«Торговые гиганты" развлекут омичей

Наталия ГРИКО

По мнению главного архитектора Омска Анатолия Тиля, сейчас заявок на строительство торговых центров больше, чем нужно. «По той разрешительной документации, которая находится в работе, это практически генеральный план, который должен быть реализован к 2025 году, – сказал он на одной из пресс-конференций. – Но пусть будет конкуренция, в том числе и среди потенциальных инвесторов. Тот, кто будет состоятелен, построит».

Инвестор построит, но, чтобы заполнить площади арендаторами и обеспечить им покупательские потоки, необходимы дополнительные инвестиции. Действительно, количество торговых площадей постоянно увеличивается. Конкуренция скоро будет на пике. До недавнего времени залогом успешной работы торгового объекта был грамотный подбор арендаторов, который обеспечивался четким определением ниши, занимаемой объектом, и его точным позиционированием при помощи ценовой политики, подбора ассортимента.

В последнее время эксперты уверены, что лишь создание необычной концепции торговых объектов может обеспечить их успешность. Собственникам торговых объектов или управляющим компаниям торговых центров придется находить свои «фишки» для завлечения посетителей.

В настоящее время полноценный торговый центр (ТЦ) в обязательном порядке должен иметь инфраструктуру, определенный набор дополнительных услуг для покупателей, которые помогут собственнику эффективно управлять покупательскими потоками и надолго удерживать посетителей в комплексе. Целью управляющих торговыми центрами становится создание у покупателей настроя необходимого для совершения покупки.

Давайте рассмотрим, какие «фишки» – элементы инфраструктуры – используются в современных торговых комплексах.

Автомобили все заполонили

Существуют определенные требования к объектам торговой недвижимости, без выполнения которых городская администрация просто не выдаст разрешение на строительство. В их число входит и наличие парковки – обязательного элемента инфраструктуры ТЦ. Вообще посетитель в первую очередь пойдет в тот ТЦ, где сможет без особых усилий припарковаться и спокойно совершать покупки, не беспокоясь об автомобиле.

Исходя из современных международных требований, на 100 кв. м торговой площади должно приходиться 4 парковочных места, причем для посетителей ТЦ парковка должна быть бесплатной. В нашем городе вопрос парковки стоит особенно остро, во-первых, из-за недостаточности площадей на участках, отводимых под ТЦ. Во-вторых, в Омске нет примера паркинга, оснащенного дополнительной навигацией (знаками, обозначающими въезд/выезд, сегмент парковки; пластиковыми ограждениями). В-третьих, ни одна парковка возле торговых комплексов Омска не удовлетворяет требованиям безопасности, в частности, отсутствуют противоугонные системы (например, видеозаписывающая аппаратура, шлагбаумы и иные пропускные и заградительные средства).

Владельцы строящихся сегодня ТЦ готовы «потерять» часть прибыльных торговых площадей ради создания комфортных условий для потребителя. Отличительными чертами современных объектов торговли становятся просторные холлы, коридоры, атриумы, места для отдыха и развлечений. В структуре ТЦ набирает популярность развлекательный сегмент, включающий детскую игровую комнату, игровые аппараты-симуляторы, небольшой слот-зал, картинг или боулинг (возможно, и то и другое), небольшой каток, роллердром, многозальный кинотеатр.

ТЦ начинается с игровой комнаты

Сегодня покупатель привыкает делать покупки в комфортных условиях, быть спокойным за времяпрепровождение своих детей. Создание игровой комнаты позволяет сохранить существующий поток покупателей, а также привлечь новых.

Комната для детей, конечно, должна быть привлекательной. И в случае сохранения покупательского потока, и в случае привлечения новых покупателей в ТРЦ. Конечно, во втором случае расходов больше, поскольку имеет значение и имидж игровой комнаты, и назначение, и качество игрового оборудования. Чаще всего можно обойтись простейшими пластиковыми модулями – просто для того, чтобы занять детей.

Более серьезный подход предполагает установку лабиринта, воздушных пушек, требует более серьезной работы воспитателей. Нельзя сказать, что создание игровых комнат – это дань моде или лишь составляющая имиджа торгового центра. Тем не менее, создание тематической, хорошо стилизованной игровой комнаты поможет получить торговому центру собственное имя и быть узнаваемым. В принципе, перспективы игровых комнат огромны, потому что наши дети совсем не избалованы развлечениями.

Больше развлечений – спортивных и разных

Изюминкой некоторых вновь возводимых комплексов все чаще становятся спортивные развлечения: картинг, боулинг, тир, небольшой ледовый каток, роллердром и пр. В некоторые проекты закладывается и фитнес-центр. В Европе, например, спортивные центры уже давно сами по себе служат «целевыми якорями», привлекающими посетителей. То есть посетители приезжают для того, чтобы заняться фитнесом, в то время как возможность пройтись по магазинам для них вторична. В Омске инвесторы строящегося ТРОК «ВЕГА» в качестве вариантов заполнения развлекательного центра рассматривают небольшой каток, роллердром и боулинг, а также бильярд, пивной ресторан и говорят, что точно появится детский игровой зал.

Еще одним способом привлечь и удержать покупателей в торговом комплексе становятся и развлекательные программы, которые должны анонсироваться и регулярно проводиться в торговых комплексах. Например, недавно открывшийся в Омске мегамолл «Триумф» предлагает участие в мастер-классах, где можно пробовать себя в роли ди-джея или в роли моделей, испытать на себе искусство боди-арта, а также проводит конкурсы и веселые розыгрыши с участием артистов омских театров.

За покупками с кинобилетом…

В последние годы в России в ТЦ активно обустраиваются мультиплексы. Это кинотеатры, состоящие из нескольких небольших (на 60-150 мест) кинозалов с повышенным уровнем комфорта. Преимущество такого формата – гибкая репертуарная политика с одновременным показом разных фильмов или демонстрацией одного фильма в разных залах с интервалом в 20-30 минут.

В Омске нет примера торгового центра, в состав которого входил бы мультиплекс или хотя бы один кинозал. Примером первого такого торгового объекта в нашем городе может стать торгово-развлекательный центр на Левобережье с предварительным названием «Пятый Кристалл», в проекте которого предусмотрены кинозалы, а также клубы, сауны и прочие развлекательные учреждения. Также кинокомплекс предусмотрен проектом в составе ТРЦ на пересечении улиц Масленникова и Жукова, но проект пока не принят.

Щедрый покупатель – сытый покупатель

Фуд-корты и ресторанные дворики наряду с развлекательной составляющей сегодня являются необходимым элементом инфраструктуры ТЦ. Предприятия обоих видов успешно выполняют функции поэтажных «якорей», задерживая посетителей на максимально долгое время, притягивая их потоки в отдаленные уголки ТЦ. Целевая аудитория фуд-кортов – это в основном клиенты магазинов ТЦ, которые сделали небольшой перерыв на еду и отдых, персонал торговых точек самого комплекса, служащие близлежащих офисов. А вот побудить людей к повторным посещениям – уже в компетенции ресторанного дворика, дорогих кофеен или суши-баров, которые логичнее открывать в ТЦ с элитными бутиками. Сегодня точки питания есть практически в каждом торговом центре Омска.

Почему владельцы ТЦ уделяют так много внимания инфраструктуре и увеличивают долю развлекательного сегмента в комплексах, ведь стоимость аренды торговых площадей традиционно выше? Во-первых, в структуре расходов населения расходы на развлечения постепенно растут, и если грамотно организовывать досуг людей, то в большинстве своем они готовы тратить некоторые суммы на развлечения. Во-вторых, развлекательный объект действительно способен создавать дополнительные потоки посетителей в торговом комплексе. Бонусы от соседства получает и развлекательный центр, и магазины. Так, известно, что КПД первого этажа торгового объекта равняется почти 100%, второго – 50%, а вот третьего – только 25%. Развлекательные функции обычно поднимаются на четвертые и пятые уровни. Таким нехитрым способом второму и третьему этажам обеспечиваются постоянные потоки посетителей.

Совмещение шопинга и отдыха – это досуг, который в России только набирает популярность. До недавнего времени эти две формы потребительского поведения у нас были четко разграничены. Для омского рынка коммерческой недвижимости развлекательная часть в торговом центре – это скорее приятное исключение, чем правило. Жители Омска привыкли к тому, что в каждом торговом центре есть несколько точек питания. Но, строго говоря, на сегодня не существует ни одного действующего объекта, имеющего мощную развлекательную часть. А торгово-развлекательные центры – самый наименее развитый в Омске сегмент рынка коммерческой недвижимости.

Перспективы

Эксперты London Consulting&Management Company оценивают доходность инвестиций в торговую недвижимость Омска на уровне 22-28% годовых. Однако считают, что при принятии решения о выходе на рынок торгово-развлекательных комплексов необходимо его тщательное изучение, поскольку в 2007-2008 годах вводится сразу 10 торгово-развлекательных проектов.

В ноябре прошлого года проект развлекательного комплекса с мультиплексом на восемь залов городским властям представило местное ООО «КиноОмск». На пересечении пр. Комарова и ул. Б. Архитекторов предприниматели планируют построить торгово-развлекательный комплекс площадью 36 тыс. кв. м. В декабре свою стратегию развития обнародовало московское ЗАО «Русский кинопрокат»: ожидается, что в среднесрочной перспективе компания построит в Омске комплекс площадью около 15 тыс. кв. м. Место под него еще не выбрано. Тогда же свой проект торгово-развлекательного гиганта международной торговой сети OZ площадью 125 тысяч «квадратов» на Левобережье Омска представила английская «Эйм проперти девелопмент».

На этажах комплекса расположатся 14-зальный кинотеатр, каток, фуд-корты, кафе и рестораны, торговые зоны, детский развлекательный центр и др., а «якорными» арендаторами выступят крупные сети «Ашан» и «ОБИ». В состав комплекса войдут спортивные площадки на открытом воздухе, радиостанция и даже картинг. В январе 2007 года в прессе появилось сообщение о намерении самарского ООО УК «Молл Менеджмент», развивающего в России сеть ТРК под брендом Park House, построить в Омске гигантский торгово-развлекательный комплекс площадью до 100 тыс. кв. м. Торгово-развлекательный центр площадью 170 тыс. кв. м будет построен в Омске, на улице Суворова. Соответствующее соглашение о строительстве было заключено между Ассоциацией Строителей России (АСР), немецкой компанией «Веттерхаус Консалт ГМБХ», подрядчиком в данном проекте компания «Стройреммонтаж». В мае 2007 года стало известно, что «Торговый Квартал» совместно с омской компанией «Партнер-Девелопмент» построит в Омске крупный торгово-развлекательный центр общей площадью 123 тыс. кв. м.

Тем не менее, по оценке аналитиков инвестиционной компании «Финам», омский рынок «легко переварит новые проекты, причем даже после их реализации не приблизится к насыщению».

Журнал "Недвижимость" № 44 (636) от 5 ноября 2007 г.