Сибирская осень

Светлана ТАРУТА

Обратим свой взор на ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке недвижимости с 25 сентября по 30 октября 2006 года. Мы проведем сравнительный анализ этого рынка Омска и Новосибирска, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов города.

Осень. Обычная для Сибири погода: за окном припустили дожди, и цены на жилье начали активно прибавлять в росте. Эту особенность мы отмечали в последнем обзоре рынка новостроек — две недели назад. Тогда был зафиксирован рост цен на новостройки в размере 4,2% за месяц и 38,9% с начала года.
Обратимся к вторичному рынку. На 30 октября обработано порядка четырех тысяч предложений журнала «Недвижимость», и вот результат. Цена на вторичку на конец октября достигла в среднем по городу 24,41 тыс.руб. за квадратный метр, прибавив 2,5% за месяц (диаграмма 1).

Диаграмма 1 Изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке
г. Омска, период с 01.01.2006 по 30.10.2006 г.

Как видно из диаграммы, с начала года средняя цена вторичного рынка увеличилась на треть. И это не мало, если считать в рублях; плюс 5 500 рублей на каждый квадратный метр средней квартиры с начала года. То есть ежедневно ваша среднеомская квартира площадью 50 кв.м дорожает на 900 рублей. Эта цифра не должна вас радовать, потому что в начале года цены росли со скоростью 1123 рубля за день. То есть для первоначального приобретения бежать за ценами на вторичном рынке жилья стало легче. А вот для инвестирования свободного капитала покупка квартир в новостройках выгоднее (график 1).

График 1 Изменения средних цен предложения на жилье в
г. Омске (тыс. руб. за кв.м), период с 31.01.2006 по 30.10.2006 г.

Рост цен на жилье происходит на фоне ослабления инфляционного давления на экономику страны в целом. Так, уровень инфляции в России, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат), продолжает стабилизироваться, прибавив за октябрь всего лишь 0,3% , а с начала года 7,5%.
Обратимся к традиционно подсчитываемому в нашем журнале ценовому рейтингу районов. Здесь произошли серьезные изменения. Впервые с начала обзоров Куйбышевский район уступил первое место Первомайскому району, где цены выросли на 36,6% с начала года, тогда как в Куйбышевском только на 19,0%. Случилось это вследствие ограничения элитных предложений в Куйбышевском районе. Третье место традиционно занимает Центральный район. Цены на жилье в Октябрьском районе росли на протяжении всего года и увеличились по сравнению с ценами квартир в других районах на 48% с начала года, и это позволило Октябрьскому району занять четверное место в нашем рейтинге. Аналогичная ситуация в Ленинском районе вывела его на пятую позицию. Кировский район из-за снижения количества предложений и минимального прироста цен — 14,2% с начала года оказался на последнем месте по среднерайонным ценам города.

Ценовой рейтинг районов  г. Омска на 30.10.2006 г.

Средняя удельная цена и ежемесячный прирост цен по городу Омску, период с мая по октябрь 2006 г.
(по данным компании «Элеон»)

Обратимся к развитию рынка недвижимости других городов. Стоит отметить, что в Омске ценовая ситуация на рынке недвижимости все же спокойнее, чем в некоторых крупных российских городах, для сравнения, цены на недвижимость в той же Москве выросли уже на 80% с начала года, перешагнув планку в 4 тысяч долларов за квадратный метр. По сведениям Уральской палаты недвижимости (УПН), на конец сентября 2006 г. индекс средней стоимости 1 кв. м вторичного жилья в Екатеринбурге составил почти 53 000 руб. С января по сентябрь цены на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга выросли на 42%. Если взглянуть на соседей, то аналитики Новосибирской ассоциации риэлторов (НАР) утверждают, что средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новосибирска достигла к сентябрю 35 200 руб., увеличившись с начала года на 35,7%.

Средняя удельная цена и ежемесячный прирост цен по городу Новосибирску, период с мая по сентябрь 2006 г.
(по данным компании «Элеон»)

В среднем по России цена квадратного метра — чуть больше 20 тысяч рублей. За 9 месяцев 2006 года цены на жилье в Российской Федерации выросли в среднем на 37 %. А ведь в начале года в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) считали, что цены на жилье в 2006 году вырастут не более чем на 20%.
Ситуацию на вторичном рынке недвижимости Омска прокомментировал ведущий аналитик Центра аналитики и управления проектами ООО «Сервейинговая компания «Элеон» Константин Горчаков, который подчеркнул, что при мониторинге объем выборки предложений составил 4150 вариантов квартир. По его словам, цена недвижимости стабильно увеличивается.
После весеннего всплеска цен наступил стабильно повторяющийся период снижения темпов роста цен, что обусловлено снижением объемов продаж (в разгар сезона отпусков). В конце лета — начале осени цены вновь начали увеличиваться. Данная тенденция сохранится до Нового года, так как не ожидается появления каких-либо сдерживающих факторов, а данные сезонные колебания повторяются на протяжении последних двух лет.
Для сравнения, несмотря на более высокий уровень средних цен в Новосибирске, темпы роста средних цен в Омске опережают темпы роста средних цен в Новосибирске (диаграмма 4). Как считают специалисты компании «Элеон», так сложилось исторически из-за различного уровня жизни в наших регионах.

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 25.09.2006 по 30.10.2006 г.

Итак, главное, что произошло за последний месяц это значительный рост цен на новостройки и еще большее сближение с рыночными ценами вторичного жилья. До конца года прирост цен на вторичном рынке недвижимости продолжится более быстрыми темпами. Правильными ли окажутся эти выводы, узнаем из ближайших ценовых обзоров в нашем журнале.

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 18.09.2006 по 16.10.2006 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья

В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв.м. включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных — менее 34 кв.м, двухкомнатных — менее 50 кв.м, трехкомнатных — менее 60 кв.м, четырехкомнатных — менее 80 кв.м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.
В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв.м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных — 43 кв.м, для двухкомнатных — 52 кв.м, для трехкомнатных — 65 кв.м, для четырехкомнатных — 90 кв.м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие — к обычному.

Журнал "Недвижимость" №45(415)