Кризис — это не всегда плохо

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 29 сентября 2008 года. Разберемся, что хорошего можно ожидать от кризиса на рынке недвижимости? Посмотрим на топ-лист доступных и дорогих квартир города.

Что хорошего можно ожидать от кризиса на рынке недвижимости? Некоторые аналитики в сфере недвижимости придерживаются мнения, что сложившийся кризис уберет с рынка слабых игроков, а также косвенно подействует на улучшение качества строительства.

Кризис можно рассматривать не только как угрозу, но и как новые возможности. Строительные компании, которые кризис ликвидности затронул несильно, будут заинтересованы в покупке активов у своих более проблемных коллег. Омскому рынку это грозит тем, что сильные и профессиональные (московские, питерские) компании будут выводить из игры местные компании. Чтобы избежать этого, региональные строительные, а также риэлторские организации будут объединяться, создавая более крупные компании.

«Сейчас мы переживаем очередной этап перестройки рынка недвижимости в пользу сильных, стабильных
игроков, – говорит г-н Козловский, президент корпорации «Инком». – В связи с удорожанием кредитных средств одним из основных способов привлечения финансирования для многих девелоперов может быть продажа части активов, в том числе проектов, которые другие участники рынка согласятся покупать с дисконтом». По мнению эксперта, скидка в некоторых случаях может даже превышать 20–30%.

Как нельзя кстати, пришло известие о том, что Трест №5, который выставил на продажу гостинично-офисный комплекс, возводимый за Домом радио на пересечении улиц Заозерная и Красный Путь. Здание на берегу Иртыша оценили в 500 млн. рублей. Сложно сказать, чем продиктован такой шаг (сокращением расходов или необходимостью привлечения денег на другие проекты), но раньше объекты Треста №5 доводились до завершающей стадии самостоятельно и реализовывались частями частным потребителям.

Действительно, застройщикам стало труднее получать займы у банков. Изменения лимитов, требования риск-менеджеров и аналитиков направлены на реализацию проектов с высоким уровнем, проработку документации, степени готовности и обусловлены более жесткими целевыми назначениями кредитования. Ставки по кредитам увеличились по сравнению с началом года в среднем на 1–3%. Здесь стоит отметить, что вслед за этим увеличатся сроки окупаемости и снизится прибыль.

Несмотря на это, на сегодняшний день компании, которые владеют капиталом, значительно сокращая текущие расходы, продолжают реализацию проектов. Хотя один частный инвестор в приватной беседе заявил, что вопрос дальнейших инвестиций для себя уже решил, и не в пользу недвижимости: «На этом рынке ловить больше нечего. Вырученные деньги буду вкладывать в новые бизнесы. Очень перспективна сфера услуг». Поэтому еще одним «плюсом» кризиса в недвижимости можно считать перетекание денег в другие отрасли и их развитие.

Тем не менее, стоит отметить, что интерес к рынку проявляется как со стороны профильных, так и непрофильных структур. Когда курсы валют нестабильны, биржи лихорадит, вторичная недвижимость – это как раз та самая тихая гавань, потому что при всех потрясениях она остается материальным активом. А почувствовав выгоды работы с одним сегментом рынка, вероятнее всего, через некоторое время новые игроки будут осваивать и строительный сегмент жилья и развивать коммерческую недвижимость.

Как же происходящая ситуация приведет к повышению качества
объектов недвижимости?
Сегодня банки предъявляют более жесткие требования не только к самим девелоперам, но и к проектам, на которые запрашивается кредит, поэтому есть все основания полагать, что в будущем будут реализовываться только ликвидные и качественные проекты. Осложнения на рынке в итоге приведут к тому, что отношение девелоперов к рынку станет более серьезным. Они, наконец, осознают, что это рынок покупателя, и, соответственно, улучшится качество, обоснуются цены, усовершенствуются схемы реализации, будут соблюдаться сроки строительства.
Преобразим слова о кризисной ситуации на рынке жилья в цифры. Стоимость квадратного метра на первичном рынках составляет 34 930 руб./кв.м (график 1). Таким образом, за последнюю неделю сентября цены новостроек Омска опустились на очередную ступеньку – меньше 35 тысяч рублей. За неделю «квадрат» подешевел не так уж и сильно – на 150 рублей (-0,4%), за месяц на 230 рублей (-0,7%), а с начала года на
1 640 рублей (-4,5%).

На вторичном рынке снижение еще менее заметно. Недельные потери стоимости квадратного метра «вторички» равны всего лишь 50 рублям (-0,1%), месячные – 380 руб./кв.м (-0,9%), а за все девять месяцев года обжитые квартиры уменьшились в цене на 1%, что составляет 440 руб./кв.м.
Общий объем предложений квартир в г. Омске продолжает сокращаться (таблица 1).

Так, на 29.09.2008 г.
объем выборки составил 29 341 вариант квартир общей площадью 1,6 млн. кв.м на сумму более 63 млрд. руб. Это на 10% меньше чем месяц назад в штуках и на 12% ниже объема измеренного в рублях и квадратных метрах. По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 17 018 квартир, и, тем не менее, это в 2,3 раза больше, чем год назад. Суммарно к продаже выставлено 1 035 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 36,3 млрд. руб. В 1,4 раза больше чем в прошлом году вариантов квартир на рынке вторичного жилья, где выбрать можно из 12 323 предложений из 612 тыс. «квадратов». 15% объявлений – это новые предложения, на первичном рынке таких 2 508, а на «вторичке» 1 771 обновленная строчка (14% от общего числа).

За прошедшую неделю в 330 предложениях цены квартир повысились, а в 1 333 снизились. Среднее падение цен за неделю по новостройкам – 5%. На вторичном рынке на одно предложение, по которому за неделю поднялись цены, приходится 5 объявлений, где цены снизились. На «первичке» на
1 «плюс» 3 «минуса».

Крайние точки на ценовой шкале первичного рынка отличаются на 70 тысяч рублей. Максимум в 88 276 руб./кв.м просит агентство «Свободный дом» за 145 «квадратов» в апартаментах на четвертом этаже «Старой крепости» по ул. Красина, 6, а прежний минимум в 18 750 руб./кв.м расположен на 9 этаже в двухкомнатной квартире от АН «Инженер» площадью 80 кв.м в строящемся доме № 7 по ул. Пархоменко.

На вторичном рынке самые дешевые «квадраты» от риэлторов «Белый свет» по цене 17 674 руб./кв.м можно увидеть на первом этаже в квартире с двумя металлическим дверьми в трехэтажке по ул. Комбинатская. Все также с максимальной ценой в 142 913 рубля за омские метры стоит в продаже квартира по ул. Ленина, 8. Быть может, хозяин совместно с АН «Кредитное бюро» надеется на выкуп ее под коммерческую недвижимость, ведь расположена она на первом этаже. А плюсом этого
объекта как жилой недвижимости служат отлично отделанные четыре изолированные комнаты. Разбег цен на вторичном рынке составил 125 тысяч рублей от минимума до максимума.

Как всегда, в конце месяца в таблице 2 публикуются цены самых доступных и самых дорогих квартир, которые предлагаются на омском рынке недвижимости. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает более 40 тысяч объявлений.
Самая доступная из всех квартир – это скромная «однушка» по ул. Арсеньева, 5 в Амурском поселке по цене 670 тысяч рублей за все 26 кв.м на первом этаже двухэтажного дома.

Среди самых дорогих квартир отметим, что стали чаще появляться многоуровневые квартиры особенно в новостройках. Самое дорогое предложение – от АН «Кватро» на Иртышской набережной, 11/1 за 21 миллион руб-лей по 131 тыс. руб. за каждый из 160 кв.м. Дорогущая омская квартира стоит в 30 раз больше доступнейшей.

Если вам, уважаемые читатели, интересна и полезна наша рублика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по адресу analitika@omskmedia.com. В данной статье использован материал изданий «Комсомольская правда», «РБК daily», «РБК-Недвижимость», «SmartMoney».

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке жилья  Омска,
период с 24.09.2007 по  9.09.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска,
по данным журнала «Недвижимость», период с 22.09.2008 по 29.09.2008 г.

Светлана Тарута

Журнал  «Недвижимость» №40 (683) от 6 октября 2008 г.