«Однушка» в Москве– это «четверка» в Омске

Светлана ТАРУТА, Наталия КОПЫЛОВА

Рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке недвижимости города с 23 апреля по 28 мая 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов, а также сравним себя с общероссийскими показателями.

В последнем обзоре рынка новостроек – две недели назад, был зафиксирован рост цен на новостройки в размере 21,0% с начала года и 2,7% за последний месяц. На вторичном рынке, по данным журнала «Недвижимость», цена на конец мая достигла в среднем по городу 37,74 тыс.руб. за квадратный метр, прибавив 5,4% за месяц и 35,7% с начала года (диаграмма 1).

Диаграмма 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 28.05.2007 г.

В среднем ежемесячно с начала года цены на вторичку увеличивались на 6,3% (диаграмма 2). Цена одного квадратного метра новостроек по-прежнему ниже цен на вторичном рынке. К концу мая разрыв составляет 6 570 руб., тогда как в начале года эта цифра была в два с половиной раза меньше и равнялась 2 710 руб.
Исключая влияние инфляции (общего изменения цен), чистый рост средней цены на вторичном рынке жилья составил порядка 31 % с начала года.

Диаграмма 2
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска, период с 29.01.2007 по 28.05.2007 г.

Обратимся к ценовому рейтингу районов (диаграмма 3).
Самые дорогие квартиры в историческом центре города, поэтому первое место нашего рейтинга занимает Куйбышевский район (где максимально высокая по городу средняя цена за один квадратный метр составляет 41 330 руб. и за месяц выросла на 8%). Вторая позиция отдана Левобережью, там средняя цена квадратного метра 38 480 руб./кв.м (+5,7% за месяц). Первомайский район стоит чуть ниже со средним ценником 38 380 руб./кв.м, прибавив 5,4% со времени прошлого рейтинга. Не вошли в тройку лидеров и разделили четвертое место Советский и Центральный районы с разницей в цене равной статистической погрешности. В среднем стоимостью за квадратный метр по 36 860 и 36 850 руб. в этих округах соответственно. Наступают им на пятки цены на жилье в Октябрьском районе по 36 830 руб./кв.м. И, последняя строчка отдана Ленинскому району, где самое маленькое изменение цены в 4,2% за месяц и стоимость равна 36 220 руб./кв.м.

Диаграмма 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 28.05.2007 г.

Посмотрим, как обстоят дела по стране. Начнем со столицы, согласно данным www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры теряет по 0,3%-0,4% в неделю, что соответствует темпам снижения порядка 1,2% - 1,5% в месяц. Если раньше теряло в стоимости в основном низкокачественное жилье, то в последнее время коррекция затронула и дорогой сегмент. Тем не менее стоимость жилья в Москве самая дорогая по стране и на конец мая составила 4 107 $/кв.м.
В Москве цены на квартиры достигли убивающих спрос высот еще в конце прошлого года. В других регионах этот процесс только завершается: в 38 субъектах Федерации цены в январе – марте поднялись более чем на 10% (в том числе и по Омску), а в некоторых регионах – почти в полтора раза, сообщает Росстат. За январь – март в среднем цены на российскую недвижимость выросли на первичном рынке на 6,5%, на вторичном – на 7%. В абсолютных значениях цена 1 кв. м стоил в среднем по России в I квартале 41 000 руб. в новостройках, 41 900 руб. – на вторичке.

Таблица 1
Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам Российской Федерации, рубль, I квартал 2007 года (выборочно по данным Росстата)

В прошлом году цены на жилье росли бешеными темпами по всей стране. На новые квартиры они поднялись на 47,7%, на вторичку — на 54,4%, подсчитал Росстат (в 2005 г. на 17,5% и 18% соответственно). Напомним, что по Омску за 2006 год рост цен на новостройки составил 55,1%, на вторичное жилье – 47,0%, в 2005 году – 23,5% и 28,5% соответственно.

Главная причина подорожания – рост благосостояния россиян, считают некоторые эксперты. Только за 2006 г. реальные доходы населения выросли на 10,2%, а средняя зарплата достигла 10 728 руб. Все больше покупателей на рынок приводит ипотека, отмечают аналитики. Объем кредитов на покупку за прошлый год вырос почти впятеро, и на 1 января 2007 г. задолженность по ним составила 350,1 млрд руб. Каждый четвертый покупатель приобретает квартиру в кредит, подтверждают риэлторы.

Региональный рынок жилья развивается по московскому сценарию, но с традиционным небольшим отставанием. Еще с советских времен было соотношение: «однушка» в Москве – это «двушка» в Питере, «трешка» в Волгограде и т. д. Если сегодня рассчитать и продолжить эту цепочку до нашего города то получится: «однушка» в Москве – это «четверка» в Омске.

Диаграмма 4
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 23.04.2007 по 28.05.2007 г.

Таблица 1
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 23.04.2007 по 28.05.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья

В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.
В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал "Недвижимость" № 22 (614) от 4 июня 2007 г.