Как меняются цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на 27 октября 2008 года. Проведем ретроспективный анализ глубиной в три года. Представим антикризисные меры, которые могут спасти рынок недвижимости, предложенные участниками круглого стола «Инвестиционный потенциал и тенденции развития рынка недвижимости омского региона».

На конец октября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 34 520 рублей, опустившись на 410 руб./кв.м (-1,2%) за месяц, в том числе на 110 руб./кв.м (-0,3%) за последнюю неделю. С начала года цена уменьшилась на 2 050 руб./кв.м (-5,6%). Таким образом, ценник держится на уровне прошлогоднего октября, а если учитывать влияние инфляционных процессов, то сегодня квадратный метр в новостройках стоит столько же, сколько стоил в марте 2007 года.

На вторичном рынке Омска средний «квадрат» на 8 780 рублей дороже, чем в новостройках. Среднегородская стоимость «вторички» на 27 октября составляет 43 300 руб./кв.м. Недельные потери составляют 0,3% (-130 руб./кв.м), месячные 1,0% (-430 руб./кв.м), с начала года «минус» 2,0%, что соответствует 870 руб./кв.м. Аналогичная сегодняшней стоимость была отмечена на вторичном рынке почти год назад в середине ноября 2007.
 
«Отнимая» инфляцию, получим данные прошлогоднего апреля. То есть, продавая квартиру сейчас, хозяин получит столько же денег, сколько он выручил бы прошлой весной. Вот только тратить эти деньги придется при сегодняшнем уровне цен, а значит, на выручку от продажи квартиры купить меньше других товаров (будь то автомобиль или туристические путевки, оплата обучения или бытовая техника). Потенциальный приобретатель квартиры, который в ожидании большего снижения цен не торопится покупать жилье, также может оказаться в проигрыше.

Сэкономив несколько десятков тысяч рублей на стоимости квартиры, можно потерять сотни тысяч. Большинство новостроек, особенно в кирпичных домах сдается без отделки или под черновую отделку, да и на вторичном рынке редко когда на следующий день после покупки квартиры можно перевозить вещи и расставлять по полочкам памятные фотографии. А это значит, что предстоят огромные траты на ремонт и обустройство. Кстати, предостережем наших читателей: с каждым днем растет число банков, приостанавливающих выдачу ипотечных кредитов, ужесточающих условия простого потребительского кредитования и повышающих процентные ставки.
 
Рассмотрим причины ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Они делятся на общероссийские и региональные. К первым относятся увеличение темпов инфляции; высокие цены на монополизированные энергоносители и строительные материалы, которые включаются в себестоимость жилья, что влечет рост затрат на строительство; снизившаяся инвестиционная привлекательность строительства жилья; ужесточение требования кредитных учреждений и выросшие кредитные ставки для застройщиков; ужесточение условий получения ипотечных кредитов и рост процентных ставок для покупателей жилья.

Среди региональных факторов выделим увеличение объемов строительства без учета продаж; снижение потребительской платежеспособности и, как следствие, недоступность цен на недвижимость и низкий спрос на жилую и коммерческую недвижимость; политику региональных властей; плохо проработанное правовое поле для реализации плана регенерации Омска и рынка недвижимости в целом; сложные административные барьеры с разрешительной документацией на строительство; высокие затраты на строительство и создание инфраструктуры на новых строительных площадках; высокие сроки подготовки технической документации для совершения и регистрации сделок.
Проиллюстрируем вышесказанное цифрами. По данным Федеральной службы государственной статистики, в Омской области за девять месяцев 2008 года строители ввели в эксплуатацию более 830 тысяч квадратных метров жилья, что на 6,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Омская область входит в десятку территорий с наибольшими объемами жилищного строительства – 2,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Всего в стране по итогам первых трех кварталов 2008 года объемы ввода жилья увеличились на 3,9% – до 35,2 млн. кв. метров.

По словам муниципальных чиновников в Омске за девять месяцев 2008 года введены в эксплуатацию более 600 тысяч кв.м жилья (график 1). Это составляет 105% по сравнению с прошлым годом. Площадь многоквартирных домов в городе составила без малого 500 тысяч кв. метров, а индивидуальных почти 112 тыс. «квадратов». В целом же за 9 месяцев 2008 года в эксплуатацию были введены 130 объектов капитального строительства, в том числе 74 многоквартирных дома. Основными застройщиками выступили Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, ООО «Стройбетон» и ООО «КСМ «Сибирский железобетон».

На графике 2 показано, как менялось количество предложенных квартир за последние три года. Если в 2004–2005 гг. в среднем к продаже предлагалось еженедельно 6–7 тысяч вариантов квартир, то в 2006 г. произошел спад до 4–6 тысяч предложений. В следующем 2007 году наблюдался стремительный рост (в 3,2 раза) числа предложенных к продаже квартир с 7 до 22 тысяч. В текущем 2008 году объем вариантов квартир достиг своего максимума в 32,6 тысячи в августе. Таким образом, за три года количество предложенных к продаже квартир в Омске выросло почти в 8 раз.
 
При этом наблюдаются изменения в структуре предложений (график 3). Так, если три года назад соотношение новостроек и «вторички» было 40% к 60%, в 2006 году – 30% к 70%, а в начале 2007 года примерно одинаковым: 49–53% к 51–47%, то к прошлогоднему декабрю перевес был в пользу первичного рынка – 57% к 43%.
 
К концу августа текущего года перевес составляет более четверти всего рынка жилья. Варианты новостроек занимают 63% от всех предложений, а на вторичный рынок приходится 37% объявлений. Большее количество новостроек держится на рынке до сих пор. Такое положение дел определяется не столько возросшими объемами строительства, сколько застоем на рынке.

Интересные данные мы получим, сравнивая, сколько предложений было в начале осени каждого года (график 4). Так, осенью 2005 года 26% предлагаемых квартир должны были быть введены в строй в этот самый год, 67% новостроек – в 2006-м, и 7% – через два года. Похожая структура предложений была в 2006 году. В 2007-м через год обещали построить только 55% квартир, но зато через два года 16%, а через три года 6%. Такая структура с долгосрочной перспективой наиболее характерна для отлаженного рынка. Вот только соотношение объемов предложения и спроса тогда уже не соответствовали друг другу.

Вследствие чего сегодня имеется рекордное количество предложений квартир: 45% из всех продаваемых с датой сдачи в текущем году, а 50% будут построены в следующем, через два года еще 5% будут введены в эксплуатацию. В этих цифрах очередное подтверждение кризисной ситуации на рынке недвижимости.

При росте предложений спрос на покупку жилья, напротив, значительно снизился. Последние месяцы Управлением Федеральной Регистрационной Службы по Омской области регистрируется порядка 11–12 тысяч прав и сделок, ограничений (обременений) с жилыми помещениями. Т.е. чистое количество сделок купли-продажи недвижимости составляет около 2–2,5 тысяч. Это мизерная доля – 6–10% от числа выставленных на продажу квартир.
 
С ростом рынка недвижимости в городе росло и количество риэлторских агентств. Сегодня в Омске насчитывается около 600 агентств недвижимости. Для сравнения в гораздо более крупном городе Новосибирске всего порядка 320. Динамика роста числа посредников на рынке такова, что за три года их стало в 2,2 раза больше, а за пятилетку количество утроилось (график 2). Число сделок в них исчислялся единицами, а в сегодняшних непростых условиях у многих возникли серьезные проблемы. Последнее время наблюдается сокращение числа офисов у крупных игроков.

Переходя к описанию динамики ценовых трендов, обратимся к графику 5, где наглядно представлено, как менялись цены на омском рынке, начиная с 2007 года. Отметим, что в 2005 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 23,5%, на вторичном – на 28,5%, в 2006 году – на 55,1% и 47% соответственно. В 2007 году «квадрат» прибавлял ежемесячно в среднем по 3–4% с разбегом от минимума в 1–3% во втором полугодии до максимального увеличения на 6–10% в апреле. Итого, за весь предшествующий год средняя стоимость квадратного метра в Омске повысилась на 43,2% в новостройках и на 58,8% на «вторичке». Динамика изменения цен показывала рост вплоть до апреля 2008 года, когда был отмечен первый «минус». На сегодня сброс цен происходит со средней скоростью около 1% ежемесячно, или 0,2–0,3% еженедельно. Важно, что снижение цен в предложениях началось фактически через полгода после первых скидок при фактических сделках, вероятно, что обратный процесс будет протекать значительно быстрее.

Об инертности перестройки на снижение цен говорит тот факт, что с начала года нормативная цена жилья в Омской области увеличилась на 21%. Ежеквартально Министерство регионального развития РФ утверждает среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья (в рублях) для каждого региона. Стоимость метра на 1 квартал 2008 для Омской области составляла 24 тысячи 150 рублей, а недавно утвержденная цена на 4-й квартал – уже 29 тысяч 200 рублей. Этот параметр утверждается Минрегионом и применяется для расчета размеров государственных социальных выплат на приобретение жилых помещений.

Увеличение норматива для Прииртышья на 21% можно считать одним из самых скромных среди сибирских регионов. Больше всего (почти в полтора раза – на 47%) этот показатель увеличен для Красноярского края – с 25 тысяч 100 рублей на 1 квартал до 36 тысяч 900 рублей на 4 квартал. В общем, на четвертый квартал 30-тысячный порог преодолели пять регионов (Новосибирская, Иркутская и Томская области, Республика Алтай, Красноярский край). Омской области до этого психологически важного рубежа осталось 800 рублей. А там глядишь,  сравняется с рыночной ценой.

О возможных вариантах развития событий мы писали в статье «Куда качнуться цены», опубликованной в журнале «Недвижимость» № 38 от 22.09.2008. Напомним, что в случае снижения объемов производства, которое наблюдается сегодня в связи с сокращением старта нового строительства, и роста спроса населения, простимулированного государственными мерами поддержки, через год начнется рост рынка и цен. В альтернативном сценарии, если строители, подгоняемые чиновниками, будут углублять кризис перепроизводства и платежеспособность населения будет снижаться, то мы получим целые кварталы незаселенных жилых домов и разорение большинства местных застройщиков.
 
Как избежать подобного варианта развития событий было целью обсуждения в ходе Круглого стола "Инвестиционный потенциал и тенденции развития рынка недвижимости омского региона" пошедшего в Омске. Гильдия участников омского рынка недвижимости (ГУОРН), Омский Союз риэлторов (ОСР) и Омская коллегия оценщиков (ОКО) представили антикризисные меры на рынке недвижимости, делающие его более привлекательным. Президент ГУОРН Алексей Вераховский выделил следующие меры по реальному улучшению ситуации на рынке:
- повышение платежеспособности населения ( через  повышение зарплат бюджетникам, создание  высокооплачиваемых рабочих мест и др.);
 - понижение процентных ставок по ипотеке (через  финансирование государством ипотечных программ,  создание новых ипотечных схем , рассмотреть  возможность рефинансирования уже выданных  ипотечных кредитов, софинансирование либо  специальные ипотечные программы для  малообеспеченных, но социально значимых слоев  населения и др.);
- привлечение в ипотечный рынок средств пенсионных фондов, как самых долгосрочных.
 -  меры по «обелению» зарплат для повышения  доступности ипотеки;
 - регулирование спроса и предложения;
- отраслевое и даже точечное финансирование  строителей (особенно в сложившейся сегодня  непростой ситуации ) со стороны государства;
- уменьшение налоговой нагрузки на отрасль ( через льготное налоговое регулирование, возможно временное снижение налогов, предоставление рассрочек по налогам );
- упрощение процедуры кредитования отрасли;
- государственная поддержка по созданию социальной инфраструктуры на новых строительных площадках;
- снижение цен на энергоносители  (через регулирование монополий );
- снижение стоимости подведения и подключения к центральным коммунальным сетям;
- обеспечить законное ускорение регистрационных процедур на рынке недвижимости, в том числе их упрощение;
- создание реальных, работающих правовых механизмов для деятельности на рынке  (через диалог с отраслью по существующим проблемам );
- обеспечить законное ускорение процедур разрешительной и технической документации;
 - снижение и устранение административных барьеров во всех сегментах отрасли;
 - формирование четких и понятных для инвестора планов (программ) по застройке территорий;
 - многое другое.

Как первый шаг по реализации этих мер выступает реестр недостроенных жилых объектов и пустующих новых квартир, который  создадут в Омске по предложению Министерства регионального развития. Таким образом, реализует поручение премьер-министра РФ Владимира Путина о государственной поддержке строительного сектора.
Хочется верить, что голос участников рынка недвижимости будут услышаны властями, меры приняты, программы реализованы и выиграют от этого все, начиная  от государства, застройщиков, риэлторов, заканчивая простым жителем многоквартирного дома или индивидуального жилья.

Светлана ТАРУТА

Журнал  «Недвижимость» №44 (687) от 3 ноября 2008 г.