С начала года – на четверть дороже

Светлана Тарута

В данном обзоре рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости города в период с 26 марта по 23 апреля 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов

Если квартиры в новостройках стоят уже более 30 000 руб. за один квадратный метр и с начала года стали дороже на 19 %, то, по данным журнала «Недвижимость» на 23 апреля 2007 года, на вторичном рынке цена больше на 5 000 рублей (диаграмма 1) и достигла в среднем по городу 35,82 тыс. руб. за квадратный метр, прибавив 8,7 % за месяц и 28,8 % с начала года (диаграмма 2).

Диаграмма 1 График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске
(тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 23.04.2007 г.

Исключая влияние инфляции (общего изменения цен), чистый рост средней цены на вторичном рынке жилья составил порядка 25 % с начала года.

Если пересчитать омские цены по курсу ЦБ в европейской валюте, то один квадратный метр вторички в среднем по Омску будет стоить уже более тысячи евро, точнее 1 024 €/кв.м, новостройки чуть меньше – 868 €/кв.м.

Диаграмма 2 График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен
на вторичном рынке г. Омска, период с 29.01.2007 по 23.04.2007 г.

Диаграмма 3 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 23.04.2007 г.

Рассмотрим ценовой рейтинг районов (диаграмма 3).

Традиционным лидером нашего рейтинга оказывался Куйбышевский район (где максимально высокая по городу средняя цена за один квадратный метр в обжитых домах составляет 38 290 руб.). Примеряясь к квартире на вторичном рынке можно ориентироваться на то, что в районах, занимающих в нашем рейтинге призовые места, средняя цена квадратного метра 36 410 руб./кв.м для «серебряного» Первомайского района и 36 390 руб./кв.м для «бронзового» Кировского. На ступеньку ниже стоит жилье в Советском по 35 270 руб./кв.м и Октябрьском районах по 35 190 руб./кв.м. Из-за обилия предложений на окраинах отстают по цене квартиры в Центральном районе (в среднем 35 170 руб./кв.м). И, наконец, обилие самых дешевых предложений в среднем стоимостью за квадратный метр 34 760 руб. в Ленинском районе.

В послании Федеральному собранию РФ о бюджетной политике до 2010 года Владимир Путин заявил о необходимости «принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости». Единый налог на недвижимость заменит существующие на данный момент налог на имущество и земельный налог и будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Такая замена значительно усилит налоговое бремя, так как льгот не будет.

Минфин анонсировал сроки введения единого налога на недвижимость, он может появиться уже в 2010 году. Это станет завершающим этапом, перед реализацией которого государству предстоит провести массовую оценку жилья для определения его рыночной стоимости и на ее основе составить единый кадастр недвижимости. По замыслу Минфина, универсальные ставки по налогу на недвижимость, который местная власть будет устанавливать в интервале 0,01–0,5% от кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. (На сегодня по Омску ставка налога на имущества стоимостью до 300 тыс. руб. составляет 0,09 %, стоимостью от 300 до 500 тыс. руб – 0,2 %, свыше 500 тыс. руб. –
1 % и рассчитывается по стоимости БТИ. Налоговая ставка земельного налога на территории города равна 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земель, занятых жилищным фондом и земель сельхозназначения или 1,5 процента от кадастровой стоимости на прочие земельные участки). Будущий налог будет дифференцирован по типу жилья, также будет введен социальный минимум, свободный от налогообложения.

Диаграмма 4 Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от типа квартир и местоположения дома
(тыс. руб. за кв. м), период с 26.03.2007 по 23.04.2007 г.

По оценкам экспертов рынка, введение нового налога спровоцирует повышение спроса в среднем ценовом сегменте, в частности, в формате «обычная панель».

Так, одни аналитики утверждают, что дифференциация налога на недвижимость наиболее «больно» ударит по карману владельцев жилья бизнес- и премиум-класса, так как в этих случаях налоговая ставка будет рассчитываться по верхней планке, обозначенной чиновниками. По мнению других экспертов, введение единого налога станет существенной статьей расходов для малообеспеченных слоев населения, что может подтолкнуть их избавиться от обременительных «квадратов». Как минимум в 10 раз вырастет налог на жилую недвижимость, уверена депутат нижней палаты парламента Галина Хованская. По ее подсчетам, минимальный налог будет сравним с двумя пенсиями, а налоговых льгот не будет. Чтобы не задушить россиян в налоговых объятьях, Президент предлагает «предусмотреть такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне».

Ситуация может также развиваться по сценарию, реализованному на западных рынках недвижимости и в США, где введение аналогичного налога было компенсировано за счет повышения арендных ставок на сдаваемое жилье вместо продажи квартир.
Если взять среднеомскую квартиру площадью примерно в 50 кв.м и сегодняшний индекс цен нашего журнала 35 820 руб./кв.м, то получится, что рыночная стоимость квартиры будет порядка 1 млн. 800 тыс. руб. При минимальной ставке в 0,01 % имущественная составляющая налога на недвижимость будет составлять около 200 руб., а при максимальной ставке в 0,05 % – более 900 руб. Прибавьте к этому земельную составляющую, а по мнению многих экспертов, сегодня земля явно недооценена, и ее реальная стоимость может быть в некоторых случаях в десятки-сотни раз больше нынешней кадастровой. Сегодня для собственника обычной двухкомнатной квартиры налоговые платежи составляют менее сотни рублей, но в будущем эта цифра скорее всего будет больше.

Таблица 1 Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от типа квартир и местоположения дома
(тыс. руб. за кв. м), период с 26.03.2007 по 23.04.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья

В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных– менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных– менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных– 43кв. м, для двухкомнатных– 52 кв. м, для трехкомнатных– 65 кв. м, для четырехкомнатных– 90кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал “Недвижимость” № 18 (610) от 7 мая 2007 г.