У застройщиков паники нет

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 13 октября 2008 года. Посмотрим, как чувствуют себя омские застройщики и где найти информацию о них?

За предыдущую неделю цены на новостройки Омска изменились в пределах статистической погрешности (111 руб./кв.м), а это значит, что цены колеблются на такую малую величину (-30 руб./кв.м), что этому изменению можно не придавать значения. В общем, стоимость квадратного метра первичного жилья осталась на прежнем уровне. На середину осени омский «квадрат» в новостройках предлагается по цене 34 650 рублей. По такой цене реально можно купить метры в двухкомнатной квартире в панельном доме на Левобережье или «квадраты» улучшенной планировки в кирпичной «трешке» в Октябрьском районе. Всего выбору покупателя предложено 15 тысяч вариантов квартир в сотне новостроек города. Из них разбег цен составляет от минимальных 19 886 руб./кв.м за 88 метров в кирпичной новостройке по ул. Пархоменко, 7 в Октябрьском округе до 87 970 руб./кв.м за апартаменты в 133 «квадрата», предлагаемых к чистой продаже в доме, построенном в самом центре, в районе маг. «Голубой огонек».

На вторичном рынке Омска квартиры по-прежнему ценятся дороже новостроек на 8 760 рублей по 43 410 руб./кв.м. Напомним читателям, как происходит расчет данной величины. Считается она по формуле средней арифметической, для этого в каждой строчке объявлений из базы журнала «Недвижимость» (а их у нас на середину октября насчитывается больше 27 тысяч штук) полная стоимость квартиры делится на общую площадь и находится стоимость квадратного метра каждого объекта, выставленного на продажу. После этого все стоимости квадратных метров всех предложений суммируются и делятся на количество предложений на жилищном рынке Омска. При этом учитывается множество нюансов: например, на первичном рынке, когда продавец пишет в одном объявлении квартиры на трех этажах, то в расчет попадает три варианта квартир. А для вторичного рынка исключаются и доли в полноценных квартирах, и продажи по договору ренты, и квартиры на первых этажах, продаваемых под коммерческую недвижимость. Полученную таким образом цифру средней цены предложения сравниваем с данными предыдущих периодов.

Неделю назад «б/у квадрат» предлагался по 43 670 рублей (график 1).
А сегодня, если хорошенько поискать, то можно найти из 12 тысяч вариантов предложения от 17 674 руб./кв.м на промышленной окраине Нефтяников до 142 857 руб./кв.м на живописной набережной (таблица 1).

Чтобы создать позитивные картины о рынке жилья мы обратились за комментариями о состоянии жилищного строительства непосредственно к самим застройщикам. Обзвонив 20 крупнейших строительных компаний города, мы узнали, что только одна из них остановила работу. В 40% случаев был получен отказ в освещении дел у девелопера. В 20% опрошенных организаций нам ничего не удалось узнать, поскольку руководство находилось на объектах. Отсюда вытекает вывод, что работа у этих застройщиков кипит. Точно можно утверждать, что строительство идет у 25% организаций, принявших участие в опросе, которые подтвердили, что свои объекты они достраивают и выполнят все обязательства перед дольщиками. Сотрудники двух строительных организаций ответили, что в этом году ими освоены новые площадки под строительство. А значит, на ближайшие 2–3 года у строителей есть работа.

Сегодня на вторичном рынке жилье в большей массе далеко не соответствует современному уровню жизни и потребностям покупателей. Да и среди приобретателей квартир остались в основном люди, ценящие качественную составляющую жизни, или покупатели, просчитывающие все до копейки. Особенно актуально встает вопрос о качественных характеристиках возводимого жилья. На сегодняшнем рынке будущему домовладельцу важны и месторасположение дома, и материалы, из которых возводится его дом, и технологии, соответствующие последнему слову развития строительной отрасли, и имя и репутация застройщика. Где же сегодня получить всю эту информацию?

Конечно риэлтор, как никто другой, выдаст все, что интересует клиента в лучшем виде. Это вариант, экономящий время, но иногда требующих дополнительных денежных затрат. Иногда, потому что сегодня многие агентства предлагают подбор вариантов бесплатно, включая свои расходы в общую сумму вознаграждения.

Сам объект возводимого жилья является источником такой информации. На стройплощадку вас вряд ли пустят, да и простому обывателю не всегда под силу разобраться в тонкостях строительных технологий. А вот проезжая или прогуливаясь мимо стройки, можно разглядеть рекламу продавца квартир. Она обычно написана крупными буквами и хорошо видна издали, особенно когда строительство подходит к завершению. Множество информации находится на вывеске, которая обязательно прикрепляется на каждом заборе, огораживающем землеотвод под стройплощадку.

Реклама в СМИ (в нашем городе насчитывается 10 специализированных на недвижимости газет и журналов и 2 телепередачи), на транспорте и т.д. или упоминание объекта или застройщика, не просто дает информацию, а формирует образ в головах потенциальных потребителей, инвесторов, кредиторов.

Собственный сайт – это не просто модная имиджевая вещь. Сегодня миром владеет не только тот, кто владеет информацией, а еще и тот, кто умело ее распространяет. В таблице 2 представлены данные о сайтах компаний, занимающихся жилищным строительством в Омске.

Пройдясь по ним можно из первых рук узнать всю историю интересующего застройщика, познакомиться с его персоналом, постигнуть премудрости технологического процесса строительства, увидеть проектную документацию, варианты планировок квартир в строящихся домах. Все это доступно потенциальным партнерам застройщика при одном только условии, если строительная компания сама все это о себе выкладывает на сайте. Встречаются случаи, когда новость от застройщика датирована числом двухлетней давности.

Перейдем от вещей виртуальных к материальным. По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России рост себестоимости строительства за январь-сентябрь 2008 года составил 21,18%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19,71%. Расчетная себестоимость строительства 1 кв. м жилья в целом по Российской Федерации составила на сентябрь 2008 года 39 792 руб.

Осенью динамика роста цен на некоторые стройматериалы переменилась на их снижение. Цены на российский цемент с начала года снизились более чем на 40%. Это связано не столько с началом сокращением потребления цемента из-за снижения темпов роста строительства.

По мнению экспертов, основной причиной сокращения производства цемента в стране является структура потребления цемента, которая свидетельствует о вытеснении с рынка отечественных производителей иностранными игроками. По данным таможенной службы, в январе-августе 2008 года импорт вырос в 26 раз до 6,2 млн. тонн, доля импортного цемента на российском рынке – 14%. С целью захвата российского рынка импортеры используют демпинг. Цены импортного цемента уже год остаются стабильно более низкими, чем цены российских заводов: разница достигает 660 рублей за тонну. В настоящий момент себестоимость одной тонны российского цемента составляет 4020 рублей, включая НДС.

Внутренние и экспортные отпускные цены российских комбинатов на весь ассортимент металлопроката в начале августа достигли своего исторического максимума. В сентябре наблюдалась лишь остановка роста цен, а падение было едва уловимо.
Снижение цен на стройматериалы, как считают строительные эксперты, скажется на стоимости квадратного метра не раньше, чем через год, так как формирование цены – довольно длительный процесс.

А пока в сложившейся ситуации застройщики ищут и находят нестандартные пути финансирования своей деятельности. Так, например, покупателям квартир предоставляется беспроцентная рассрочка вплоть до окончания строительства. Первоначальный взнос составляет от 30 до 80% стоимости приобретаемого жилья в зависимости от срока рассрочки. Таким образом, предоставление застройщиком беспроцентных рассрочек может восполнить отсутствие доступных ипотечных программ.

 Светлана ТАРУТА

Журнал  «Недвижимость» №42 (685) от 20 октября 2008 г.