Цены в новостройках догоняют «вторичку»

Наталия КОПЫЛОВА

В этом номере мы рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке новостроек города с 13 августа 2007 года по 10 сентября 2007 года, и обновим наш ценовой рейтинг.

Прошедшим летом рынок жилой недвижимости города «стоял», предложение сильно превышало спрос, а цены имели тенденцию к незначительному росту. В начале нынешней осени рынок новостроек преподнес застройщикам и продавцам квартир ожидаемый «подарок» – ускорение роста цен на строящиеся и новые квартиры. Подобный «новостроечный» рост был предсказуем с наступлением осеннего времени года, когда котировки рынка недвижимости традиционно начинают свой подъем.

По данным журнала «Омские новостройки», в начале осени нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 33 930 руб./кв. м, что на 1 330 руб. больше, чем месяц назад. В целом с начала года на рынке новостроек цены выросли почти на треть (32,9%), в среднем ежемесячно повышаясь на 3,7%. Инфляция, по данным Росстата, по итогам августа составила 0,1%, а всего с начала года достигла 6,7%, т.е. немногим меньше, чем подъем цен на новостройки только за апрель (график 1). Долларовый эквивалент одного квадратного метра в новостройках в среднем по Омску равен $1 322.

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 15.01.2007 по 10.09.2007 г.

Любопытно отметить нежданное восстановление баланса цен первичного и вторичного рынков. Ситуация начала года, когда цены на «вторичку» росли значительно быстрее, чем на первичном рынке, меняется на противоположную. Однако стоимость «квадрата» в новой квартире по-прежнему ниже, чем в квартире «с историей». Разрыв цен на рынках жилой недвижимости за последний месяц сократился на 690 рублей и сейчас составляет 7 670 рублей за один квадратный метр (график 2).

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 10.09.2007 г.

За прошедший месяц в период с 13 августа по 10 сентября скорость роста цен возросла, и повышение среднегородских цен на новостройки в Омске составило 4,1%. При этом важно отметить, что рост цен на вторичное жилье в нашем городе составил всего лишь 1,9% за месяц.
Чтобы понять, почему же цены на новое жилье начали значительное повышение, важно выяснить, за счет чего это произошло. Рассмотрим ценовые изменения по районам города, обратившись к графику 3 и данным таблицы 1. Самый значительный подъем котировок за год произошел в Первомайском районе, где средняя цена одного квадратного метра увеличилась на 37,4%, при этом прирост цены за последний месяц равен среднегородскому – 4,1%. В результате средняя котировка по Первомайскому району в середине сентября – 34 980 рублей/кв. м и второе место в ценовом рейтинге. Предложение квартир на рынке новостроек в этом районе выглядит вполне гармонично: к продаже предлагается примерно равное количество квартир в кирпичных и панельных домах, но выбор квартир количественно ограничен – 3,4% всех объявлений. Чуть медленнее за год цены изменялись в Куйбышевском районе: увеличение составило 36,2% с начала года. В течение последнего месяца цены здесь росли быстрее, чем в среднем по городу, прирост равен 4,4%, в итоге – почти 40 тыс. руб./кв. м, и по итогам летних месяцев район остается лидером ценового рейтинга. Этот район географически привлекателен, имеет развитую инфраструктуру, к тому же в центре города традиционно сосредоточено предложение наиболее качественного, а следовательно, более дорого жилья. На третьем месте по приросту цен с начала года в середине сентября стал Ленинский округ, в котором стоимость одного квадратного метра с начала года возросла на 34,7%, и лишь на 1,7% в течение последнего месяца. Результат – район, занимавший в рейтинге прошлого месяца почетное четвертое место, в начале осени сместился на два пункта вниз на шестое место со стоимостью «квадрата» 31 360 рублей. Причина – увеличение предложения в домах на старой Московке. Самый значительный подъем котировок за протекший месяц – 5,8% – произошел в Советском округе (в основном за счет повышения цен на жилье в панельных домах), при этом самый низкий прирост с начала года – лишь 24,7%.

График 3
Ценовой рейтинг районов Омска на 10.09.2007 г.

Таблица 1
Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в сентябре 2007 года

Теперь давайте перейдем к ценам квартир в зависимости от типа домов. С начала года значительно выросла стоимость квадратных метров в панельных домах – на 38% против 31,5% в кирпичных. На графике 4 мы можем заметить, что цены в панельных домах уже значительно превысили аналоги в кирпичных обычных домах (примерно на 4% за один квадратный метр) и продолжают приближаться к стоимости квадратного метра в кирпичных домах улучшенной планировки: разница составляет всего 2,4%.

График 4
График изменения средней цены предложения на рынке новостроек г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 10.09.2007 г.

График 5
Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (количество квартир), период с 15.01.2007 по 10.09.2007 г.

Сложно сказать, какие конкретные факторы составляют названный рост в 38%. С одной стороны, цены на панельное жилье в течение года ярко демонстрируют зависимость от количества предложений. На графиках 4 и 5 видно, что, как только начинает расти предложение квартир в панельных домах, рост цен на них начинает замедляться, и наоборот. С другой стороны, спрос на панельное жилье всегда будет достаточно высок, так как существует мнение о большей доступности панельного жилья, и для изменения этого мнения понадобится не один год. К тому же свой вклад в рост цен вносит подорожание строительных материалов, а также инфляционные ожидания застройщиков и продавцов.

С окончанием летних месяцев на рынке жилой недвижимости нашего города началось оживление. Осенние месяцы всегда характеризуются ростом цен, а увеличивающееся предложение новостроек рождает спрос. Цены на новостройки, подстегиваемые разнообразными рыночными факторами, ускорили рост в стремлении догнать цены на вторичное жилье и, скорее всего, продолжат свое восхождение к новым рубежам. Жизнеспособность наши прогнозов мы предлагаем вам проверить на страницах нашего журнала в традиционном обзоре цен на рынке новостроек.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 13.08.2007 г. по 10.09.2007 г.

Таблица 1
Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 13.08.2007 г. по 10.09.2007 г.

Местоположение дома.
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 37 (629) от 17 сентября 2007 г.