным, на «вторичке» дороже всего здесь стоила «двушка» улучшенной планировки в кирпичном доме – в среднем 55 180 рублей за квадратный метр. «В этом районе сегодня много хорошей недвижимости, но главное – район близко к центру города, – считает Ольга Черемнова. – Хотя наш опыт показывает, что высокий спрос на Левобережье, где - то даже более высокий, чем на Куйбышевский, может вскоре стать причиной активного роста цен в Кировском округе».

Таблица 1. Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 24.12.2007 по 28.01.2008 г.

Топ - 3 «ценовых лидеров» в нашем рейтинге не изменился: это по - прежнему Куйбышевский, Первомайский и Кировский районы (таблица 1). Интересно, что самый высокий рост цен за период с 24 декабря по 28 января наблюдался на «б/у - квадраты» в Ленинском округе – 2,12%. Благодаря этим изменениям район поднялся в рейтинге с 5 строки на 4. Замыкает рейтинг Советский округ, который сдал позиции Октябрьскому. Именно в Нефтяниках можно купить самое недорогое вторичное жилье – там оно стоило в среднем 42 660 тысяч рублей за квадратный метр. А самой дешевой здесь была четырехкомнатная квартира в панельном доме – в среднем по 35 690 рублей за «квадрат».

Самое время брать

Эксперты журнала «Недвижимость» уверены, что сегодняшняя стабильность рынка – очень благоприятный период для приобретения квартиры не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья. «Большое предложение дает покупателю возможность выбора, – говорит Ольга Терехова. – К тому же, приличный ценовой разбег позволяет найти подходящий вариант».

Наши эксперты сходятся в одном: стагнация не будет продолжительной. По прогнозам одних, серьезных изменений цен на рынке жилья можно ожидать в марте, и вызваны они будут политическими изменениями в нашей стране. Другие полагают, что подорожание стройматериалов, топливных ресурсов, электроэнергии уже в ближайшие недели спровоцируют скачок цен на новостройки и – как результат – на «вторичку». Какие прогнозы окажутся точными, покажет время.

Диаграмма 1. Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 24.12.2007 по 28.01.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 5 (648) от 4 февраля 2008 г.