Максимум комнат – минимум цены

Светлана ТАРУТА, Наталия КОПЫЛОВА

Рассмотрим цены предложения квартир на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города. Надеемся, что использование данных нашего обзора позволит получить максимальные результаты от сделок и покупате-лям, и продавцам недвижимости.

По данным журнала «Недвижимость» цены на квартиры в новостройках с начала года подросли на 20,2 %, против 26,8 % роста стоимости жилья на вторичном рынке (гра-фик 1 и 2).

График 1
График изменения средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от количества комнат (тыс. руб./кв.м), период с 08.01.2007 по 07.05.2007 г.

График 2
График изменения средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависи-мости от количества комнат (тыс. руб./кв.м), период с 08.01.2007 по 07.05.2007 г.

К тому же в апреле индекс цен новостроек отставал от индекса цен вторичного рынка на 0,9 %. В результате в начале мая 2007 г. квартиры в новостройках стоили в сред-нем на 5 790 руб./кв. м меньше, чем на вторичном рынке (график 3).

График 3
График средних цен предложения на жилье в г. Омске, в зависимости от месторас-положения (тыс. руб./кв. м), на 07.05.2007 г.

Наиболее дорогие квартиры традиционно расположены в Куйбышевском районе (график 3), где средняя цена составляет на первичном рынке – 36 920 руб./кв. м., на вто-ричном рынке – 39 460 руб./кв. м. Затем следуют квартиры Кировского района, где сред-няя цена 37 100 и 30 580 руб./кв. м. на первичном и вторичном рынке соответственно. Са-мые доступные новостройки сегодня представлены в Советском и Первомайском районах: средняя цена за 1 кв. м. – 29 030 и 29 380 руб. Что касается самых дешевых предложений на вторичном рынке, то это 35 850 руб./кв. м. в Центральном и 35 460 руб./кв. м. в Ленин-ском районах. Последнее обусловлено значительным количеством предложения квартир на окраинах (Амурский поселок, Московка, ст. Входная и пр.).

На графике 1 четко видно, что квадратный метр жилья стоит тем меньше, чем больше площадь квартиры (количество комнат в ней). К слову более низкие цены на жи-лье в новостройках могут быть объяснены не только отсутствием ремонта, сантехники, необходимостью более высоких первоначальных затрат – временных и материальных, но и тем, что площадь в них, как правило, больше, чем в квартирах, предлагаемых на вторич-ном рынке. Кроме того, квартиры меньшей площади (с меньшим количеством комнат) бо-лее привлекательны из всего спектра предложения квартир в силу своей минимальной общей стоимости, несмотря на более высокую стоимость одного кв. м. в них.

В начале обзора мы остановились на уровне средних цен за кв. м. жилья в зависи-мости от количества комнат. Предлагаем Вам обратить внимание на отклонение стоимо-сти 1 кв. м от среднего уровня в зависимости от местоположения дома в том или ином районе г. Омска (диаграммы 1 и 2). На вторичном рынке лишь стоимость 1 кв. м жилья в Кировском районе значительно отклоняется от среднего значения. Одной из причин этого является более новый жилой фонд микрорайнов Левобережья. На рынке новостроек г. Омска дифференциация стоимости квартир по районам особенно сильна. Это касается наиболее распространенных и наиболее востребованных 2-комнатных квартир, а также 4-комнатных квартир, которые, как правило, отличаются максимальной общей стоимостью.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв.м), на 07.05.2007 г.

Диаграмма 2
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв.м), на 07.05.2007 г.

Уровень цен на жилую недвижимость подвержен влиянию многих факторов. К со-жалению лишь часть из них подлежит формальной оценке и может быть объяснена логи-чески. В данном обзоре мы предприняли попытку разобраться в тенденциях изменения цен на рынке жилья г. Омска и подчеркнули такие факторы, определяющие стоимость не-движимости, как район города, местоположение дома, а также количество комнат в квар-тире.

Журнал "Недвижимость" № 21 (613) от 28 мая 2007 г.