Вторичка берет реванш

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 22 октября по 26 ноября 2007 года.

Расхожее мнение о том, что на вторичном рынке гораздо проще выбрать квартиру в привлекательном районе, поскольку предложение такого жилья превалирует над предложением новостроек, уходит в прошлое. Сегодня омская «вторичка» лишается одного из конкурентных преимуществ. По данным базы журнала «Недвижимость», вторичный рынок перестает быть более представительным по количеству квартир для продажи: его объем в ноябре составляет чуть более половины от всего предложения жилья.

Массовый «выброс» обжитых квартир на рынок объясняется нежеланием продавцов жить в старых малогабаритных, плохо спланированных кем-то квартирах. Количество вариантов новостроек, которое сегодня предлагает рынок, позволяет людям улучшать свои жилищные условия, повышать качество жизни. Парадоксально: количество квартир на вторичном рынке увеличивается, но при этом его стоимость не снижается. Наоборот, темпы роста цен на «вторичку» за последний месяц ускорились. Продажа «вторички» по высокой цене по-прежнему остается чуть ли не единственной возможностью покупки нового жилья в ситуации ужесточения условий ипотечного кредитования.

Если квартиры в новостройках стоят меньше 36 000 рублей за кв. метр, то, по данным журнала «Недвижимость» на 26 ноября 2007 года, на вторичном рынке цена – больше на 7 890 рублей, она достигла в среднем по городу 43 590 рублей за кв. метр, прибавив 2,2% за месяц и 56,7% с начала года (график 1). Освобожденный от влияния инфляции (общего изменения цен) рост средней цены на вторичном рынке с начала года составил порядка 47%.

График 1. Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска
(тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 26.11.2007 г.

Об ускорении роста цен на вторичном рынке свидетельствует новое увеличение разрыва в стоимости «квадрата» на рынках жилой недвижимости (график 2). В начале года котировки на рынке «вторички» были выше «новостроечных». К середине нынешнего лета разница цен достигла максимума на отметке 8 360 руб./кв.м и все потому, что цены на вторичное жилье росли темпами, опережающими повышение цен на новостройки. В октябре разрыв снизился до 7 670 руб./кв.м. Но, похоже, «вторичка» в конце года «решила забить гол престижа» – цены на вторичном рынке сделали новый рывок, начали разгоняться.

График 2. График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 26.11.2007 г.

Переведем цены на жилую недвижимость Омска в иностранную валюту по курсу ЦБ на 26.11.2007 г. Один квадратный метр в среднем по Омску в долларовом эквиваленте равен $1 796, в европейском – 1 206 евро.

В настоящее время ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в нашем городе имеет изменчивую динамику. Чтобы обозначить изменения последнего месяца, обратимся к рейтингу цен, который мы традиционно публикуем в наших обзорах (график 3). Например, самая высокая на рынке вторичной недвижимости стоимость жилых метров не дотянула всего «каких-то» 500 рублей до отметки в 50 000 рублей за «квадрат». Если бы это произошло, тогда можно было бы говорить о новой ценовой высоте в активе у квартир Куйбышевского района.

Стоимость жилья в Первомайском районе в ноябре (по меркам последних месяцев) выросла на 1 620 рублей за кв.м (таблица 1). В итоге – второе место. Примечательно, что в ноябре стоимость «квадрата» в Первомайском районе взяла реванш у Кировского округа, скинув его на привычную третью позицию в рейтинге. Причины очевидны: предложение в Первомайском районе ограничено (менее 6% в структуре предложения вторичного рынка), сказывается близость центра города, ведь в основном здесь представлены варианты на улицах Красный Путь, Волочаевская, Волховстроя.

В портфеле же Кировского округа находится не только сравнительно новый жилой фонд, часть которого расположена в будущем официальном центре, но и квартиры в старых малоэтажных домах Старого Кировска. Зато «квадраты» самого большого по территории района Омска лидируют по темпу роста цен: с начала года +67,2%, что на 10% больше, чем в среднем по рынку. В остальном районы сохранили свое положение в рейтинге, лишь стоимость жилья в них за месяц прибавила от 680 до 870 рублей за кв. метр.

График 3. Ценовой рейтинг районов г. Омска на 26.11.2007 г. (вторичный рынок)

Таблица 1 Изменение цены одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости г. Омска с начала года и за период с 22.10.2007 по 26.11.2007 г.

Емкость рынка жилой недвижимости Омска увеличивается от месяца к месяцу, причем предложение новостроек растет быстрее значительно, чем предложение «вторички» (график 4).

Итак, главное, что произошло в ноябре, – жилья на вторичном рынке предлагают все больше. При этом в структуре предложения увеличивается доля относительно новой вторичной недвижимости: те, кто несколько лет назад улучшил свои жилищные условия, купив малокомнатную квартиру в новостройке, теперь перепродают ее, желая владеть площадью побольше.

Неоднозначная ситуация с развитием ипотечного кредитования еще больше сместила его приоритеты в сторону вторичного жилья. На рассматриваемом рынке наличествует большое количество продавцов, каждый со своими ценовыми и инфляционными ожиданиями, стремлением выгоднее продать имеющуюся в собственности квартиру. Все это не дает остановиться росту цен на «квадраты» вторичного жилья.

В первом номере нашего журнала в 2008 году мы предложим итоговый годовой обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Омска, где вспомним знаковые события за год и подведем итоги результатов рейтинга районов города.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 22.10.2007 по 26.11.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 22.10.2007 по 26.11.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв.м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв.м, двухкомнатных – менее 50 кв.м, трехкомнатных – менее 60 кв.м, четырехкомнатных – менее 80 кв.м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.
В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв.м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв.м, для двухкомнатных – 52 кв.м, для трехкомнатных – 65 кв.м, для четырехкомнатных – 90 кв.м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 48 (640) от 3 декабря 2007 г.