Потенциал для скачка цен исчерпан

Очередной обзор предложения на рынке новостроек города подготовлен за период с 12 ноября 2007 года по 10 декабря 2007 года. Сегодня мы обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов.

Вопросы инвестирования в жилую недвижимость в последнее время как будто теряют свою популярность, отодвигаются на задний план. Оно и понятно: возможностей для «лентяев» (купил любую квартиру – общий рост цен доделает начатое) становится все меньше. Бесспорно, безудержный рост цен на рынке уступил место плавному, чуть превышающему инфляцию росту, а «входной барьер» остается ощутимо высоким.

Так, по данным журнала «Омские новостройки», по окончании осенних месяцев на первичном рынке стоимость одного квадратного метра жилья составила 36 160 рублей, что на 630 рублей (или 1,8%) больше, чем месяц назад (график 1). А значит, для инвестирования средств в новую однокомнатную квартиру площадью 48 кв.м необходимо иметь в наличии чуть более 1 700 тыс. рублей.

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 15.01.2007 по 10.12.2007 г.

Но сказанное не означает, что вкладывать средства в жилье сейчас невыгодно. Прирост стоимости квадратного метра в новых квартирах с начала года достиг уже 41,6% и составил 10 630 рублей. Если освободить данный индекс от инфляционной составляющей, то среднемесячный рост не превысит 2,5%.

К концу года цены и на первичном, и на вторичном рынках растут одинаковыми темпами: к середине декабря +1,8% за последний месяц. А значит, отрыв, в который ушла стоимость «квадратов» вторички, не сократился, и в начале декабря новые метры жилья обходятся дешевле «вторичных» на 7 790 руб./кв.м (график 2).

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 10.12.2007 г.

Долларовый эквивалент одного квадратного метра в новостройках по Омску равен $1 474. Цены на омские новостройки, пересчитанные в европейской валюте, составляют € 1 009 за кв. метр. Рубеж в 1 000 евро/кв.м цены в омских новостройках преодолели к началу декабря, «вторичка» же перешагнула «тысячник» еще в середине апреля.

Общедоступной остается информация о ценах предложения, именно она выступает основным ориентиром для инвестора. В итоге сегодня у нас каждый может худо-бедно анализировать ситуацию. В условиях рынка так и должно быть, это абсолютно нормально для продвинутого общества. У всех есть какой-то свой прогноз, своя картина рынка. Люди читают материалы аналитиков в СМИ, выслушивают всех, но поступают по-своему: устанавливают свою цену, продавая жилье, соглашаются заплатить приемлемую для себя цену, совершая покупку.

В нашем обзоре мы оперируем средними ценами предложения новостроек, которые под влиянием одних факторов могут упасть, под влиянием других – подняться, но в определенных рамках. В наших исследованиях мы можем отследить влияние на цену предложения жилья прежде всего таких факторов, как местоположение дома, материал, из которого дом построен, планировка квартир и количество комнат в них.

График 3
График изменения средней цены предложения на рынке новостроек г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 12.11.2007 г.

Если обратиться к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от типа дома, то увидим, что котировки на панельное жилье повысились на целых 3% за месяц и за год возросли чуть больше прочих: + 43,05% (график 3). Зато кирпичные дома с квартирами улучшенного типа повысились в цене всего на 1,9%. К концу года цены на «обычный кирпич» и «панель» практически сравнялись – 35 620 рублей за квадратный метр на панельное против 35 380 рублей на кирпичное обычное жилье. А значит, у покупателей появляется возможность выбирать квартиры в кирпичных домах, где жилье превосходит панельное по своим потребительским качествам и долговечности.

Видимо, некоторой «перенасыщенностью» однокомнатных квартир в предыдущие месяцы объясняется ситуация, сложившаяся в секторе жилья в зависимости от количества комнат. Так, однокомнатные квартиры выросли только на 1,64%, а «трешки» добавили 2,1% (график 4). Хотя ценовыми лидерами здесь выступают 4-комнатные новостройки с ценой квадратного метра 38 840 рублей, что почти на 2 500 рублей больше, чем в среднем на рынке. Значит, популярность многокомнатных квартир не снижается среди клиентов, приобретающих жилье для проживания, а не в инвестиционных целях.

График 4
График изменения средних цен предложения 1-,2-,3-,4-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 15.01.2007 по 10.12.2007 г. (тыс. руб. за кв. м)

Рассмотрим изменения, произошедшие в ценовом рейтинге районов (график 5).

График 5
Ценовой рейтинг районов Омска на 10.12.2007 г.

Для наглядного представления изменений, произошедших в рейтинге в течение месяца, мы составили таблицу 1.

Таблица 1
Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в декабре 2007 года

«Тройка» лидеров не сдала своих позиций, перемены прежде всего затронули последние четыре строчки рейтинга. Так, Кировский округ поменялся местом с Октябрьским, а Ленинский сменил Советский. Можно отметить повышение стоимости квадратных метров во всех районах, при этом минимальный прирост цены «квадратов» произошел в Куйбышевском районе (+0,56%), максимальное увеличение цен затронуло Ленинский округ (+6,14%).

Стоит отметить, что рост цен на дорогое жилье гораздо ниже, чем на более доступное. То есть сектор дорогих квартир в Куйбышевском и Первомайском районах, на наш взгляд, достиг определенного потолка, и в центре города мы отмечаем стабилизацию цен на рынке: наши исследования показали здесь самые минимальные изменения.

Повышение стоимости квадратных метров жилья в Ленинском округе совпало с появлением в продаже квартир во вновь сданных домах: в 6-этажном кирпичном на ул. Братской/Орловского, в 8-этажном кирпичном по ул. Иванова/Рождественского. Еще недавно новое относительно недорогое жилье в этом округе предлагали в основном на ул. Ишимской и ул. Вострецова (район Московки). «Взлет» Кировского округа, где цены поднялись за месяц на 2,62%, может быть отнесен на счет возросшего предложения квартир в кирпичных домах с приближающимся сроком сдачи, расположенных на ул. 70 лет Октября, 15, ул. Перелета/Степанца, ул. Крупской, 8/1.

Подъему стоимости квадратных метров в Октябрьском округе мешает огромное предложение жилья в домах с малопривлекательным местоположением – на ул. 3-я Молодежная, ул. 3-я Кордная, ул. 4-я Транспортная. В Советском округе предлагаемые новые квартиры также расположены в удалении от центра на ул. Энтузиастов, ул. Химиков, пр. Королева, что наверняка снижает их ценность.

В последние пять-семь лет цикличность в поведении рынка жилой недвижимости была идеальной. Он рос то быстрее, то медленнее. Сегодня первичный рынок отличают стабильно увеличивающееся предложение квартир в новых домах, а также достаточно устойчивые цены на жилье и их прогнозируемый умеренный рост. То есть сейчас рынок растет неспешно – значит, по теории, скоро вновь разгонится, убыстрится. Это формальный математический результат, но реальная жизнь показывает, что рынок ведет себя так не всегда.

Сейчас даже при самом хорошем раскладе увеличить цены в два раза не получится. Для нового резкого скачка потенциала нет, он на сегодня исчерпан. Покупатели просто не потянут, даже через кредиты. Думается, что ситуация с ценами в январе-феврале останется спокойной; сначала скажется «праздничное затишье», а потом начало нового делового сезона затянет в свою круговерть. Рост цен будет, правда, в пределах или чуть выше инфляции.

Месяц спустя на страницах журнала мы подведем итоги года уходящего на рынке новостроек города и продолжим знакомить вас с ситуацией на рынке жилой недвижимости.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска,
в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м),
период с 12.11.2007 г. по 10.12.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 12.11.2007 г. по 10.12.2007 г.

Местоположение дома
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 50 (642) от 17 декабря 2007 г.