Летом цены уходят в отпуск

Наталия КОПЫЛОВА

В данном обзоре рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости города в период с 28 мая по 25 июня 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов.

Лето 2007 года вновь подтвердило, что цены, как и люди, уходят в отпуск. Типичная ситуация, когда темпы роста цен вторичного рынка недвижимости под влиянием начавшегося сезона отпусков снижаются, не стала исключением и для нынешнего лета. Как мы видим на соответствующем графике, процент роста цен на вторичном рынке жилья уменьшился: если в марте мы имели рост вторичного рынка 9,2%, в апреле 8,7%, то в мае уже 5,4%, а в июне 4,3% (график 1).

Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке
г. Омска, в период с 29.01.2007 по 25.06.2007 г.

Несмотря на некоторое сезонное замедление роста, с начала нынешнего года цены на «вторичку» в Омске подросли на 41,5%. Скорее всего одновременно с окончанием летнего отпуска у цен мы получим стоимость вторичного жилья, превышающую аналоги на начало года в полтора раза. Исключая влияние инфляции (общего изменения цен), чистый рост средней цены на вторичном рынке жилья с начала года составил порядка 37%.
В среднем ежемесячно цены на «вторичку» увеличивались почти на 6% (график 2). Цена одного квадратного метра на рынке вторичного жилья по-прежнему выше цены на новое жилье. При этом отсутствие ремонта, сантехники, необходимость более высоких первоначальных затрат – временных и материальных – способствует увеличению разрыва в стоимости нового и вторичного жилья. В начале года цены «вторички» превышали цену жилья в новостройках на 9,3%, в июне на 23,7%, или 7 550 руб./кв.м. Важно отметить, что на рынке вторичного жилья действует значительно больше продавцов, чем на рынке новостроек, поэтому средние цены вторички должны объективнее отражать ситуацию на рынке жилой недвижимости.

По данным журнала «Недвижимость», средний уровень цен на жилье на вторичном рынке за последний месяц вырос на 4,3%, или 1 620 руб./кв.м, и составил 39 360 руб./кв.м. Если пересчитаем омские цены в долларовом эквиваленте, то один квадратный метр «вторички» в среднем по Омску равен $ 1 518.

Индекс вторичного рынка журнала «Недвижимость»
на 25.06.2007 года –
+ 4,3 %
(39 360 руб./кв.м)

Переходя к традиционному ценовому рейтингу районов города, вспомним, что бессменным лидером с начала текущего года является Куйбышевский район. В июне цена за квадратный метр здесь составила 44,12 тыс. руб./кв.м и превысила среднерыночную почти на 5 000 руб. Интересно, что и в Первомайском районе цена квадратного метра перешагнула рубеж в 40 000 рублей.

Кировский район в июньском рейтинге занял почетное третье место с ценой в 39,91 тыс. руб./кв.м, не дотянув до заветного рубежа каких-то 90 рублей. А значит, в ближайшем будущем можно ожидать, что цена «вторички» в среднем по городу превысит сорокатысячный порог. Вместе с тем в трех районах города (Октябрьском, Ленинском и Советском) цена одного квадратного метра не превысила 38 тыс. руб./кв.м, что объясняется преобладанием в этих районах предложения квартир в панельных домах обычной планировки, где цена традиционно ниже.

Завершая разговор о районах города, стоит сказать, что максимальная доля в структуре предложения по районам традиционно принадлежит Кировскому району, 20% квартир предлагается именно там, а минимальная доля составляет 6% и 9% в Первомайском и Куйбышевском районах соответственно (диаграмма 1). Довольно любопытным представляется то, что одним из факторов, влияющих на количество предложений, является размер площади района. Ведь КАО– самый большой округ города по площади, и в нем расположено самое большое количество многоквартирных домов.

А сдержанность предложения в Первомайском и Куйбышевском районах может быть объяснена не только незначительным размером площади района, но и близостью к историческому центру города и нежеланием потенциальных продавцов менять местожительство, несмотря на призовые места в нашем ценовом рейтинге.

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 28.05.2007 по 25.06.2007 г. 

Структура предложения квартир на вторичном рынке г. Омска в зависимости от района на 25.06.2007 г. (в долях от общего количества)

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 25.06.2007 г. (вторичный рынок)

Обратим внимание на ситуацию на столичном рынке недвижимости. Согласно данным www.irn.ru, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года. Все это время доминировал отрицательный ценовой тренд.

В то же время величина текущего снижения – в среднем всего несколько процентов за полгода, а в отношении части рынка коррекция стоимости может доходить до 10-15% и даже до 20% (по отдельным типам жилья и районам). Тем не менее стоимость жилья в Москве остается самой дорогой по стране.

По данным www.irn.ru,индекс стоимости жилья снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3% и в июне 2007 года составил $ 4 095 за квадратный метр.
Итак, главное, что произошло за прошедший месяц, – замедление роста цен на вторичное жилье и превышение рубежа в 40 000 рублей за кв.м уже в двух районах города.

Последнее, в свою очередь, способствовало увеличению разрыва в стоимости нового и вторичного жилья, который на конец июня составил почти 24%. Однако опережающий рост цен на «вторичку» после летнего снижения деловой активности скорее всего замедлится, и цены продолжат свое движение к новым рубежам. Правильными ли окажутся эти выводы, либо жизнь опровергнет сделанные нами прогнозы, узнаем на страницах нашего журнала в традиционном обзоре цен на недвижимость в Омске.

Журнал "Недвижимость" № 27 (619) от 9 июля 2007 г.