Предложений стало больше, но цены стали выше

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 23 июля по 28 августа 2007 года.

По данным журнала «Недвижимость», средний уровень цен на жилье на вторичном рынке за месяц вырос на 2,6%, или 1 030 руб./кв.м., и составил 41 290 руб./кв.м. Если пересчитаем омские цены в долларовом эквиваленте, то один квадратный метр «вторички» в среднем по Омску равен $ 1 603.

Квартира, купленная на вторичном рынке, на сегодняшний день для многих людей наиболее предпочтительный вариант решения жилищной проблемы, поскольку вселиться в приобретенное жилье можно сразу после совершения сделки. Существенно, что на вторичном рынке гораздо проще выбрать квартиру в привлекательном для вас районе, поскольку предложение такого жилья превалирует над новостройками. Кроме того, специалисты свидетельствуют: получить ипотечный кредит на покупку вторичного жилья куда легче, чем на новостройку. В настоящее время банки намного охотнее дают кредиты на готовые квартиры, к тому же проценты по ипотеке в этом случае будут гораздо ниже. К тому же квартиры вторичного рынка находятся в районах сложившейся застройки, с развитой, формировавшейся десятилетиями инфраструктурой, что, безусловно, привлекает потенциальных покупателей.

Тем не менее, вторичное жилье имеет некоторые недостатки, способные омрачить радость покупки квартиры или спровоцировать отказ от приобретения. Вторичное жилье часто характеризуется худшими потребительскими качествами: изношенные коммуникации, инженерные системы, морально устаревший материал, из которого возводился дом. Нередко к отказу от покупки приводит сомнительный социальный статус соседей или плохое состояние подъезда. Еще один минус вторички: в доме, который уже построен, достаточно сложно провести все согласования, чтобы сделать какие-либо перепланировки.

Одним из условий, способных задержать решение о покупке квартиры (хоть обжитой, хоть новой) нередко выступает ценовой фактор, влияние которого достаточно ощутимо и на рынке жилой недвижимости Омска. Так, по данным журнала «Недвижимость», средний уровень цен на жилье на вторичном рынке нашего города за месяц вырос на 2,6%, или 1 030 руб./кв.м., и составил 41 290 руб./кв.м. Если пересчитаем омские цены в долларовом эквиваленте, то один квадратный метр «вторички» в среднем по Омску равен $ 1 603. На конец августа 2007 года был зафиксирован рост цен на вторичное жилье в размере 48,4% с начала года (график 1). К слову в 2006 году цена квадратных метров в квартирах вторичного рынка увеличилась на 47% за год.

В среднем ежемесячно цены на вторичку увеличивались на 6,6%, при этом максимальный прирост за месяц составлял 9,2% в марте, а минимальный 2,3% совсем недавно в июле. Цена одного квадратного метра новостроек по-прежнему ниже цен на вторичном рынке. К концу августа разрыв цен равен 8 260 рублей (график 2). Надо отметить, что своего пика в 8 360 рублей за «квадрат» разрыв в стоимости квадратного метра вторичного и нового жилья достиг в середине июля нынешнего года и с тех пор планомерно сокращается, поскольку с окончанием летних месяцев цены на новостройки растут быстрее цен на «вторичку».

График 1
Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска, в период с 29.01.2007 по 27.08.2007 г.

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 27.08.2007 г.

Обратимся к ценовому рейтингу районов (график 3). Вот уже второй месяц подряд не происходит никаких изменений в распределении мест между районами города на вторичном рынке жилья. Привычной становится самая высокая стоимость жилья в Куйбышевском и Первомайском районах, которая в начале сентября составила 46 380 и 42 410 рублей/кв.м соответственно. Нормально воспринимается самая низкая стоимость квадратного метра в Советском и Октябрьском округах – 39 620 и 39 430 рублей/кв.м. Видимо собственники квартир на вторичном рынке утвердились в своих ценовых амбициях. К слову, средняя стоимость квадратного метра в самом дорогом Куйбышевском районе почти на 5 000 рублей превышает среднегородскую, в том время как «квадрат» в самом дешевом Октябрьском районе в среднем оценивается на 2 000 рублей ниже, чем по городу.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 27.08.2007 г. (вторичный рынок)

Несмотря на увеличивающееся год от года жилищное строительство в Омске, вторичный рынок остается более представительным по количеству квартир для продажи. Так в конце августа нынешнего года объем вторичного рынка составляет 60% от всего предложения жилья. Объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости Омска продолжает увеличиваться, с начала года он возрос в 2,8 раза (график 4), прибавив за последний месяц еще 11%.

График 4
Объем выборки предложений на вторичном рынке жилья г.Омска в августе 2006 года, феврале, августе 2007 года (штук), (база данных журнала «Недвижимость»)

Массовому выбросу на рынке вторичного жилья способствует развитие ипотеки. Многие семьи в попытке улучшить свои жилищные условия выставляют на продажу уже имеющиеся квартиры в качестве первоначального капитала, при этом с целью снизить сумму ипотечного кредита устанавливают высокую продажную цену на квартиры.
Посмотрим, как обстоят дела по стране. Начнем со столицы, по данным www.irn.ru после более чем двукратного роста цен на квартиры в 2005-2006 годах в 2007 году столичный рынок слегка откатился назад. Формальная коррекция (отрицательная динамика цен) составила 3%-7% (в зависимости от сегмента). Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также «игры» с курсом доллара, что добавляет к коррекции еще 5%-10%. Наибольшая величина снижения цен наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а к концу лета уменьшение цен фактически сошло на нет: – после продолжительного периода господства «минусов» в статистике стали появляться «плюсы». Например, 34% всех районов столицы по итогам августа оказались в плюсе, но остальные 66% – по-прежнему в минусе. На рынке остается немало квартир по завышенным ценам. Проще говоря, отрицательная динамика цен на квартиры в Москве, характерная для первого полугодия 2007 года, постепенно сменилась ценовой стабилизацией. Появление небольших «плюсов» в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к росту цен.
Можно говорить, что в Москве цены на квартиры достигли своих высот в конце 2006 года. В других регионах этот процесс продолжает свое развитие. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, цены на вторичном рынке жилья в январе-июне поднялись на 10,7%, при чем в 28 субъектах Федерации цены за этот же период подросли более чем на 20%, а в некоторых регионах в 1,65 раза. Среди основных причин подорожания можно назвать рост благосостояния населения, развитие ипотечного кредитования. Развитие ипотеки с параллельным снижением процентной ставки влияют на стоимость жилья. Чем доступнее становятся кредиты, тем дороже становится жилье. К тому же в Омске объем ввода нового жилья все еще не соответствует спросу, и основная купля-продажа приходится как раз на вторичный рынок.

Таблица 1
Средние цены на рынке вторичного жилья и их изменение по субъектам Российской Федерации, (рубль/кв.м), I, II квартал 2007 года (выборочно по данным Росстата)

Делать прогнозы относительно дальнейшей динамики цен довольно сложно. Направление и скорость изменения цен последнего месяца дает надежду, что рынок постепенно начинает «раскачиваться», пробуждаться после летнего ценового затишья. Вероятнее всего, уже по окончании первого осеннего месяца мы станем свидетелями традиционной сезонной активизации рынка и увидим плавное повышение цен на жилую недвижимость. Причем, на вторичном рынке данная тенденция, скорее всего, будет выражена менее ярко, в следствие ценового и количественного перегрева рынка. Достоверность наших прогнозов мы сможем проверить лишь по прошествии месяца, когда вновь встретимся на страницах журнала в традиционном обзоре цен на жилую недвижимость в Омске.

Таблица 2

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 23.07.2007 по 27.08.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 23.07.2007 по 27.08.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 34 (626) от 10 сентября 2007 г.