В начале года потрясений быть не должно

В нашем обзоре рассмотрим итоги, с которыми рынок жилой недвижимости города подошел к концу 2007 года. Сезонность стала одной из ярких тенденций на рынке жилой недвижимости в 2007 году.

Зимой после Нового года рост цен был спокойным, как будто цены набирали силы для нового рывка, который они начали в весенний период, ежемесячно прибавляя 7-9%. Летом картина рынка изменилась: ожидаемо наступило ценовое затишье, и если цену на «вторичку» искусственно поднимали продавцы-владельцы квартир, то на новое жилье в июле месяце рост цен даже остановился. Осенью в пору усиления деловой активности рынок ожил: предложение жилья стремительно увеличивалось, цены возобновили рост, который стал спокойнее, чем весной. Последние месяцы года рынок недвижимости отличает равномерный рост стоимости квадратных метров и во вторичном сегменте, и в сегменте новостроек.

По нашим данным, к концу декабря средний уровень стоимости жилья составил на вторичном рынке 44 170 руб./кв.м, на рынке новостроек 36 570 руб./кв.м. С начала нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке увеличилась в среднем на 16 000-17 000 рублей, или на 58,8%, из них на 1,3% в течение декабря. Что касается цен на первичном рынке, то в среднем квадрат жилья подорожал с начала года на 10 000-11 000 рублей, или на 43,2%, в том числе 2,4% за месяц.

Еще одной заметной тенденцией уходящего года можно назвать опережение темпов роста цен на вторичном рынке над новостройками. Ежемесячное повышение цен в новостройках в среднем на 3,8% отставало от аналогичного показателя на рынке «вторички» (5,1%), а квадратный метр в новых квартирах стоил на 7 600 рублей меньше, чем на вторичном рынке. За год разрыв цен на рынке новой и вторичной жилой недвижимости то увеличивался, то сокращался, но в целом возрос более чем на 5000 рублей (график 1).

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 24.12.2007 г.

Рост цен на жилье происходил на фоне усиления инфляционного давления на экономику страны в целом. Так, уровень инфляции в России, по данным Росстата, продолжает увеличиваться, прибавив за ноябрь 1,2%, а с начала года – 10,6%.

Бессменным ценовым лидером на рынке жилой недвижимости города выступал Куйбышевский район, где цена в среднем на 5 000-8 000 рублей превышала рыночную.

Таблица 1

Изменение цены одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости г. Омска с начала года и за период с 26.11.2007 по 4.12.2007 г.

Емкость рынка жилой недвижимости Омска (вторичного и первичного) в 2007 году увеличивалась от месяца к месяцу, причем рынок новостроек продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения. Объем выведенного на рынок жилья в III квартале составил порядка 220,4 тыс. кв. м, а всего с начала года – 581,2 тыс. кв. м. В результате к концу года предложение новостроек росло значительно быстрее, чем предложение вторички (график 2).

График 2

До недавнего времени предложение новостроек росло умеренными темпами – не более 7% в месяц. Но, видимо, наращивание темпов строительства жилья делает свое дело. Итог: объем предложения новостроек возрос в сентябре на 26,7%, в октябре – на 25,6%, в ноябре – на 13,1%, прирост предложений с начала года увеличился в 3 раза.

Данные о рыночном спросе нам недоступны, неизвестно количество совершаемых сделок. Судя по тому, какими темпами увеличивается количество предложений, можно предположить, что продажи идут недостаточно активно. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в одном из интервью сказал, что «если раньше только 6-7% респондентов планировали менять жилье, то сейчас около 30%». То есть интерес к покупке квартир высок, но это только интерес, а не конкретная совершенная сделка. У людей, может быть, и стало больше денег, но не настолько, чтобы уже сегодня приобрести квартиру. Просто те, кто раньше и не думал улучшать свои условия (не было вариантов), сейчас стали задумываться, звонить, смотреть, искать… Они стали понимать, что могут переехать в лучшую квартиру. Увеличились не столько продажи, сколько активность людей.

В структуре предложения новостроек в зависимости от типа квартир и месторасположения дома в течение года существенных изменений не происходило: наибольшая доля принадлежит квартирам в кирпичных домах обычной планировки – более 50%, чуть меньше квартир (около 30%) предлагают в улучшенных кирпичных домах. Предложение квартир в панельных домах незначительно, как правило, их доля в структуре занимает не больше 20%. По сравнению с началом года существенно увеличился выбор квартир в кирпичных домах: в улучшенных в 2,2 раза, а в обычных в 3,5 раза. В «панельке» предложение квартир в течение года выросло в 3,2 раза (график 3).

График 3

Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (количество квартир), период с 15.01.2007 г. по 10.12.2007 г.

Наибольшееь количество квартир в новостройках выставлено на продажу в Кировском округе – почти треть всех предложений. В последние годы этот район заслуженно считается местом наиболее активного жилищного строительства. При этом наравне с новыми микрорайонами здесь оживленно обустраивается и территория старого Кировска. С наступлением зимних месяцев на второе место по выбору вариантов квартир в новостройках, сменив Центральный, вырвался Октябрьский округ (23%), где разворачивается строительство комплекса на пр. Космический, возводятся дома на ул. Свободы и Краснопресненская. Чуть меньше нового жилья предлагают в Центральном районе – 20%. Активная застройка жилья ведется в основном вблизи Амурского поселка. Последнее место в структуре предложения новостроек занимает Первомайский район – 4%.

Если рассматривать динамику предложения квартир в зависимости от количества комнат, то к концу года почти в 5 раз возросло предложение однокомнатных квартир. Строительство «однушек» выгодно инвестору: до недавнего времени этот тип квартир отличала самая высокая стоимость «квадрата», а покупателя они привлекали относительно невысокой общей стоимостью. Без малого в 3 раза в течение года возросло предложение новых трехкомнатных квартир. Количество вариантов новых двухкомнатных квартир выросло чуть меньше чем в 3,5 раза (график 4).

График 4

Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от количества комнат, период с 15.01.2007 по 10.12.2007 г.

Согласно плану жилищного строительства в Омске примерные параметры застройки городских площадей следующие: в 2008 году – 900 тыс. кв.м; в 2009 году – 1 150 тыс. кв.м; в 2010 году – 1 300 тыс. кв.м; в 2011 году – 1 500 тыс. кв.м.

Рынок в целом переходит от точечной застройки к освоению масштабных проектов – новых кварталов, целых районов, а может быть, и городов-спутников. Мощной предпосылкой к этому становятся программы регенерации ветхого жилья, грядущая реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий (хрущевками).

Будущее абстрактно и не подлежит обсуждению, пока не случится.Вообще на рынке жилья Омска различаются несколько тенденций, которые в наступающем году наверняка усилятся. Например, спрос на новостройки будет набирать обороты, но растущее предложение должно компенсировать рост цен, притормаживать его. Интерес к вторичному жилью снизится, а его стоимость будет незначительно ползти вверх, искусственно поддерживаемая за счет инфляционных ожиданий продавцов. Ситуация на рынке недвижимости в первые месяцы 2008 года вряд ли изменится.

Наталия КОПЫЛОВА

Журнал «Недвижимость» № 1 (642) от 7 января 2008 г.

Диаграмма 1

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 26.11.2007 по 24.12.2007 г.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 26.11.2007 по 24.12.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья

В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв.м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв.м, двухкомнатных – менее 50 кв.м, трехкомнатных – менее 60 кв.м, четырехкомнатных – менее 80 кв.м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв.м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв.м, для двухкомнатных – 52 кв.м, для трехкомнатных – 65 кв.м, для четырехкомнатных – 90 кв.м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.