Растут и объемы, и цены

Наталия Копылова

В этом номере мы рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке новостроек за период с 9 июля по 13 августа 2007 года, обновим наш ценовой рейтинг районов и осветим объемы ввода жилья в городе.

Как и ожидалось, в летние месяцы снизилась деловая активность на рынке недвижимости и, как следствие, замедлился рост цен на жилье в новых домах. Максимального значения прирост цен на квартиры в новостройках в текущем году достиг в апреле (+7,8%). На графике изменения ежемесячного прироста видно, что уже в мае цены выросли лишь на 2,7%, в июне – на 2,4%, а в июле и того меньше – всего 0,7% (график 1).

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 15.01.2007 по 13.08.2007 гг.

За месяц с 9 июля по 13 августа средние по городу цены на новостройки возросли на 2,4% и составили 32 600 рублей за 1 квадратный метр.

С начала года средние цены на новостройки выросли на 27,7%, ежемесячно повышаясь на 3,5%, за то же время стоимость квадратного метра вторичного жилья поднялась на 46,8%, вырастая в среднем на 5,85% в месяц. Как показано на графике изменения средних цен предложения жилья, попытки стоимости квартир в новостройках сблизиться со стоимостью недвижимости на вторичном рынке пока безуспешны: цены новостроек уступают обжитым квартирам 8 230 рублей за 1 квадратный метр, тогда как в начале года разрыв был почти втрое меньше – 2 770 рублей/кв. м (график 2). Объясняется такая ситуация тем фактом, что строящееся жилье (во всяком случае то, которое попадает в поле нашего зрения) в большинстве своем относится к эконом- или социальному классу и расположено во вновь обустраиваемых кварталах города, отдаленных от центра.

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 13.08.2007 гг.

Говоря о ценах на квартиры, отметим, что во многом они зависят от района города, уже потом во внимание берутся возраст дома, состояние жилых метров, ближайшая инфраструктура. Ценовой рейтинг поможет понять, в каком районе города расположены самые дорогие квартиры, а в каком – дешевые. Обратимся к нашему рисунку-рейтингу районов (график 3).

График 3
Ценовой рейтинг районов Омска на 13.08.2007 г.

Потеряв 0,6% к ценам предыдущего месяца, новостройки Куйбышевского района по-прежнему лидируют, здесь средняя цена составляет 37 950 рублей/кв. м. С отставанием почти в четыре тысячи рублей следующую позицию в рейтинге занимает Первомайский район – 33 600 рублей/кв. м (+4,6%). Цены в этом районе показали наибольший прирост за последний месяц. Парадоксально, но основное предложение здесь сосредоточено в панельных домах. На третьем месте в ценовом рейтинге расположился Центральный район: здесь цена 1 квадратного метра в новых квартирах всего на 10 рублей превышает среднюю по городу. Самое доступное на сегодня жилье (в основном в кирпичных домах улучшенной планировки) представлено в Советском районе, что можно объяснить неправильным выбором места для жилья такого уровня. В целом за прошедший месяц ценовой рейтинг не претерпел изменений, лишь рост цен на жилье в округах города поменял скорость или направление.

Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в августе 2007 года

Рост объемов ввода жилья в городе обуславливает большой выбор вариантов квартир на рынке и является одним из факторов повышения средних цен на новостройки. По данным Омскстата, на территории Омска организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками (гражданами) введены в действие жилые дома общей площадью 360,8 тыс. кв. метров. По сравнению с соответствующим периодом 2006 года ввод жилья в городе увеличился на 18,9 процента (график 4).

График 4
Ввод жилья на территории Омска за I полугодие 2005, 2006 и 2007 гг. (тыс. кв. м)

В целом по стране в I полугодии 2007 г., по данным Федеральной службы государственной статистики, введена в эксплуатацию 231,2 тыс. квартир общей площадью 21,2 млн. кв. метров, что составило 134,8% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в I полугодии 2006 г. темп роста жилищного строительства к I полугодию 2005г. был 110,0%. Доля Омской области – 2,3 % от общероссийского объема строительства.

Предлагаем вам рассмотреть динамику структуры предложения новостроек в зависимости от типа квартир и месторасположения дома с начала текущего года (график 5). В структуре предложения в течение года существенных изменений не наблюдается: наибольшая доля принадлежит квартирам в кирпичных домах обычной планировки, чуть меньше квартир предлагают в улучшенных кирпичных домах. А вот предложение квартир в панельных домах незначительно, как правило, их доля в структуре занимает не больше 17%. Покупателями же данное жилье воспринимается как более доступное, в итоге цены на «панельку» в некоторых районах города за последние месяцы планомерно растут и превышают стоимость квартир в кирпичных домах.

График 5
Динамика структуры предложения квартир на рынке новостроек Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (количество квартир), период с 15.01.2007 г. по 13.08.2007 г.

Рост цен на жилую недвижимость, скорее всего, продолжится и достигнет своего годового пика в осенние месяцы. По данным РБК, по итогам первого полугодия 2007 года ипотечные портфели некоторых российских банков выросли в 3-4 раза. Эксперты прогнозируют, что объем рынка ипотечного кредитования удвоится к концу года, за темпами его роста строительство не поспевает. Специалисты опасаются, что в будущем развитие ипотеки станет новым фактором повышения цен на жилье. Тем временем, по информации ООО «СНЦ «Экопрогноз»» (www.e-gis.ru/news), цены на жилье стабилизировались по всей России. Участники рынка надеются, что затишье на рынке обусловлено в первую очередь сезонным фактором, покупатели активизируются по завершении сезона отпусков, и цены возобновят свой рост, начнут подниматься ближе к осени. Эксперты уверены, что до конца года рынок будет спокойным, во втором полугодии жилье подорожает не больше, чем на 20%.

Закончатся ли летние каникулы на жилищном рынке Омска и начнут ли отдохнувшие омские цены на новостройки продолжительный путь вверх, рассмотрим в следующем выпуске.

Журнал "Недвижимость" № 33 (625) от 20 августа 2007 г.