Малоэтажное строительство: есть ли перспективы?

Светлана Тарута

Рассматривая официальную статистику, подтверждающую бум строительства в регионе, отметим, что в 2005 году доля малоэтажного индивидуального жилищного строительства в Омской области составила 34% от общего количества возведенного жилья. Как считают в региональном Министерстве строительства и ЖКК, Омская область имеет необходимые производственные мощности и нормативную базу, обуславливающие перспективы для малоэтажной застройки территории. К концу текущего года согласно Концепции развития жилищного строительства на территории региона будет введено в эксплуатацию около 3-х тысяч индивидуальных жилых строений, из них на основных площадках города разместятся около 700 домов (122 тыс. кв.м). В дальнейшем в Омске ежегодно планируется строить не менее одной тысячи малоэтажных строений в год. В городе для строительства малоэтажного жилья определены 6 основных площадок, обеспеченных транспортной инфраструктурой. В 2005 году в рамках программы развития индивидуального жилищного строительства введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м, свои жилищные условия улучшили почти 1000 омских семей. За 8 месяцев 2006 года на территории области уже введено в эксплуатацию около 216 тыс. кв.м индивидуального жилья. Стоит отметить, что по вводу в действие жилых домов Омская область в 2006 году занимает 1 место в рейтинге субъектов Сибир-ского федерального округа и 9 место в Российской Федерации.

Проводя анализ предложения на рынке малоэтажного жилья за послед-ние три года, стоит отметить, что объем предложений имеет тенденцию к снижению, в то время как количество коттеджей, выставленных на продажу, растет (см. рис.1). Это свидетельствует о качественных изменениях на рынке малоэтажного строительства, когда доля более комфортного жилья увеличивается.
Объем спроса по анализу частных объявлений значительно уступает предложению в силу того, что малоэтажное строительство в основном осуществляется в индивидуальном порядке под собственные нужды.
Застройщиками на рынке малоэтажного строительства выступают как частные лица, так и крупные домостроительные предприятия. Примеров тому множество: один из последних коммерческих проектов – коттеджи ООО «КСМ «Сибирский железобетон» в жилищном комплексе «Старгород». Коттеджное строительство для бюджетников в поселке по ул. Завертяева осуществляется за счет областного бюджета в рамках реализации Указа губернатора Ом-ской области «О мерах по развитию индивидуального жилищного строительства в Омской области» от 07.04.2004 г. Свыше 100 семей уже приобрели индивидуальные дома в поселке. Проектированием второй очереди поселка предполагается строительство еще 300 коттеджей.
Рассмотрим «за» и «против» малоэтажного строительства.
Важным минусом малоэтажной застройки является высокая стоимость строительства, главным образом за счет коэффициента распределения стоимости земельного участка на 1 кв. м возводимого на нем строения. А также за счет подводки инженерных коммуникаций, вся стоимость которой делится на меньшее количество квадратных метров, чем при многоэтажной за-стройке. Проблемами частной застройки являются неоднородность застройки, когда элитные коттеджи соседствуют с ветхими домами; неодновременность застройки, когда жильцы построенных домов оказываются в окружении стройки; отсутствие общей ограды и централизованной охраны; смешанная социальная среда, когда при въезде во двор элитного дома сталкиваешься с лицами бомжового типа; отсутствие привязки к окружению, когда элитный таунхаус «Авангард» соседствует с трамвайным кольцом.
Главным долгосрочным риском для обладателей малоэтажного жилья в городской черте является то, что местные власти, испытывая дефицит земли, могут осуществить многоэтажную застройку, неравнозначно компенсировав вложения в малоэтажное строение. В силу названных причин малоэтажное строительство теряет свою привлекательность как для жилищного сектора, так и для зданий коммерческой и социально-культурной направленности.
В поддержку перспектив малоэтажного строительства выступают такие факторы, как индивидуальность планировки, многообразие используемых при строительстве материалов, возможность совмещения с гаражами, усиленная охрана, наличие собственного небольшого участка земли. Интересно отметить, что при возведении одноквартирного дома возникает возможность осуществления поэтапного строительства в соответствии с ростом семьи либо ростом финансовых возможностей. Если рассматривать не просто единичное строение, а коттедж-ный поселок или таунхаус – плюс еще в однородности социального статуса соседей, единого архитектурного стиля застройки, единовременность возведения и, как правило, живописность и экологичность территории.
Определяя территории для пилотного проекта «Строительство быстровозводимого малоэтажного жилья» в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев отмечал, что почти 60% россиян предпочитают жить в малоэтажном доме в пригороде. По данным «БК-рейтинг», сегодня 43 % представителей омской элиты считают коттеджи наиболее предпочтительным вариантом для жилья.

Обратимся к прогнозу объема предложения на рынке малоэтажного жилья. Он рассчитан на основе средних ежемесячных изменений за предыдущие периоды (см. рис. 2). При сохранении тенденций снижения доли жилых домов и увеличения влияния объемов коттеджной застройки (особенно за счет пригородных поселков коттеджного типа) общее количество предложений на рынке малоэтажного строительства будет постепенно расти.
Прогнозируется увеличение цен предложения на рынке малоэтажного строительства. Рост стоимости обусловлен тенденцией строительства комплексных коттеджных поселков. Где на удорожание работают такие статьи затрат (отсутствующие или значительно меньшие при частной застройке), как проведение маркетинговых исследований спроса, разработка концепции поселка, проект комплекса жилых и коммерческих зданий, большой земельный участок, выкупленный на аукционе, строительство подъездных путей и транспортных развязок в самом поселке, подключение к централизованным инженерным коммуникациям, работы по обустройству ландшафта, рекламная кампания по реализации.
В настоящее время в Госдуме рассматриваются предложения по корректировке существующего законодательства с целью стимулирования малоэтажного строительства и для обеспечения его реальной доступности.
Современные тенденции в мировом и отечественном городском жилищном строительстве дают основание считать, что доля малоэтажной за-стройки в ближайшее время в Омске возрастет. Перспективы малоэтажного строительства были бы отчетливее, если бы органы местного самоуправления ускорили разработку и принятие генерального плана города.
Комплексная малоэтажная за-стройка с продуманной коммерческой и социальной инфраструктурой и транспортной доступностью плюс развитие ипотечного кредитования придадут уверенную перспективу малоэтажного строительства в нашем городе.

Журнал "Недвижимость" №41 (411)