Стагнация? Стабилизация? Затишье?

Наталия Копылова

Предлагаем обзор цен предложения на рынке новостроек за период с 11 июня по 9 июля 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов, рассмотрим влияние различных характеристик квартир на среднюю цену квадратного метра.

Практика анализа ситуации на рынке жилой недвижимости говорит нам о том, что лето – традиционное время для стабилизации, а иногда даже и для снижения цен. Вот и нынешний год, пока отличавшийся ростом цен выше традиционного, принес значительное летнее снижение темпов роста. Так средние цены по городу на новостройки увеличились всего на 0,7% за рассматриваемый месяц, а ведь еще в июне мы отмечали почти в три раза большее повышение цен – на 2,4% (график 1).

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек г. Омска, период с 15.01.07 по 09.07.2007

По данным журнала «Омские новостройки», среднерыночная стоимость одного квадратного метра в новостройках за рассматриваемый месяц повысилась на 220 рублей и составила 31 850 рублей. В долларовом эквиваленте один квадратный метр новостроек в Омске равен 1 238 $.

Сравнение темпов инфляции с ростом цен на новостройки в Омске как всегда в пользу последних, подросших с начала нынешнего года на 24,8%. При этом стоит отметить, что инфляция с начала года, по данным Госкомстата России, достигла 5,7%. Значит вопреки замедлению темпов повышения котировок жилья чистый рост средней цены на новые квартиры составил порядка 19%. В среднем ежемесячно цены на новостройки увеличивались почти на 3,5% (график 2). Стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке по-прежнему ниже, чем на вторичном, разрыв цен к концу июня увеличился почти до 8 000 рублей.

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв.м), период с 11.06.2007 по09.07.2007 г.

Переходя к ценовому рейтингу (график 3), обратим внимание на данные таблицы 1, где мы рассчитали процентное изменение цены одного квадратного метра в новостройках с начала текущего года, а также за период с 11.06.2007 по 09.07.2007 года. Интересно, что средние цены на квартиры в Куйбышевском и Ленинском районах прибавили с начала года 31%, что почти в два раза больше, чем в Советском районе (+15,8%). Рост цен на новое жилье в Ленинске подогревается ограниченным предложением, в котором, ко всему прочему, отсутствует предложение в панельных, обычно более дешевых, домах. В течение рассматриваемого месяца опережающие темпы роста зафиксированы в Первомайском (+2,53%) и Центральном (+2,46%) округах, где приближается срок сдачи жилья сразу в нескольких микрорайонах и жилых комплексах (Старгород, Золотые купола, на ул. Волочаевской).

Любопытным представляется довольно умеренный рост цен на квартиры Кировского района на фоне возможного изменения статуса округа. В частности, разработчики нового генерального плана Омска, который в настоящее время проходит утверждение в Городском совете, в качестве нового делового центра города с высокой вероятностью определили левобережье Иртыша напротив центра города. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут расти быстрее. Единственным сдерживающим фактором может стать возрастающее предложение квартир в районе старого Кировска, где цены, как правило, ниже.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 09.07.2007 г.

Таблица 1
Изменение цены одного квадратного метра в новостройках с начала года и за период 11.06.2007 по 9.07.2007 г., %

Попробуем определить, в каком округе Омска выставлено на продажу наибольшее количество квартир в новостройках. Треть всех предложений квартир в новостройках расположена на Левобережье – в последние годы этот район заслуженно считается местом наиболее активного жилищного строительства. При этом наравне с новыми микрорайонами здесь оживленно обстраивается и территория старого Кировска. В Центральном районе предложений незначительно меньше – 28%. Активная застройка жилья ведется в основном вблизи Амурского поселка. И еще одно любопытное сравнение: доля предложений в Кировском округе более чем в десять раз превышает долю предложений в Ленинском округе, который занимает последнее место по этому показателю.

Диаграмма 1
Структура предложения квартир в новостройках города Омска в зависимости от района на 09.07.2007 г., (в долях от общего количества)

Если обратимся к средним ценам на новое жилье в зависимости от количества комнат, то мы увидим, что котировки на двух- и трехкомнатные квартиры по-прежнему практически совпадают. Любопытно, что за последний месяц ситуация, когда цена квадратного метра тем больше, чем меньше в квартире комнат, нарушилась: стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир превысила стоимость метра в двухкомнатных. Цены за один квадратный метр в трехкомнатных квартирах возросли на 1%, в двухкомнатных на 0,8%, а в однокомнатных всего на 0,3%. Видимо, это объясняется некоторым избытком предложений однокомнатных квартир за последние месяцы.

График 4
График изменения средних цен предложения 1,2,3-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 15.01.2007 по 09.07.2007 г. (тыс.руб. за кв.м)

Какие цены на новостройки мы увидим в ближайшие несколько месяцев? Сменится ли тенденция роста равновесием или падением цен? Министерство регионального развития 13 июня утвердило новую среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья на третий квартал 2007 года для расчета размера субсидий на приобретение жилых помещений по субъектам РФ, в частности для Омской области в размере 20 100 руб./кв.м (+7% за квартал). Рост, скорее всего, продолжится, поддерживаемый несколькими факторами. Во-первых, цены на различные категории жилья меняются не одинаково, и, безусловно, будет категория элитного жилья, которое вряд ли перестанет дорожать. Во-вторых, продолжится влияние недостатка предложения жилья, а также рост доходов населения и т.д. Тем не менее, реализация запланированных массовых проектов будет способствовать если не стабилизации цен, то, по крайней мере, замедлению их роста. Одно можно сказать наверняка – на страницах нашего журнала мы продолжим информировать вас о развитии ситуации на рынке новостроек.

Диаграмма 2
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 11.06.2007 г. по 09.07.2007 г.

Журнал "Недвижимость" № 28 (620) от 16 июля 2007 г.