У каждого свой сценарий

Наталия КОПЫЛОВА

Сегодня рынок коммерческой недвижимости Омска продолжает демонстрировать уверенный рост. Объемы строительства растут, повышается качество объектов, на рынок выходят новые игроки. Но это в целом, а в каждом отдельном сегменте ситуация развивается по своему сценарию. В нашем обзоре остановимся на основных событиях и современных тенденциях рынка коммерческой недвижимости Омска.

Торговая недвижимость

Торговые площади Омска представлены сегодня тремя типами объектов: советские магазины и универмаги, перепрофилированные производственные помещения и недавно построенные торговые центры.

На начало октября 2007 года в Омске насчитывается 46 торговых комплексов (к ним специалисты причисляют объекты, имеющие торговую площадь свыше 1 000 кв. м); их суммарная площадь составляет около 281 000 кв. м, в том числе площадей современного класса (вновь построенные объекты) – около 188 000 кв. м.

За последние два года на рынок вышло довольно большое количество новых и реконструированных торговых центров, среди них можно отметить следующие:

ТВЦ «Каскад», введенный в эксплуатацию в 2005 году (общая площадь – 32 000 кв. м, торговая площадь – 20 000 кв. м);
ТК «Маяк», сданный в эксплуатацию в 2006 году. Общая площадь – 9 600 кв. м;
ТОК «Флагман», открывшийся в начале 2007 года. Общая площадь – 28 000 кв. м торговая площадь – 12 000 кв. м;
ТК «Герцен-PLAZA» общей площадью 12 000 кв. м, введенный в эксплуатацию в 2007 году;
ТК «Триумф», открывшийся в августе 2007 года (общая площадь – 40 000 кв. м, торговая площадь – 32 000 кв. м).

До начала 2008 года в городе планируется ввести в эксплуатацию ряд торговых центров, с общей торговой площадью 121 тыс. кв. м – это при условии соблюдения заявленных сроков строительства. В период с начала 2007 года по 2008 год планируется ввести в эксплуатацию 26 торговых центров. Большинство из них будет расположено в Центральном округе города. Несмотря на дефицит участков в центре города и высокую арендную плату за землю, а также транспортную загруженность центральной части города инвесторы не стремятся осваивать территории на окраинах под объекты торговой недвижимости. Вместе с тем значительный интерес инвесторов направлен на строительство торговых комплексов на Левобережье, где активно развивается жилищное строительство, имеются свободные площади не только под точечную, но и комплексную застройку.

По мнению Евгения Щербакова, генерального директора ООО «Центр деловой недвижимости», при выборе месторасположения объектов торговой недвижимости важно учесть формат планируемого комплекса. Так, будущее семейных торгово-развлекательных центров – за крупными объектами, вынесенными за пределы центра города, а магазины дорогих брендовых товаров перспективно разместить в самом центре города в районе Любинского проспекта и ул. Бударина.

Сегодня в Омске присутствуют крупные известные федеральные торговые операторы. О своем намерении выйти на омский рынок заявили такие торговые сети, как IKEA, «Перекресток», «Виктория», «Авоська», «Мосмарт», «Рамстор», «Седьмой континент». Несмотря на активное строительство, до сих пор наблюдается дефицит высококлассных торговых площадей. Специалисты считают, что лишь малочисленные комплексы, возведенные в течение последнего года, соответствуют требованиям федеральных операторов. О намерении выйти на рынок Омска в случае предоставления качественных торговых площадей заявили некоторые торговые компании с ценовым диапазоном выше среднего (New Yorker, Lulu Castagnette и др.).

Выход на рынок города крупных международных и федеральных операторов приводит к увеличению размаха торговых проектов. Интересно, что основной ввод заявленных торговых комплексов в Омске приходится на 2008 год, когда планируется ввести в эксплуатацию порядка 360 тыс. кв. м торговых площадей. Также в 2008 году в Омске появятся несколько торгово-развлекательных «гигантов», среди них: ТДЦ на ул. Суворова (общая площадь 170 тыс. кв. м), ТЦ IKEA (общая площадь 130 тыс. кв. м), ТРЦ OZ (общая площадь 125 тыс. кв. м). В настоящее время уровень обеспеченности торговыми площадями в торговых комплексах города составляет 247,7 кв. м на 1 000 человек, а уже в конце 2008 года Омск перешагнет рубеж в 500 кв. м качественных торговых площадей на 1 000 человек.

Увеличение площадей позволяет существенно повысить конкурентоспособность торгового центра, привлекая операторов, продвигающих определенные форматы магазинов и предоставляющих более широкий ассортимент товаров и услуг. Тенденция увеличения площадей затронула и существующие торговые центры, некоторые из которых расширяются за счет строительства дополнительных очередей. В качестве примера можно привести ТК «Пять звезд», который будет увеличен на 2 400 кв. м, ТК «Маяк», вторая очередь которого торговой площадью более 12 000 кв. м готовится к сдаче, и сейчас планируется его дальнейшее расширение, а также ТК «Голубой огонек» и ТК «Казачья слобода».

Заполняемость торговых центров в Омске достаточно высока. «Средний уровень заполняемости торговых комплексов выше 95%, – заявляют аналитики ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», – это подтверждает, что торговые комплексы далеки от насыщения, помещений мало, а их востребованность высока». «Город еще не перенасыщен торговыми площадями, – отмечает Евгений Щербаков, – перенасыщение, скорее всего, произойдет через два-три года с появлением огромных площадей, построенных федеральными операторами, и установленными ими ценами».

Высокие арендные ставки также указывают на ненасыщенность рынка торговых площадей. По данным компании Центр деловой недвижимости «Навигатор», ставки аренды в торговых центрах в III квартале 2007 года составляли 450-2 500 руб./кв. м в месяц, цены сделок купли-продажи торговых помещений варьируются от 30 000 до 100 000 руб./кв. м в зависимости от месторасположения объекта и других условий.

Офисная недвижимость

По оценкам аналитиков, рынок офисной недвижимости Омска в настоящее время находится в начальной стадии развития. Тем не менее, в городе функционирует около 68 офисных центров общей площадью около 200 тыс. кв. м, к которым специалисты относят отдельные здания с арендопригодной площадью свыше 500 квадратных метров. Офисные площади Омска представлены сегодня в основном зданиями, реконструированными под офисы, а также офисами крупнейших компаний, которые построены и эксплуатируются ими для собственных нужд, и вновь построенными офисными центрами.

По данным ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», основной объем рынка офисных помещений Омска по-прежнему составляют площади довольно низкого качества: почти две трети из них по своим характеристикам относятся к классу «D», значительное число предложений также приходится на офисные помещения класса «С». Лишь каждый десятый метр офисных помещений Омска представляет класс «В», поскольку по уровню технического оснащения к нему можно отнести лишь офисы, введенные в эксплуатацию в 2006-2007 гг. Что же касается офисной недвижимости класса «А», то она в нашем городе отсутствует.

Сегодня прирост качественного предложения происходит в основном за счет строительства офисов класса «B». По данным ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», на конец 2006 года введено в эксплуатацию 11 360 кв. м офисных площадей в специализированных офисных центрах. Аналитики компании сообщают, что в настоящий момент заявлено и на различных стадиях строительства находится более 20 бизнес-центров и многофункциональных комплексов с офисными площадями (без учета офисов на первых этажах строящихся жилых домов), из них в 2007 году планируется сдать более 69 192 кв. м офисных площадей, в 2008 году – более 120 000 кв. м. Большинство заявленных офисных центров будет располагаться в Центральном округе города Омска.

Серьезные изменения в сегменте офисной недвижимости ожидаются с вводом в эксплуатацию объектов в районе Мокринской набережной р. Омь. Здесь уже действуют два офисных центра по ул. Щербанева, 25 и Щербанева, 35, начато строительство ОЦ «Омск-Сити» и центров в Больничном переулке и на ул. Краснофлотской. По мнению специалистов, формирование целого делового квартала может привести к серьезному изменению рынка офисной недвижимости Омска в случае удачного решения вопросов транспортной развязки и парковки.

Сегодня из-за недостаточного предложения качественных офисных площадей помещения класса «В» заняты практически полностью. По мнению Евгения Щербакова, спрос и предложение на рынке офисной недвижимости сбалансированы, возводимые объекты востребованы, затруднения с продажами, скорее всего, могут быть вызваны негибкой ценовой политикой инвестора или арендодателя.

По данным ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», заполняемость офисных центров Омска имеет высокий уровень. «Город серьезно нуждается в офисных площадях, – комментируют специалисты компании, – предприниматели используют любые возможности «пристроить» свой бизнес. Появление почти одновременно значительного количества высококачественных офисных площадей, безусловно, усилит конкуренцию на рынке, и для обеспечения высоких показателей заполняемости инвесторам потребуется проведение маркетинговых мероприятий по продвижению площадей».

Спрос на рынке офисной недвижимости высокий, и его снижения эксперты не прогнозируют до конца 2007 года. Однако произойдет изменение в том смысле, что с появлением качественных площадей будет расти востребованность в них.

Основным фактором при выборе офиса являются его местоположение. Для Омска характерна парадоксальная ситуация, когда арендные ставки в комплексе класса «С» превосходят ставки аренды на офисные помещения в комплексе класса «В», поскольку предприниматели не всегда имеют четкое понимания отличий офиса класса «В» и «С». Достаточными условиями считаются месторасположение в центре и «хороший» ремонт, при этом арендодатель не обращает внимания на отсутствие необходимых для успешного ведения бизнеса сервисных услуг – а это отличительная характеристика офисных помещений класса «В».

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости», убежден, что объекты коммерческой недвижимости индивидуальны, значит, не могут быть оценены усредненными показателями. Наш эксперт подчеркивает, что стоимость объектов коммерческой недвижимости формируется из цены ожидания продавца и покупателя, которые нередко складываются на эмоциональном психологическом уровне и часто не зависят от конъюнктуры рынка. Поэтому могут происходить перепады цен в десятки раз, и порой реальная цена покупки сильно отличается от заявленной первоначально.

Ставки аренды офисных помещений зависят от таких критериев, как месторасположение бизнес-центра, этаж, размер площади, внутренняя отделка. По данным компании Центр деловой недвижимости «Навигатор», ставки составляют 250-800 руб./кв. м в месяц. Подавляющее большинство предложений по продаже сосредоточено в диапазоне 35 000-60 000 руб./кв. м.
Аналитики компании поясняют, что по сравнению с тем же периодом 2006 года цены аренды по некоторым типам коммерческой недвижимости (офисы, торговые площади) выросли, что связано по большей части с ростом тарифов на коммунальные услуги, а также с ежегодными инфляционными ожиданиями. Тот факт, что не произошло резкого скачка цен аренды, по их мнению, нужно отнести на счет увеличения предложения по всем типам недвижимости (строительство новых торгово-офисных центров и т.д.) и высвобождения значительного числа площадей.

Цены продажи, наоборот, изменились значительно, что связано с недостатком качественных предложений, распространением различных кредитных схем и т.д. Например, ипотеку коммерческой недвижимости в Омске предлагают «ЖилФинанс», «Сибакадембанк», УРСА Банк, ОАО «Омск-Банк», которые предоставляют кредиты и кредитные линии на приобретение офисной и торговой недвижимости, реконструкцию и ремонт имеющихся и приобретаемых объектов коммерческой недвижимости, кроме складской недвижимости и земли.

Складская недвижимость

В настоящее время рынок складской недвижимости развивается медленнее других сегментов коммерческой недвижимости. Строительство складов как отдельное инвестиционное направление возникло позже, чем, например, торговое или офисное.

С приходом в город федеральных торговых сетей проблема складских помещений обострилась: объем неудовлетворенного спроса превышает предложение и по итогам года, по оценкам экспертов, возрастет. Сложившаяся на рынке складской недвижимости ситуация объясняется перевесом интересов инвесторов в сторону торгово-офисного сектора, который обладает более быстрой окупаемостью вложенных денежных средств.

О своих намерениях осуществлять проекты, связанные с возведением складской недвижимости, заявили группа компаний «Авалон» и английская инвестиционная компания Raven Russia с совместным проектом «Мегалоджикс»; компания «Миллениум» с проектом складского комплекса класса «А» в районе аэропорта «Федоровка»; компания «Евразия логистик» с планами строительства логистического комплекса класса «А».

Пока же в Омске большинство потребителей услуг по аренде складских помещений довольствуются площадями условно пригодными для хранения товара. По данным ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», высококачественные складские помещения, подпадающие под категорию «А» и «В», в нашем городе практически отсутствуют. В первом квартале 2007 года на рынке города были представлены в основном складские помещения класса «С» и «D» – ангары или производственные помещения, подвалы. В Омске всего четыре склада класса «В». Два из них эксплуатируются собственниками и не выходят на открытый рынок по предоставлению услуг хранения.

Это складской терминал ОАО «Инмарко» и логистический центр «ТД Шкуренко». Последний – площадью 10 тысяч квадратных метров – выполнен с применением новейших европейских технологий, в соответствии с которыми оборудован многоярусными стеллажами, современным холодильным оборудованием и системой складского учета. Есть примеры, когда отдельные компании выходят на рынок логистических услуг, высвобождая собственные площади и предоставляя услуги ответхранения. На открытом рынке услуг хранения присутствуют такие игроки, как складской терминал ОАО «Омсктехоптторг» и складской комплекс ООО «Интер Терминал».

При этом цены в данном сегменте трудно назвать низкими. По данным компании Центр деловой недвижимости «Навигатор», ставки аренды помещений варьируются от 80 до 300 рублей/кв. м за месяц. Цена продажи – 6 000-15 000 рублей/кв. м.

Выводы

Рынок коммерческой недвижимости нашего города вошел в стадию активного роста, однако все сегменты развиваются по своему сценарию. Например, рынок торговой недвижимости в своем развитии приближается к стадии зрелости, что касается складской недвижимости, то это самое начало становления рынка. В целом же, говорят специалисты, состояние рынка коммерческой недвижимости Омска можно охарактеризовать как начало фазы активного развития. Евгений Щербаков полагает, что цены на коммерческую недвижимость будут расти достаточно стабильно, а вложение средств в объекты недвижимости останется более эффективным, чем ожидание банковских процентов. Развитие экономики региона способствует росту рынка коммерческой недвижимости. В основных сегментах рынка появляются крупные проекты, усиливается интерес инвесторов к нашему городу. Успешная реализация заявленных проектов создает предпосылки для качественной конкуренции, которая является признаком зрелости рынка.

Журнал "Недвижимость" № 40 (632) от 8 октября 2007 г.