Цены ноября: снижение продолжается

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на вторичном рынке жилой недвижимости города на 24 ноября 2008 года. Посмотрим, как изменились цены на квартиры с различным количеством комнат.

На конец осени один квадратный метр на вторичном рынке Омска стоит 42 230 рублей. Номинально это цифры середины осени прошлого года. Для реальной картины пересчитаем изменение рублевых цен жилой недвижимости Омска с учетом инфляции. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за октябрь составил 0,7% и 10,9% с начала года. Если бы не было повышений цен на другие товары, то «омские квадраты» потеряли бы в цене 13% с начала года, это в 3 раза больше номинальных расчетов. Если учитывать инфляцию за два последних года (график 1), то сегодня цены «вторички» вернулись к уровню апреля 2007 года. Аналогичная ситуация просматривается и на первичном рынке жилья.

Потери в стоимости жилья набрали невиданные обороты. Так, только за последнюю неделю цены на вторичном рынке упали на 380 рублей за квадратный метр, что составляет 0,9%. Именно с такой скоростью снижались цены последние полгода только в среднем за месяц, а теперь за неделю. При этом изменения стоимости за весь ноябрь равно 1000 р. с каждого метра, выставленного на продажу, а их порядка 480 тысяч расписанных в 10 тысячах объявлений. Это равновеликое прошлогодним цифрам значение в отношении объема рынка. Что касается изменений цен, то с конца 2007 года омская «вторичка» подешевела на 4,4% или почти две тысячи рублей за квадратный метр (1 940 руб./кв.м).

Новостройки в среднем по городу стоят 33 590 руб./кв.м, соскочив на 520 руб./кв.м (-1,5%) за неделю, на 930 руб./кв.м (-2,7%) за последний месяц и на три тысячи рублей с начала года. На первичном рынке Омска средний «квадрат» на 8 640 рублей дешевле, чем на «вторичке».
Средняя площадь квартир, выставляемых на продажу на вторичном рынке в конце ноября, составляет: однокомнатной – 35 квадратных метра; двухкомнатной – 50 квадратных метров; трехкомнатной – 68 квадратных метров. Отметим, что в начале года средняя площадь продаваемых однокомнатных квартир было чуть меньше – 34 «квадрата», а трехкомнатных – 67.

Средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Омска за последнюю неделю с 17 по 23 ноября снизилась на 13 тысяч 365 рублей. Таким образом, в конце ноября она составила 1,49 миллиона рублей. За месяц цена «однушки» уменьшилась на 33,9 тысячи рублей, а с начала года – на 33,7 тысячи рублей. При этом заметим, что увеличение средней площади повысило стоимость квартир. Если не учитывать этот фактор, то чистые потери цены с начала года составили 79 тысяч рублей.

Двухкомнатные квартиры за неделю сбросили 17 тысяч рублей, за месяц – 47 тысячи рублей, с начала года – 123 тысячи рублей. Таким образом, сегодня среднегородская цена «б/у-шной двушки» колеблется около 2,1 миллиона рублей.
Что касается трехкомнатных квартир на «вторичке», то они в среднем стоят 2,9 миллиона рублей. Недельная потеря цены составляет 27 тысяч рублей, месячная – 74 тысячи рублей, с начала года – 32 тысячи рублей. А без учета изменения средней площади «трешки» упали в цене на 76 тысяч рублей с начала года.

Это не просто расчетные цифры, далекие от рядового читателя. Это уменьшение стоимости конкретной квартиры, а если она служит залогом при оформлении кредита в банке, то это снижение размера кредита. Это потери сумм дохода при продаже жилья, а значит, как правило, сокращение расходов на приобретение чего-либо. Это отпугивание потенциальных инвесторов на жилищном рынке, говоря проще, еще большие сомнения банков в финансировании ипотечных программ, а как следствие сложности с кредитованием простых приобретателей квартир.

Пересчитаем среднюю цену квадратного метра на вторичном рынке в иностранную валюту (график 2), где цена омского «квадрата» изменяется в долларах и евро по курсу ЦБ РФ. Долларовый график похож на рублевый. По сравнению с данными начала года стоимость квадрата в долларовом эквиваленте снизилась на $267 (15%) и составила $1 532. Поскольку доллар за этот период укрепился, то отменим, что в общем изменении долларовых цен на жилье колебания курса составляет большую часть. То есть на $160 стоимость омской «вторички» подешевела из-за удорожания доллара и на $107 снизилась исключительно из-за тенденций на рынке жилья.

В пересчете на европейскую валюту график изменения цен пологий, и колебания цен еле уловимы. За последний месяц стоимость омского «квадрата» понизилась на 35 евро и на конец ноября составила €1223. По сравнению с началом года среднегородская цена «вторички» не изменилась: «минус» 6 евро/кв.м.
Начиная с апреля, когда кривая изменений цен поползла вниз, среднемесячное удешевление жилья составляло 0,9%.
 
Квартиры в панельных домах подешевели на 7% с начала года, а обычное жилье с кирпичными стенами и маленькой кухней потеряло 5% за одиннадцать месяцев. Только хозяева «широкоформатных» кухонь и просто больших площадей в кирпичных строениях могут радоваться, что еще удерживают цены на 1% выше прошлогодних.
 
Что касается количества комнат, то на сегодняшнем рынке чем больше комнат в квартире, тем с меньшей скоростью она падает в цене (график 4). Так, гостинки и комнаты на подселение подешевели с начала года на 14%, одно- и двухкомнатные квартиры продаются по цене на 5–6% ниже, а «трешки» потеряли в стоимости только 3% с начала года. Зато обладатели многокомнатных апартаментов даже стали богаче, сегодня их имущество ценится на 3% дороже, чем год назад. Это классическая ситуация на рынке элитного жилья, который остается в стороне от общерыночного спада цен и идет в авангарде при подъеме. К тому же при рассмотрении структуры предложений за последние 5 лет видно, что уменьшаются объемы предложений многокомнатных квартир, а доля и количество однокомнатных нарастают.

На конец ноября дешевле всех продаются квадратные метры в двухкомнатных квартирах по 41 тыс.руб./кв.м. Почти 45 тысяч рублей стоит «квадрат» многокомнатных покоев. Трех- и однокомнатные квартиры предлагаются к продаже по 43 тыс. руб./кв.м.
 
Скажем несколько слов о реальных квартирах, отметив самые выдающиеся экземпляры. Самая доступная квартира продается по 620 тысяч рублей за 26 «квадратов» в Амурском поселке (таблица 2). Помимо цены плюсами этого однокомнатного лота выступают хорошее состояние, малочисленные соседи (дом двухэтажный) и чистая продажа. Самая дешевая «двушка» в промзоне на окраине Нефтяниках по ул. Комбинатская – по цене от 760 до 950 тысяч рублей в зависимости от агентства, которое занимается ее продажей. Имена эта квартира имеет самые дешевые квадратные метры всего по 17 674 рублей за каждый (таблица 1).

Пальму первенства по стоимости «квадрата» по-прежнему удерживает квартира в доме на Иртышской набережной, 11. Хозяева готовы торговаться и скидывать с 142 857 рублей за каждый из 105 квадратных метра, обставленных мебелью с европейским вкусом. Но общие 15 миллионов за эту квартиру на пятом этаже еще не предел. 160 метров только в пределах шаговой доступности (на втором этаже) этого же дома в совокупности с парковочным местом и оборудованными двумя санузлами выставляются на продажу за 21 миллион рублей. Это на сегодня самая дорогая из всех публично оглашенных продаваемых квартир. Причем очень давно оглашенных. Ведь большинство из дорогих адресов Омска продается годами.

Таблица 1

Таблица 3