Омские офисы. Скоро переизбыток?

Наталия КОПЫЛОВА

Благоприятная экономическая конъюнктура позволяет строить планы на будущее и делать оптимистические прогнозы практически всем участникам рынка коммерческой недвижимости. Вот и рынок офисной недвижимости находится в постоянном развитии - число офисных и торгово-офисных центров в Омске увеличивается. В данном обзоре постараемся ответить на непростой вопрос: сколько еще офисных центров может вместить наш город.

По данным ведущих специалистов в области недвижимости, в нашем городе функционирует около 60 офисных центров, расположенных в отдельных зданиях с арендопригодной площадью свыше 500 квадратных метров. Почти две трети из них по своим характеристикам относятся к классу D. Значительное число предложений также приходится на офисные помещения класса С. Несмотря на появление в течение последнего года качественно новых офисных комплексов, основной объем рынка офисных помещений Омска по-прежнему составляют площади довольно низкого качества, изначально не предназначенные для размещения офисов, – здания гостиниц, дворцов культуры, НИИ, помещения заводов и детских садов.

Основным недостатком административных зданий, адаптированных под офисы, является невозможность соблюсти требуемые формы и размеры помещений, предусмотреть сервисные пути для технического персонала, отсутствие необходимого количества парковочных мест и сложность с прокладкой современных коммуникаций. Лишь каждый десятый метр офисных помещений Омска «гордится» принадлежностью к классу В. Что же касается офисной недвижимости класса А, то она в нашем городе отсутствует.

Диаграмма 1
Распределение офисных площадей Омска по классам, %

Источник: ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости»

В ближайшие два года общая площадь возведенных офисных зданий составит порядка 200 тысяч квадратных метров. Почти две трети из них - не ниже класса В. Это произойдет за счет ввода в эксплуатацию офисного центра в Омской крепости, бизнес-центра по улице Думская, а также строительства административно-офисного центра по ул. 70 лет Октября, офисного центра на ул. Пушкина и пр. Значительная часть строек подразумевает совмещение офисных и торговых площадей, например, торгово-офисный центр на месте бывшей табачной фабрики, торгово-офисный комплекс «Эдикон» и др. В целом при обсуждении нового генерального плана принято решение о создании в Омске к 2030 году около 1,2 миллиона квадратных метров офисных площадей. В настоящее время на стадии строительства или планирования находятся уже порядка двадцати объектов коммерческой недвижимости, включающих офисные площади.

Радикальные изменения с офисными центрами класса А должны произойти в течение ближайшего года. Уже строятся несколько офисных комплексов, включающих офисные помещения данного класса. Это Деловой центр «Олимп», торгово-офисный центр «Миллениум», офисный центр «Омск-Сити».

Объемы нового строительства офисов у разных аналитиков не совпадают. Дело здесь в различной строгости критериев оценки построенных зданий, неоднозначности специализации, то есть соотношения офисных и иных площадей, и в том, что учитывается грех нашего рынка недвижимости –несоблюдение сроков сдачи объектов.

Диаграмма 2
Распределение существующих офисных центров по классам и округам г. Омска, %

Источник: ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости»

Большинство функционирующих, строящихся, запланированных объектов офисной недвижимости Омска расположено в ЦАО города, ведь местоположение – главная характеристика объектов коммерческой недвижимости. Однако, разработчики нового генерального плана Омска, который в настоящее время проходит утверждение в Городском совете, в качестве нового делового центра города с высокой вероятностью определили левобережную часть города. Вместе с тем риэлторы утверждают, что большинство клиентов не хотят покупать или брать в аренду офисные площади на Левом берегу. Тем не менее, сегодня на территории Кировского района в стадии строительства находятся три офисных объекта, расположенных в достаточном отдалении от метромоста, который мог бы приблизить их к центру города. Кроме того, в 2006 году о планах на строительство офисных зданий на Левобережье заявили ООО «Винпром» и ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость».

Для арендаторов Москвы при выборе офиса теперь гораздо важнее технические и конструктивные особенности здания, формы его собственности и управления, а место влияет лишь на уровень арендных ставок. В Омске основной характеристикой, интересующей арендаторов, остается цена квадратного метра или арендная ставка. По словам Сергея Обуховича, генерального директора ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости», стоимость аренды квадратного метра офисных помещений за последний квартал существенно не изменилась. Можно утверждать, что цены не будут ниже уже сложившихся, ведь растет стоимость коммунальных услуг и размер эксплуатационных расходов. На вопрос: «Вызовет ли повышение цены продажи и арендных ставок появление в Омске офисных центров класса А?» Сергей ОБУХОВИЧ ответил, – «Отсутствие понимания различий классов у потребителей и конкуренция со стороны офисных площадей класса В не позволит поднять цену. Серьезного повышения ожидать не стоит».

Интересен опыт агентства «Миллениум-недвижимость», занимающегося поиском инвесторов и оформлением необходимой документации на объекты недвижимости холдинга «Миллениум». По словам Игоря Заляева, директора агентства «Миллениум-недвижимость»: квадратный метр в ТОК «Миллениум» продается за 54 000 руб. в первой, уже сданной очереди, за 35 000 руб. – во второй очереди, достраиваемой в настоящее время. Что касается арендных ставок, то это 800 руб. за кв. м. (в т. ч. стоимость коммунальных услуг) в уже сданном здании. Для возводимой части комплекса, где часть офисов проектируются под класс «А», компания ищет инвесторов, готовых заключить договор аренды еще на стадии строительства, ведет переговоры.

Интерес инвесторов к покупке офисных помещений растет, что отражается на постоянно увеличивающемся спросе. В Москве предложение продажи офисов в основном сформировано за счет долевого участия в строительстве бизнес-центров. Омские предприниматели пока не готовы рисковать и, отказываясь от участия на стадии строительства, упускают такие преимущества, как возможность покупки офиса в деловом центре; привлекательная стоимость квадратного метра. Поэтому относительно потенциала покупательского спроса на омском рынке офисов эксперты осторожны. По словам Игоря Заляева все офисные помещения первой очереди ТОК «Миллениум» были проданы, а не сданы в аренду. При этом площади комплекса продавались активно, как на стадии строительства, так и на стадии его завершения.

Тот факт, что все больше площадей приобретается в собственность, объясняется несколькими причинами. Во-первых, инвестиционной привлекательностью рынка коммерческой недвижимости. Во-вторых, рынок остается дефицитным, и в ближайшей перспективе ставки аренды будут расти, хоть и незначительно. В-третьих, приобретение офиса в собственность является неплохим активом для компании. Вместе с тем, предприниматели понимают, что владение объектами недвижимости — отдельный бизнес, отвлекающий от основного вида деятельности. В настоящее время однозначно сказать, что рынок офисов становится рынком покупки, а не аренды, нельзя.

Диаграмма 3
Распределение офисных комплексов по уровню вакантных площадей

Источник: ООО «Агентство мониторинга рынка недвижимости»

Вообще-то для аналитиков самым любопытным показателем рынка коммерческой недвижимости является показатель востребованности помещений, которым в бизнес-центрах может служить показатель «доля вакантных офисных площадей». Значительная доля офисных центров, попадающих в поле зрения специалистов по коммерческой недвижимости, в настоящее время имеет 100%-ную заполняемость. Лишь единицы не могут похвалиться отсутствием вакантных площадей, по мнению Сергея Обуховича, это вызвано «незаинтересованностью собственников, несоответствием цены и качества помещений, отсутствием грамотного управления». Последнее может помешать инвестору быстро окупить проект, ведь как ни крути, а объекты коммерческой недвижимости строятся вполне интенсивно, и проблемы с заполняемостью рано или поздно начнутся.

Специалисты по коммерческой недвижимости считают, что в ближайшее время Омску не грозит переизбыток офисных площадей. Потребность города в качественных офисах еще велика. Рост качественных показателей рынка, появление офисов класса «А» и «В» повлечет увеличение спроса на более качественные офисные площади, поспособствует постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, более высокий класс. Сегодня причины этого очевидны улучшение общеэкономической ситуации, расширение действующих бизнесов и появление новых, стремление повысить собственный имидж, приход в Омск региональных, федеральных и международных компаний. Перспективы рынка офисной недвижимости оптимистичны, его новые горизонты – это пополнение новыми современными объектами с обширным ассортиментом дополнительных услуг, способствующих развитию омского бизнеса.

Журнал "Недвижимость" № 32 (624) от 13 августа 2007 г.