Взгдяд на уходящий год

ВЗГЛЯД НА УХОДЯЩИЙ ГОД

Светлана Тарута

Сегодня мы рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке недвижимости города с 27 ноября по 25 декабря 2006 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов, а также подведем итоги уходящего 2006 года.

В последнем обзоре рынка новостроек — две недели назад, был зафиксирован рост цен на новостройки в размере 49,2% с начала года и 4,1% за последний месяц. На вторичном рынке, по данным журнала «Недвижимость», цена на конец декабря достигла в среднем по городу 27,82 тыс. руб. за квадратный метр, прибавив 11,7% за месяц (диаграмма 1) и 47,0% с начала года.

В среднем ежемесячно цены на вторичку увеличивались почти на 4% (диаграмма 2). Цена одного квадратного метра новостроек по-прежнему ниже цен на вторичном рынке, несмотря на все попытки сравняться в течение года. К концу года разрыв составляет 2 290 руб., тогда как в начале эта цифра равнялась 2 460 руб.

Индекс вторичного рынка журнала «Недвижимость» на 25.12.2006 года — +11,7% (27 820 руб./кв.м)

Исключая влияние инфляции, рост средней цены в декабре 2006 года составил 11,6%. Общий рост средней цены квадратного метра на вторичном рынке, без учета инфляции, за 12 месяцев 2006 года составил 38,8%. При этом по данным Росстата, за январь-ноябрь 2006 года тарифы на платные услуги населению повысились на 13%, цены на продовольственные товары — на 7,5%, цены на непродовольственные товары — на 5,5%. Напомним, что в 2005 году без учета годовой инфляции (10,9%) цены выросли на 16,5%.

Обратимся к ценовому рейтингу районов (диаграмма 3). Здесь не произошло серьезных изменений. Тройка призеров традиционна: «золото» у Куйбышевского рай-она, «серебро» у Первомайского и «бронза» у Центрального. Так, у района-лидера средняя цена квадратного метра за год выросла на 39,3%. Это одно из наименьших изменений, но, имея изначально высокий рейтинг, Куйбышевский район остается самым дорогим. А максимально за год прибавили Октябрьский (+65,8%) и Ленинский (+58,1%) районы, что позволило им прочно закрепиться на четвертой и пятой позициях. Метаморфоза года — это снижение рейтинга Советского и Кировского районов до шестой и седьмой позиции, соответственно. Отметим, что Кировский район имеет наименьший прирост цен с начала года — только 34,9%.

Структура предложения квартир на вторичном рынке жилья города Омска, в зависимости от количества комнат, изображена на диа-грамме № 4. По сравнению с новостройками дефицит однокомнатных квартир на вторичном рынке еще ощутимее: 22% от общего количества предложений против 27% в новостройках. И только 20% из всех однокомнатных квартир имеют наиболее востребованную улучшенную планировку. Наиболее обширно представлены на рынке двухкомнатные квартиры обычной планировки равно как в панельных, так и в кирпичных домах. Их доля занимает 29% от всего списка предложений. Среди трехкомнатных квартир, вес которых достигает 32%, больше всего можно выбрать из объектов в панельных «хрущевках» 70-80 гг. постройки прошлого века.

На структурной диаграмме «Предложения квартир на вторичном рынке города, в зависимости от района», максимальная доля — 20% принадлежит Кировскому району, что объясняется максимальной площадью, которую он занимает. При этом, в других районах велика доля частного сектора, который сужает ореал предложений в благоустроенных домах. Размером площади района объясняется минимальная доля 6% — Первомайского и 10% — Куйбышевского районах.

Оглянемся на нашего соседа. По материалам Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» www.sasn.ru, в Новосибирске средняя удельная цена в ноябре по городу составила 40,73 тыс. руб. за 1 кв.м, прибавив 10,9% к аналогичному показателю октября. Общий объем предложений квартир в ноябре составил 3 183 вариантов жилых помещений общей площадью 173,2 тыс. кв.м на сумму 6 972,8 млн. руб. Для сравнения — в меньшем по размеру Омске объем предложений вторичного рынка равен 3 045 единиц квартир на общую сумму 1 334,7 млн. руб. за 67,8 тыс. кв.м (по данным журнала «Недвижимость»). Таким образом, при сопоставимом количестве предложений выставленных площадей у нас в 2,5 раза меньше, а деньги, «варящиеся» на вторичном рынке, в 5 раз «жиже».

Если обратиться к ситуации на московском рынке недвижимо-сти, которая, по мнению экспертов, через 2-4 года повторяется в регионах, то там в преддверии Нового года динамика изменения цен на квартиры продолжает оставаться неизменной, прибавляя по 0,1% еженедельно. При этом сегмент дорогого жилья продолжает незначительно ползти вверх, а стоимость низкокачественной недвижимости корректируется вниз. В целом, по данным аналитического центра www.irn.ru, с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%. Так, если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло $2 232 за квадратный метр, то в нынешнем значение этого показателя достигло отметки в $4 209 за кв. м, что в переводе на наши родные рубли составит 110,5 тыс. руб./кв. м.

В других крупных российских городах ситуация аналогичная. Например, в Твери за 10 месяцев этого года рост цен составил 73%. В Екатеринбурге за те же 10 месяцев рост цен составил 90%, в Санкт-Петербурге 110%.

Подводя итоги 2006 года, можно сказать, что цены на вторичном рынке жилья Омска, подгоняемые ценами в новостройках, росли вдвое стремительнее, чем год назад. Вклады в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых выгодных вложений и накоплений капитала.

Журнал “Недвижимость” № 1 (593) от 8 января 2007 г.

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска,
период с 01.01.2006 по 25.12.2006 г.

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 31.01.2006 по 25.12.2006 г.

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 25.12.2006 г.

Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от количества комнат, на 25.12.2006 г. (в долях от общего количества).

Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от района, на 25.12.2006 г. (в долях от общего количества).

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 27.11.2006 по 25.12.2006 г.

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 27.11.2006 по 25.12.2006 г.