Элитная недвижимость как гармония цены и среды обитания

Светлана ТАРУТА

Цены на недвижимость за прошедший 2006 год в среднем по городу выросли на 47% на вторичном рынке жилья и на 55% на новостройки. В то же время, по мнению директора компании «Аркада-Стиль» Константина Романко, цены на рынке дорогого жилья росли медленнее, чем стоимость обычных квадратных метров.

По оценке Константина Романко, в нашем городе много предложений качественного жилья класса «Премиум», а вот о жилье класса «Де Люкс» можно говорить в единичных случаях, из новостроек – это ЖК «Старая крепость», ул. Красина, 6 (застройщик – НПО «Мостовик») и дом на Иртышской набережной, 10 (застройщик– «Трест № 5») (классификация жилой недвижимости ЭН № 4 (33) 2006). Большой объем предложений просто хорошего жилья на рынке региона тормозит рост цен на высококачественную недвижимость.

Цены на дорогостоящее жилье в Омске начинаются от 30 тыс руб. за квадратный метр и практически не ограничиваются. В прошедшем году на рынке были зафиксированы сделки на сумму 1,5 миллиона долларов за объект жилой недвижимости.

Сегодня нет записи в очередь на дорогое высококачественное жилье. А общий рост цен на недвижимость на растущем строительном рынке не оставляет места для торга. Продавец, не реализовав квартиру сейчас, может просто отложить ее продажу и уже через время выставить ее же, но с повышенной ценой, оправдывая это общим ростом цен, при этом покроет все свои затраты и еще заработает на отсроченной сделке.

Говоря о стоимости квартиры, надо помнить, что приобретая на рынке жилье, вы покупаете только квадратные метры, а вот место для проживания будет стоить вам в половину дороже из-за затрат на ремонт, который вам предстоит сделать.

Рассмотрим рынок предложений. По мнению Константина Романко многие застройщики идут по традиционному пути и осуществляют точечную застройку, пренебрегая при этом решающим фактором для характеристики элитного жилья – удобным и красивым месторасположением.

Многие застройки причисляемые к элитному жилью грешат и неблагородным видом из окна, и неудобством подъезда к дому, и отсутствием индивидуальности архитектурного облика фасада. Количество соседей порой зашкаливает за сотню. Наличие коммерческих помещений на нижних этажах тоже не делает чести многим из дорогих домов. А уж о присутствии однокомнатных квартир в домах, претендующих на звание элитных, заикаться смешно.

Звание элитного со временем девальвируется, как любая ценность, если раньше дома десятилетиями считались престижными для проживания, то сегодня этот срок сократился до 5 лет. Поэтому не удивляйтесь, если через 2–3 года ваше элитное жилье будет стоять в одном ряду с вашим «соседом», построенным по типовому проекту.

Попытаемся нарисовать портрет клиента, покупающего квартиру в элитном доме. Это семьянин возрастом ближе к сорока и старше, владелец собственного бизнеса или топ-менеджер компании, приобретающий квартиру с участием жены для собственного проживания, реже для своих детей. По данным риэлторских компаний, около 60% покупателей дорогих квартир в Омске – это люди из других городов. Покупают элитное жилье в 40 % случаев уже жители высококлассных домов, переезжая в более комфортные условия.
Если говорить об объективности оценок, то гораздо легче проследить цены на новостройки, т. к. сделки на готовые квартиры носят кулуарный, оттенок и информация о стоимости не разглашается во всеуслышание.

По данным риэлторских компаний цены на новостройки 2006 года, претендующие на звание элитного жилья, выросли на 25–30 %. Стоимость повышается тем быстрее, чем ближе срок сдачи дома. Так, цена квартир в новостройках, котлованы которых были вырыты в 2006году, поднялась на 20 %. Максимальный прирост констатируется на ЖК «Старая крепость», ул. Красина, 6 (застройщик– НПО «Мостовик») – порядка 35–40 %.

По оценке нашего эксперта, наибольшей перспективой обладают проекты комплексной застройки, в том числе и для жилья высокого класса.

В ближайшее время Омск должны украсить несколько элитных жилых комплексов. Располагаться они будут, как и принято в нашем городе, вдоль берегов реки Иртыш. Причем, помимо привычного правого берега, где застройку ведут НПО «Мостовик» и ООО «Летур-Инвест», элитный комплекс планируется на Левобережье, разработкой проекта занимается ОАО «Алмаз-инвест». Можно предположить, что цены в этих новостройках будут другого уровня, чем сегодняшний, и не только в силу времени или по соблюдения современного качества инженерно-технологических систем, но и благодаря архитектурному ансамблю, современной социально-культурной инфраструктуре и единой социальной среде, заявленной в проектах.

Если говорить о загородном элитном жилье, то эта культура только начитает формироваться в нашем городе. Все существующие на рынке предложения страдают отсутствием сложившегося социально-культурного быта поселков. Уникальным в этой сфере может стать проект загородного поселка клубного типа «Александровская усадьба», предлагающий клиентам полноценную социальную инфраструктуру и охранные услуги. Сейчас грамотное позиционирование продукта на рынке, – по словам Константина Романко, – сыграет решающую роль в формировании загородной элитной недвижимости нашего региона.

Прогноз на будущее не утешительный для застройщиков и слаборадостный для покупателей квартир. Рост числа ипотечных кредитов и повышение платежеспособности населения обеспечит достаточный уровень спроса на жилье вообще и элитною, в частности. По оценке Константина Романко, в наступившем году можно ожидать прироста цен на элитное жилье порядка 25–30 %, то есть динамика 2006 года скорее всего сохранится. Даже если в предвыборный год страна минует общий кризис, то обвал рынка недвижимости исключать не стоит, так как на сегодняшний день стоимость активов недвижимости выше других активов на десяток процентов, и долго такое положение продолжаться не сможет.

Только время определит «элитность» того или иного дома и приведет в равновесие поднебесные цены и предпочтения высшего света.

Журнал “Недвижимость” № 5 (596) от 5 февраля 2007 г.