«Квадрат» в «трешке» дорожает быстрее

Наш обзор поможет вам сориентироваться в ценах предложения и в ситуации на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости нашего города.

По нашим данным, в начале ноября средний уровень стоимости жилья составил на вторичном рынке 43 080 руб./кв.м, на рынке новостроек 35 400 руб./кв.м. С начала нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке увеличилась на 54,9%, а на квартиры в новостройках – на 38,7%.

Ежемесячное повышение цен в новостройках в среднем на 3,9% отстает от аналогичного показателя на рынке «вторички» (5,5%), в результате квадратный метр в новых квартирах стоит на 7 680 рублей меньше, чем на вторичном рынке. С начала года стоимость квадратного метра на вторичное жилье увеличилась на 14 000-15 000 рублей. Что касается цен на первичном рынке, то в среднем квадрат жилья подорожал с начала года на 9 000-10 000 рублей.

Рассмотрим, что происходит со стоимостью квадратного метра в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах на вторичном рынке, динамика с начала года представлена на графике 1. Рост цен на квартиры с разным количеством комнат неравномерен. Цены на однокомнатные квартиры, начиная с июня, колеблются у отметки в 41-44 тыс. рублей за метр. «Квадрат» в «двушке» подорожал за полгода с 37,5 до 43 тыс. рублей. Наибольший рост с июня 2007 года продемонстрировали трехкомнатные квартиры – с 36 до 42,3 тыс. рублей за кв.м. На графике 1 видно, что разброс цен на квартиры с различным количеством комнат в течение года сокращается. Данная тенденция выравнивания цен характеризует моменты стабилизации рынка.

График 1
График изменения средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от количества комнат (тыс. руб./кв.м), период с 08.01.2007 по 05.11.2007 г.

Впрочем, нужно заметить, что достаточно интенсивно на вторичном рынке растут в цене ликвидные квартиры – с хорошей планировкой и комнатами среднего метража. Предложение такого жилья ограничено, и продавцы «выжимают» из сделки максимум. Стоимость менее ликвидных квартир: в старых домах с маленькими кухнями, совмещенным санузлом – почти не растет. Дело в том, что такое жилье наиболее чувствительно к изменению спроса. Сегодня цена на них практически не меняется – люди могут позволить себе более качественное жилье.

График 2
График изменения средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от количества комнат (тыс. руб./кв.м), период с 08.01.2007 по 05.11.2007 г.

На рынке новостроек города правило «чем больше площадь, тем дешевле метр» перестало работать еще в июле 2007 года. Здесь самые выгодные с точки зрения покупателя сделки заключаются на двухкомнатные квартиры: сегодня метры в них стоят меньше, чем в трехкомнатных. На первичном рынке сделки по двухкомнатным квартирам заключаются на отметке 34-35 тыс. рублей за кв.м (график 2).

Что касается новых однокомнатных квартир, то в начале ноября средняя цена сделки по ним составляет чуть менее 36 тыс. рублей за «квадрат», хотя еще месяц назад стоимость метров в квартирах этого типа уверено росла (+2,5-4%) и в октябре превышала рубеж в 36 тыс. рублей. Стоимость «квадрата» в «трешке» во втором полугодии демонстрирует уверенный рост – не менее 3,5% в месяц, в итоге сегодня обходится клиенту в 35-35,5 тыс. рублей.

Это может объясняться увеличением популярности многокомнатных квартир. В нынешнем году основная масса клиентов приобретает жилье для проживания (как правило, покупатели – люди семейные), а не в инвестиционных целях, и им предпочтительнее купить квартиру с несколькими, пусть и небольшими комнатами, чем вкладывать деньги в многометражную «однушку».

В начале ноября текущего года самые дорогие метры жилья расположены в Куйбышевском районе (график 3), где средняя цена достигает на первичном рынке 41,3 тыс. руб./кв.м, на вторичном рынке – 49 тыс. руб./кв.м. Затем следуют квартиры Первомайского района, где средняя цена составляет 35,9 и 43,9 тыс. руб./кв.м на первичном и вторичном рынке соответственно.

Названные районы города удерживают позиции ценовых лидеров на рынке жилой недвижимости города вот уже несколько месяцев подряд, при этом стоимостное лидерство Куйбышевского района среди средних по городу показателей позволяет предположить, что он занял данную позицию надолго.

Любопытно отметить, что стоимость жилья на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. На графике 3 видно, что разрыв в стоимости самого дорого вторичного жилья (49 тыс. рублей/кв.м) и самого дешевого нового(33 тыс. рублей/кв.м) составляет около 16 000 рублей за кв.м.

Основная причина – значительная часть строящихся домов не имеет полного пакета разрешительной документации, и люди не могут при покупке квартиры на стадии строительства оформить на нее право собственности. Кроме того, имеющиеся квартиры часто выставляют на продажу в качестве первоначального капитала с целью улучшить свои жилищные условия: вырученных средств должно быть достаточно для оплаты новой, как правило, большей площади и ее ремонта.

График 3
График средних цен предложения на жилье в г. Омске в зависимости от месторасположения (тыс. руб./кв.м), на 5.11.2007 г.

Предлагаем вам обратить внимание на отклонение стоимости 1 квадратного метра от среднего уровня цен, в зависимости от местоположения дома в том или ином районе г. Омска (диаграммы 1 и 2). На вторичном рынке стоимость 1 кв.м жилья в Куйбышевском районе существенно превышает среднее значение. Немного ниже среднего значения стоимость 1 кв.м. жилья в двух- и трехкомнатных квартирах Октябрьского и Советского округов.

Это и понятно, ведь здесь расположено наибольшее количество квартир, которым более 30 лет, в том числе и в панельных «хрущевках». На рынке новостроек нашего города дифференциация стоимости квартир по районам более значительна. В большинстве районов стоимость 1 кв.м в двухкомнатных квартирах ниже, чем в трехкомнатных. Если вы планируете покупку квартиры в новостройках, то наиболее привлекательными для вас могут стать «квадраты» двухкомнатных квартир в Ленинском округе в районе Московки и метры трехкомнатных квартир Советского района как самые доступные.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв.м), на 5.11.2007 г.

Диаграмма 2
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв.м), на 5.11.2007 г.

Стремительный взлет стоимости жилья в первом полугодии 2007 года, когда в течение месяца цена жилого метра вырастала на 7-9%, сменился плавным, размеренным подъемом в среднем на 3-4% в месяц. Бесспорно, в первую очередь непрекращающемуся росту способствует инфляция. Цены растут на все, вот и на рынке жилой недвижимости продавцы проецируют свои инфляционные ожидания на условия сделок.

С другой стороны, жилья не хватает, следовательно, оно в цене, и повышенный спрос на него будет сохранять тенденцию роста цен. Кроме того, свой вклад вносят различия предложений по ценовым сегментам и их количество. Надо отметить, что растут не только цены, но и объем предложений как на первичном, так и на вторичном рынках. Итак, на рынке жилой недвижимости сохраняется тенденция роста цен, меняется лишь его темп.
Наталия КОПЫЛОВА

Журнал «Недвижимость» № 45 (637) от 12 ноября 2007 г.