Новостройки: восхождение к новым рубежам

Наталия КОПЫЛОВА

В этом номере мы рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке новостроек за период с 10 сентября по 8 октября 2007 года, обновим наш ценовой рейтинг районов и осветим объемы ввода жилья в городе.

Первый осенний месяц привнес на рынок жилой недвижимости нашего города оживление. Цены на новостройки, подстегиваемые разнообразными рыночными факторами, ускоряют рост в стремлении догнать цены на вторичное жилье и продолжают свое восхождение к новым рубежам.

По данным журнала «Омские новостройки», по окончании первого осеннего месяца на первичном рынке стоимость одного квадратного метра жилья составила 34 730 руб./кв. м, что на 800 рублей (или 2,4%) больше, чем месяц назад (график 1). При этом самый незначительный прирост стоимости продемонстрировали квадратные метры трехкомнатных квартир – в среднем 650 руб./кв. м, чуть больше однокомнатные – 740 руб./кв. м, и значительнее всего двухкомнатные – 830 руб./кв. м (квадрат в них самый доступный на рынке новостроек – 33 950 руб./кв. м).

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 15.01.2007 по 08.10.2007 г.

Прирост стоимости квадратного метра в новых квартирах с начала года достиг уже 36% и составил 9 200 рублей. С окончанием летних месяцев цены на квартиры в новостройках растут быстрее, чем на жилье вторичного рынка: в начале сентября на 1,5%, в октябре на 0,6%. Однако «новые квадраты» по-прежнему стоят дешевле жилых метров «вторички», а разница в стоимости нового и обжитого жилья сокращается очень неуверенно и в начале октября составляет 7 680 руб./кв. м (график 2).

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 08.10.2007 г.

Пересчитаем омские цены в долларовом эквиваленте, один квадратный метр в новостройках в среднем по Омску будет равен $1 390/кв. м. Цены на омские новостройки, пересчитанные в европейской валюте, составляют €984 за квадратный метр.

График 3
Ценовой рейтинг районов Омска на 08.10.2007 г.

Обратимся к ценовому рейтингу районов (график 3) и рассмотрим произошедшие в нем изменения. Конечно, по истечении месяца во всех районах города изменилась стоимость квадратных метров жилья, что повлекло перемещение районов по строчкам рейтинга. Самое заметное изменение в рейтинге – снижение стоимости квадратных метров жилья Ленинского района, где основное предложение сосредоточено в кирпичных обычных и панельных домах на ул. Батумская и ул. Ишимская (район старой Московки).

В течение первого осеннего месяца у района -0,8%, в итоге он перемещается на последнюю позицию рейтинга со стоимостью «квадрата» в 32 020 руб./кв. м. Еще одно примечательное событие начала октября – возвращение Кировского района на четвертое место рейтинга с ценой 1 квадратного метра в 33 860 руб./кв. м. Здесь приближается ввод в эксплуатацию домов в центре Левобережья, на ул. Степанца и Перелета, а также в 5-м МКР. Значимым для рынка можно назвать преодоление рубежа в 40 000 руб./кв. м на жилье в Куйбышевском районе. Вряд ли «квадраты» в других районах города перешагнут эту грань до конца года, а лидер рейтинга еще долго останется бессменным, ведь прирост стоимости квадратного метра здесь максимальный – более 41% с начала года.

Чтобы нагляднее продемонстрировать изменения, произошедшие в рейтинге в течение месяца, мы составили таблицу 1.

Таблица 1
Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек и его изменение на 08.10.2007 г.

До недавнего времени предложение новостроек росло умеренными темпами: не более 7% в месяц. Но, видимо, наращивание темпов строительства жилья делает свое дело, поскольку только в течение сентября объем предложения новостроек возрос на 26,7%, и прирост предложений с начала года увеличился в 2 раза. По сравнению в предыдущим месяцем существенно увеличился выбор квартир в кирпичных домах: в улучшенных на 18%, а в обычных – на 31%. В «панельке» предложение квартир в течение месяца выросло на 28% (график 4).

Если рассматривать динамику предложения квартир в зависимости от количества комнат, то за последний месяц значительно возросло предложение однокомнатных квартир, их выбор за месяц увеличился на 35%. Строительство «однушек» выгодно инвестору, этот тип квартир отличает самая высокая стоимость «квадрата», которая не умаляет их привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Почти на 25% в течение месяца возросло предложение новых трехкомнатных квартир. Количество вариантов новых двухкомнатных квартир выросло чуть меньше чем на 22%. Таким образом, по окончании первого осеннего месяца на рынке новостроек проявились классические законы рынка, когда возрастающее предложение замедлило рост котировок жилья.

График 4
Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (количество квартир), период с 15.01.2007 по 08.10.2007 г.

4 сентября 2007 г. Министерство регионального развития РФ утвердило новый размер нормативной средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации, подлежащей применению органами власти для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии с планами на IV квартал 2007 г., для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Для Омской области норматив установлен в размере 23 900 рублей, что на 18,9% больше, чем в предыдущем квартале.

Рассмотрим динамику стоимости квадратного метра на рынке омских новостроек в зависимости от типа материала дома и его местоположения (график 5). В начале октября цена жилья в панельных домах снизилась в среднем на 2%: прошел ажиотаж по поводу повышения цен на цемент, увеличилось предложение «панельки», ситуация нормализовалась. Стоимость жилых метров в кирпичных домах росла привычными темпами: в обычных домах на 4%, в улучшенных – не больше 2% за месяц.

График 5
График изменения средней цены предложения на рынке новостроек г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 08.10.2007

Главное, что произошло за последний месяц, – начало реализации запланированных массовых проектов, наращивание темпов ввода нового жилья способствует замедлению роста цен на рынке омских новостроек, а в некоторых районах даже инициирует снижение стоимости квадратного метра жилой площади. Вместе с тем превышение планки в 40 000 рублей за квадратный метр в отдельно взятом районе города, а также повышение нормативной стоимости жилья в нашем регионе почти на 19% позволяет прогнозировать дальнейший рост цен на рынке жилой недвижимости города Омска.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 10.09.2007 г. по 08.10.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 10.09.2007 г. по 08.10.2007 г.

Местоположение дома
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках. К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв. м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв. м, трехкомнатные от 90 кв. м и четырехкомнатные более 110 кв. м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью – ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 41 (633) от 15 октября 2007 г.