Даже цены стремятся к гармонии

Светлана Тарута

Предлагаем нашим читателям обзор цен на рынке коммерческой недвижимости за истекший 2006 год.

Торговые помещения
Цены на торговые помещения стабильно растут. Нижняя граница осталась на том же уровне, что и год назад, или прибавила незначительно. Верхний предел возрос более чем в два раза в Центральном округе и от 20% до 50% в остальных округах города. При этом торговые площади качественно меняются. По мнению генерального директора Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгения Щербакова, все большая концентрация в торговых центрах заставляет уходить торговые точки с первых этажей домов вдоль магистралей, оставляя их фирмам, оказывающим услуги.

Офисные помещения
Проанализируем цены на офисную недвижимость (таблица 2). Стоимость в Центральном округе не изменилась, потому что год назад была завышена. Как считает Евгений Щербаков: «Увеличение цен в Советском и Кировском округах вызвано активным их освоением со стороны предпринимателей, которые стремятся быть поближе к населению». Уже сегодня инвесторы испытывают проблемы с привлечением арендаторов в помещения, расположенные в центре города. Беда возведенных недавно и уже
строящихся офисных центров состоит в отсутствии парковок. Одно парковочное место на один этаж офисных зданий в центре – такая перспектива вполне реальна. Хочется надеяться, что в будущем застройка центра города будет более продуманной как со стороны архитекторов и строителей, так и со стороны инвесторов и властей.

Таблица 1. Цена предложения аренды и продажи
за 1 кв.м торговых помещений в г. Омске (руб.), ноябрь 2005 г. и ноябрь 2006 г.
(по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Таблица 2. Цена предложения аренды и продажи
за 1 кв.м офисных помещений в г. Омске (руб.), ноябрь 2005 г. и ноябрь 2006 г.
(по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Производственные и складские помещения
На рынке складских и производственных помещений цены выросли от 20% до 100% (таблица 3). При этом бизнесмены по-прежнему ощущают серьезный дефицит помещений данного сектора. Особенно остро чувствуется нехватка хорошо оборудованных складов. Как подчеркнула Елена Абрамкина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Алевтина», низкий интерес со стороны инвесторов к складским площадям обусловлен проблемами с оформлением земельного участка в собственность, подчас процедура оформления затягивается до года. Сохраняется основная тенденция долгосрочной аренды на 5-7 лет. Но в целом арендаторы ориентированы на аренду с последующим выкупом. Ведь по риэлторскому опыту известно, что нашедшее хозяина помещение, где царила разруха, уже через некоторое время преобразуется до неузнаваемости.
С приходом в город федеральных торговых сетей проблема складских помещений обострится еще больше и станет решаться более активно.
Никогда ранее не затрагиваемый в обзорах скудный рынок гостиниц в скором времени будет подробно освещен в наших обзорах. Как заметил генеральный директор компании «Omsk Real Estate Group» Дмитрий Сапунов, уже сейчас этот сектор представляет интерес для инвесторов. Пример тому – открывшийся в 2006 году гостиничный комплекс «НИКА».

Диаграмма 1. Средние арендные ставки по сегментам рынка коммерческой недвижимости по Новосибирску и Омску в III квартале 2006 г. (руб. за 1 кв.м) (по данным журнала «Коммерческая недвижимость» и Интернет-источникам)

Все познается в сравнении
Оглянемся на рынок коммерческой недвижимости ближайших соседей (диаграмма 1, 2). Если по ценам на жилье Новосибирск в авангарде, то в деловом секторе ситуация не так однозначна. Большой объем современных торговых площадей сдерживает рост новосибир-ских цен по аренде, и цена продажи остается на уровне омских цен. Разница по офисным площадям объясняется наличием помещений более высоких классов. По данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений Новосибирска составляет около 700 000 кв. м, большая часть из которых – капитальные складские комплексы постройки 60-80-х гг. прошлого века классов C и D. Но о буме строительства складских помещений класса А говорить можно с завистью и сожалением. В Новосибирске с 2003 г. существует таможенный терминал современного уровня, на сегодня их число увеличилось. Но безусловная близость к границам Казахстана является «козырной картой» для омского терминала. Как заметил Евгений Щербаков: «У Омска самое выгодное территориальное расположение для решения логистических проблем
торговли Востока и Запада, Севера и Юга. Безусловно, логистический центр класса А нам необходим. При его наличии значительно возросла бы привлекательность нашего региона».

Таблица 3. Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м складских помещений в г. Омске (руб.),
ноябрь 2005 г. и ноябрь 2006 г. (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Итого
Одним из ключевых событий уходящего года, по мнению многих экспертов, является создание Клуба брокеров коммерческой недвижимости. Это объединение нескольких компаний города на принципах единой базы данных о еженедельно пополняющихся предложениях деловой недвижимости.
По мнению Евгения Щербакова, в целом на рынке коммерческой недвижимости цены стабильно плавно идут вверх, и скачков здесь не предвидится. Баланс спроса и предложения гармоничен, но в определенных точках есть перегрев цен. Перспективы в целом радужные, поэтому вложения в коммерческую недвижимость – самый эффективный способ сохранения капитала.
Уходящий год запомнится нам огнями реконструированной Иртышской набережной и светом левобережного «Маяка», скандалами с торговыми павильонами «Планета высокой моды» и «На Гагарина», строительством новых торгово-офисных комплексов «Флагман» и «Арсенал-центр» на пятачке по ул. Герцена, открытием логистического центра «ТД Шкуренко» и обсуждением десятков новых проектов от федеральных сетевых компаний.
Если в этой статье подводились итоги 2006 г., то в следующем обзоре будут рассмотрены проекты коммерческой недвижимости, заявленные к осуществлению в ближайшие годы.

Диаграмма 2. Средняя цена продажи по сегментам рынка коммерческой недвижимости по Новосибирску и Омску в III квартале 2006 г. (руб. за 1 кв.м) (по данным журнала «Коммерческая недвижимость» и Интернет-источникам)

Журнал “Недвижимость” № 49 (590) от 11 декабря 2006 г.