Новостройки: вчера, сегодня, завтра

Наталия Копылова

Мы предлагаем нашим читателям обзор предложений на рынке новостроек города за 2007 год. Рассмотрим динамику изменений в структуре предложения новостроек и заглянем в их будущее.

С каждым днем наш город преображается – быстро растут многоквартирные дома и целые жилые микрорайоны, возводятся прекрасные храмы и уникальные спортивные объекты, множатся здания торговых и офисных комплексов, строятся школы, больницы и дороги.

Новостроечный бум

Емкость рынка жилой недвижимости Омска в 2007 году увеличивалась от месяца к месяцу, причем первичный рынок продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения. Объем выведенного на рынок жилья в III квартале составил порядка 220,4 тыс. кв. м, а всего с начала года 581,2 тыс. кв. м. В результате к концу года предложение новостроек росло значительно быстрее, чем предложение вторички (график 1).

График 1

До недавнего времени предложение новостроек росло умеренными темпами: не более 7% в месяц. Но видимо наращивание темпов строительства жилья делает свое дело. Итог объем предложения новостроек возрос в сентябре на 26,7%, в октябре 25,6%, в ноябре 13,1%, прирост предложений с начала года увеличился в 3 раза.

Данные о рыночном спросе нам не доступны, неизвестно количество совершаемых сделок. Судя по тому, какими темпами увеличивается количество предложений можно предположить, что продажи идут недостаточно активно. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Олег Репченко в одном из интервью сказал, что «если раньше только 6–7% респондентов планировали менять жилье, то сейчас около 30%». То есть интерес к покупке квартир высок, но это интерес, а не конкретная совершенная сделка. У людей, может быть, и стало больше денег, но не настолько, чтобы уже сегодня приобрести квартиру. Просто те, кто раньше и не думал улучшать свои условия (не было вариантов), сейчас стали задумываться, звонить, смотреть, искать… Они стали понимать, что могут переехать в лучшую квартиру. Увеличились не столько продажи, сколько активность людей.

В структуре предложения новостроек в зависимости от типа квартир и месторасположения дома в течение года существенных изменений не происходило: наибольшая доля принадлежит квартирам в кирпичных домах обычной планировки – более 50%, чуть меньше квартир (около 30%) предлагают в улучшенных кирпичных домах. Предложение квартир в панельных домах незначительно, как правило, их доля в структуре занимает не больше 20%. По сравнению с началом года существенно увеличился выбор квартир в кирпичных домах: в улучшенных в 2,2 раза, а в обычных в 3,5 раза. В «панельке» предложение квартир в течение года выросло в 3,2 раза (график 2).

График 2. Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (количество квартир), период с 15.01.2007 г. по 10.12.2007 г.

Наибольшее количество квартир в новостройках выставлено на продажу в Кировском округе – почти треть всех предложений. В последние годы этот район заслуженно считается местом наиболее активного жилищного строительства. При этом наравне с новыми микрорайонами здесь оживленно обустраивается и территория старого Кировска. С наступлением зимних месяцев на второе место по выбору вариантов квартир в новостройках, сменив Центральный, вырвался Октябрьский округ (23%), где разворачивается строительство комплекса на пр. Космическом, возводятся дома на ул. Свободы и Краснопресненской. Чуть меньше нового жилья предлагают в Центральном районе – 20%. Активная застройка жилья ведется в основном вблизи Амурского поселка. Последнее место в структуре предложения новостроек занимает Первомайский район – 4%.

Если рассматривать динамику предложения квартир в зависимости от количества комнат, то к концу года почти в 5 раз возросло предложение однокомнатных квартир. Строительство «однушек» выгодно инвестору, до недавнего времени этот тип квартир отличала самая высокая стоимость «квадрата», а покупателя они привлекали относительно невысокой общей стоимостью. Без малого в 3 раза в течение года возросло предложение новых трехкомнатных квартир. Количество вариантов новых двухкомнатных квартир выросло чуть меньше чем в 3,5 раза (график 3).

График 3. Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от количества комнат, период с 15.01.2007 по 10.12.2007 г.

ПОРТРЕТ ОМСКОЙ НОВОСТРОЙКИ

Интересно также посмотреть на сегодняшний «портрет» среднего вновь построенного дома.

В среднем новом доме 9 этажей, 3 подъезда. Средняя высота потолков в новоиспеченных квартирах – 2,8 м.

Средняя общая площадь дома – 10 121 кв.м, при этом среднее число квартир в нем – 145. Таким образом, средняя площадь квартиры составляет 70 кв.м.

Средняя цена 1 кв.м составляет 36,2 тыс. руб. Следовательно, «средняя квартира» стоит 2 534 тыс. руб. Если же обратится к разновидностям квартир, то получается следующая череда портретов.

Средняя однокомнатная квартира имеет общую площадь 44 кв.м. и среднюю цену 36,64 тыс. руб. за 1 кв.м. Следовательно, «средняя однушка» стоит 1 612 тыс. руб.

Средняя двухкомнатная квартира имеет общую площадь 62 кв.м. и среднюю цену 35,45тыс. руб. за 1 кв.м. Следовательно, «средняя двушка» стоит 2 198 тыс. руб.

Средняя трехкомнатная квартира имеет общую площадь 93 кв.м. и среднюю цену 36,20 тыс. руб. за 1 кв.м. Следовательно, «средняя трешка» стоит 3 367 тыс. руб.
Средняя четырехкомнатная квартира имеет общую площадь 112 кв.м. и среднюю цену 38,84 тыс. руб. за 1 кв. м. Следовательно, «средняя четверка» стоит 4 350 тыс. руб.

Будущее новостроек за жилыми комплексами

Рынок в целом переходит от точечной застройки к освоению масштабных проектов – новых кварталов, целых районов, а, может быть, и городков-спутников. Мощной предпосылкой к этому становятся программы регенерации ветхого жилья, грядущая реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий (хрущевками).

Согласно плану жилищного строительства в Омске, примерные параметры застройки городских площадей следующие: в 2008 году – 900 тыс. кв.м; в 2009 году – 1 150 тыс. кв.м; в 2010 году – 1 300 тыс. кв.м; в 2011 году – 1 500 тыс. кв.м.

В результате на рынке появятся миллионы квадратных метров нового жилья другого качественного уровня, и наши представления о среде обитания и требования к ней существенно поменяются.

Уже в сегодняшнем предложении строящейся недвижимости, обязательно упоминаются проекты квартальной застройки: «Заречный», «Прибрежный», «Юго-Западный» и др. Подобные предложения в нынешнем виде появились относительно недавно, и это наглядное отражение новой тенденции. Сам по себе принцип квартальной застройки не есть что-то совершенно новое для рынка. Однако основной отличительной особенностью, отражающей новый уровень, является масштабность проектов. В каждом из таких проектов речь идет о строительстве не менее 1 млн кв.м жилья.

Наряду с объемами строительства новые проекты отличают иные стандарты среды обитания. Они подразумевают не просто четыре стены «на отшибе», а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, грамотно организованную жилую сферу: однородное социальное окружение, качественное благоустройство, развитая инфраструктура.

Мало построить дома и заасфальтировать дороги. Нужны детские сады и школы, медицинские учреждения, магазины, зоны отдыха, спортивные сооружения, достаточное количество детских площадок и т.д. Все, что позволит людям чувствовать себя комфортно и независимо в своем районе. То есть люди в перспективе могут получить полный набор факторов, которые обеспечили бы им нормальную жизнь.

Уже сегодня концепция застройки подается инвесторами как конкурентное преимущество, скоро мы будем свидетелями соревнования концепций возводимых районов. Появляются анонсы привлечения к проектированию лучших иностранных проектировщиков. В отличие от местных специалистов, они обладают богатым опытом в сфере комплексной застройки и прекрасно ориентируются в современных мировых строительных тенденциях. Это позволит найти действительно качественные градостроительные решения.

Рынок нового строительства станет пополняться не только за счет реализации мегапроектов. Но все равно, речь идет преимущественно о целых жилых комплексах.

Кстати о ценах на жилье в проектах-миллионниках. Будут ли они ниже средних по рынку? Все будет зависеть от класса проекта, качества его проработки, от того насколько грамотно к его реализации подойдет инвестор и застройщик. Жилье в кварталах эконом-класса может продаваться немного дешевле, чем в спальных районах, построенных в советское время, и то при условии одновременного вывода сразу нескольких проектов.

Безусловно, освоение крупных участков дает массовый выход жилья, а значит можно рассчитывать на его относительную дешевизну. С другой стороны, – требует обладания значительными финансовыми ресурсами и предполагает долгую «игру». Потому что если территория осваивается с нуля – приходится вкладывать существенные средства в инженерные коммуникации, если происходит реновация застроенных территорий – стоимость проектов повышает расселение.

Как сказал классик: «строить надо, думая о будущих развалинах». Будущее абстрактно и не подлежит обсуждению, пока не случится, но оно должно быть заложено в настоящем.

Журнал "Недвижимость" № 51 (643) от 24 декабря 2007 г.