Потрясений быть не должно

Наталия КОПЫЛОВА

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 24 сентября по 22 октября 2007 года.

Характерной чертой омского рынка жилья в 2007 году стало значительное повышение цен на «вторичку», когда в течение первого полугодия стоимость одного квадратного метра возросла почти в полтора раза. Летом темпы роста цен замедлились, и, похоже, с приходом осенних месяцев их движение вверх останется незначительным. Связано это в первую очередь с ростом объемов предложения как на первичном, так и на вторичном рынках. Сегодня у покупателя есть возможность спокойно, без ажиотажа, выбрать наиболее приемлемый вариант: осмотреться, прицениться и даже поторговаться. Ведь цены на рынке жилой недвижимости Омска остаются довольно высокими.

По данным журнала «Недвижимость», в среднем «квадрат» жилья подорожал с начала года на 14 000-15 000 рублей. В конце октября цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по городу достигла 42 660 рублей, прибавив 630 руб./кв. м (1,5%) за месяц (график 1).

График 1
Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска
(тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 22.10.2007 г.

Специалисты по недвижимости полагают, что снижение цен на рынке жилья сегодня невозможно по объективным причинам. Повышаются цены на стройматериалы, в частности на металл и цемент. А в себестоимости строительства доля стройматериалов составляет не менее 50%. Кроме того, снижение стоимости жилья не стимулирует спрос, а, напротив, снижает его – клиенты перестают покупать квартиры, ожидая падения цен до минимального уровня. Поэтому строительные компании не идут по пути снижения цен. Все это справедливо в отношении квартир в новостройках. Парадоксально, но в Омске стоимость квадратного метра в старой квартире на 7 000-8 000 рублей выше стоимости квадратных метров нового жилья (график 2).

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 22.10.2007 г.

Традиционно составной частью нашего обзора является ценовой рейтинг районов (график 3), поскольку разброс цен, а также их динамика зависят прежде всего от месторасположения, а потом уже от ликвидности квартир. Три месяца подряд мы констатировали отсутствие изменений в стоимостном ранжировании районов на вторичном рынке, и вот случилось: второй осенний месяц принес изменения в расстановке мест нашего рейтинга. А все из-за того, что цены в разных районах в течение месяца менялись с различной интенсивностью (таблица 1).

Например, бессменный лидер ценового рейтинга Куйбышевский район по итогам октября стал первым призером в приросте стоимости квадратного метра: +990 руб./кв. м (+2,1%) в течение месяца. Отметим, что «квадрат» в квартирах этого района столь привлекателен, что его цена уже преодолела отметку 48 000 рублей. На вторую строчку рейтинга с ценой квадратного метра 43 190 рублей поднялся Кировский округ, демонстрирующий самые стремительные темпы роста стоимости квадратных метров в нынешнем году: + 64,1% (+16 870 руб./кв. м) с начала года.

Вообще риэлторы отмечают, что в основном покупатели интересуются квартирами на Левом берегу и в центре города. Скорее всего, жилые метры в этом районе будут дорожать столь же резво, а район будет занимать лидирующие позиции в рейтинге. Первомайский район по итогам прошедшего месяца спустился на одну строчку вниз и занял третье место, поскольку цена здесь увеличилась всего 0,4% (или 150 руб./кв. м) за месяц. Ленинский округ в конце октября поднялся до невиданных высот, а точнее, до четвертого места рейтинга, стоимость квадратного метра здесь превысила даже аналогичные показатели Центрального округа, достигнув значения 42 050 рублей.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 22.10.2007 г. (вторичный рынок)

Таблица 1
Изменение цены одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости
г. Омска с начала года и за период с 24.09.2007 по 22.10.2007 г.

Нынешняя осень не характеризуется оживлением рынка, повышением его активности, как в прошлые годы. Налицо ситуация, когда рост цен не подкреплен спросом. Что же будет с ценами на жилье в ближайшем будущем? На этот вопрос можно ответить только так: падения не предвидится. Тенденции роста цен на жилую недвижимость сохранятся. Вопрос в другом: каковы будут его темпы?

Скорее всего, будет медленный и плавный рост, причем осенью он вряд ли достигнет весенних показателей и, может быть, лишь незначительно превысит летние. Не затормозит положительную ценовую динамику и рост предложения. В качестве компенсирующих факторов здесь выступают, с одной стороны, дефицит жилья, с другой – увеличение объемов ипотечного кредитования. Итак, в ближайшие месяцы на рынке жилья не следует ожидать никаких потрясений. Предпосылок для ценового скачка сегодня нет, рост будет плавным и прогнозируемым.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 24.09.2007 по 22.10.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 24.09.2007 по 22.10.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья:
В панельном жилье обычного типа площадь кухни составляет по 7 кв.м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат: в однокомнатных – менее 34 кв.м, двухкомнатных – менее 50 кв.м, трехкомнатных – менее 60 кв.м, четырехкомнатных – менее 80 кв.м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни – более 9 кв.м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв.м, для двухкомнатных – 52 кв.м, для трехкомнатных – 65 кв.м, для четырехкомнатных – 90 кв.м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 43 (635) от 29 октября 2007 г.